有定的抗风险能力。

四主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表表序号项目单位指标总用地亩总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米居住户数户总投资万元销售收入万元销售利润万元投资利润率所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年市场需求分析第节济南市房地产开发现状国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。

房地产开发投资连续年增长保持在以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的左右，直接和间接拉动增长在个百分点左右。

年全国房地产开发完成投资超过亿元，同比增长，占同期固定资产投资的，城乡住宅投资占房地产投资的，个人购买商品房的比重已达。

随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推动力量。

按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到亿平方米左右。

年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好，支柱作用进步显现。

年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求二是新城规划旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求三是随着各地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新轮追求居者优其屋的二次购房需求。

据调查，目前房地产开发企业中有的企业认为本地区消费者购房能力较高，的企业认为目前商品房销售情况乐观，的企业对未来两年商品房销售前景看好。

从政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院年号文件，对中低价位普通商品住房都是重点扶持。

二济南市房地产开发情况九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。

目前，全市房地产开发企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。

房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展的强劲拉动作用。

主要开发现状年房地产开发情况。

全年房地产开发完成投资将近亿元，同比增长。

施工面积万多平方米，同比增长。

竣工面积万平方米，同比增长。

土地购置面积万平方米，同比下降。

竣工住宅套，同比增长。

全年实际销售面积多万平方米，同比增长。

新区安置用房建设竣工面积约万平方米。

商品房空置情况。

全市空置面积约万平方米，与去年持平。

其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业营业性用房空置面积为万平方米。

空置年以上的房屋万平方米，年以下的房屋万平方米。

商品房销售情况。

商品房平均价格每平方米元，同比增长。

购房者的为自住。

购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足。

个人购房率达到。

拆迁及旧区改造情况。

今年济南市围绕东拓西进南控北跨中疏的发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁万平方米，同比增长。

被拆迁居民购买新建商品房的约占四成，购买二手房手续不全的低价房占四成。

房地产业与国民经济协调发展情况。

济南市年完成全社会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产投资占全社会固定资产投资总量的，占总量的。

二房地产开发存在的主要问题土地级市场供应不足，价格偏高。

今年全市房地产开发投资增长，而土地购置面积同比下降。

主要原因是土地储备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格过高。

济南市按年竣工万平方米计算，投入市场的土地面积约亩，而从实行招拍挂以来成交的开发用地面积不足需要的六分之。

房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。

由于受土地紧缺和地价偏高的影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商品房明显偏少，政府的拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭购买的商品房不足。

目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占。

从当前的市场销售看，中档房的销售较好，低档房次之，高档房较差。

房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移的趋势将更加明显。

调查显示的企业未来两年房地产开发首选普通住宅。

第二节济南市住房市场情况分析年，在宏观经济良好运行的背景下，随着济南新的城市规划的实施，住房二级市场继续保持购销两旺的发展态势，联动效应明显，对拉动经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。

综合情况年全市房地产转让持续快速增长，转让件数超过万件，达到件，同比增长，转让面积突破万平方米，达到万平方米，增长，转让金额亿元，增长近亿，增幅。

全市住房抵押件，同比增长倍抵押面积万平方米，增长抵押金额亿元，增长。

详细情况见下图图全市房地产转让面积突破万平方米二住房级市场运行特点年，全市商品住房成交件，比上年，物以稀为贵。

南部区域有着优越的自然环境，从舜华园舜玉花园阳光舜城泉景四季花园齐鲁骏园到玉函南区玉函东区等各种不同档次的楼盘能够满足不同层次购房者的需要，已初步形成区域规模优势。

此外，在南部山区的仲宫镇，加州花园和金宫山庄别墅的开发，使人们看到了开发建设远郊别墅的潜力。

而且，随着济南市南控的实施，南部区域可供房地产开发的建设用地越来越少，目前仅有的几个住宅小区也即将成为绝版，因此这地区正不断受到人们的追逐。

西部区域，别有洞天。

西部区域随着近几年的开发，规模不断扩大，交通条件环境基础设施等都得到很大改善，涌现出不少价格贴近百姓环境优美配套完善的小区，像王官庄小区实力花园明星小区等。

另外随着工厂的搬迁和旧城改造，西部区域又出现了汇统花园阳光小区三箭如意苑阳光外海西子花园等档次较高规模较大的住宅区，为人们在西部地区安居置业开辟了新的天地。

北部区域，旧貌换新颜。

以天桥区为主的北部地区过去以物美价廉取胜，如金牛小区西苑小区太平洋花园千鹤园小区天福苑小区等。

而如今也出现了许多中高档楼盘，如泉星小区鲁能康桥大明翠庭等，大明翠庭凭借临近大明湖的优势，观景位置较好的住房价位已达元平方米。

加之近期济南市大的旧城改造项目也主要集中在北部的天桥区，这必然会提升北部的区位优势，发掘北部地区房地产投资开发的市场潜力。

第四节市场需求预测分析从宏观经济政策分析年，我国出台政策改福利分房为货币化分房，由此培育了广阔的住宅需求市场。

年，政府将个人住房贷款和个人住房公积金贷款的最长期限由年延长到年，并推出了多种住房消费贷款方式，制定实施了减免房地产交易税，发展和完善房屋交易中介机构等系列优惠政策和措施，增强了居民住房消费的信心和购买力。

在政府系列优惠政策和措施的鼓励下，房地产市场和房产交易中介服务机构渐趋规范和完善，为居民买房卖房提供了合法固定的场所和通畅的信息来源，使之能够既清晰地了解房产市场行情，又有利于促进商品住宅的消费和流通。

年，国务院发布号令，将房地产业列为国民经济的支柱产业，这是种定性的政策支持。

年，我国又陆续出台了系列土地市场政策和金融政策，如关于月日协议出让土地的期限，以及将房地产开发固定资产投资项目不包含经济适用房资本金比例从提高到及以上等，都是为了规范土地使用控制房地产的信贷规模，使房地产行业走向良性发展的轨道，防止产生市场泡沫，避免导致整个房地产行业的衰竭。

金融系统也制定了专门的措施以防范房地产信贷风险，对新增信贷需求采取更严格的条件限制，从目前的房地产开发资金来源看，企业银行贷款比例下降，且贷款对象般是有实力信誉好的企业个人购房贷款绝大部分是住房按揭抵押贷款，且贷款对象般有固定收入来源，金融风险发生的机率大为减少，房屋市场逐渐走向成熟。

二从济南市住房消费需求分析从社会需求总量分析济南市住宅总量需求来源于三个方面现有城镇居民住房改善的需求城镇化进程加快城市人口增加的住房需求旧城旧村改造的需求。

居民住房改善的需求随着生活水平的提高，人们要求居住的标准也越来越高，住房从量到质的变化因素的拉动，使居民住宅消费今后将呈现较强的增长势头。

今年月日，建设部政策研究中心宣布了在年建设小康社会的居住目标，届时城镇人均居住面积将达到平方米，每套住宅平均面积在平方米左右。

日前，山东省在山东省安康居住工程实施方案也提出到年，城市居民人均住宅建筑面积要达到平方米到年，城市人均住宅建筑面积达到平方米，而济南市今年城市居民人均住宅面积只有平方米，按今年市区人口万，到年增加平方米计算，潜在的住宅需求量为万平方米。

城镇化进程加快所增加的住宅需求按照济南市新的城市发展规划，济南城区的范围将扩大倍，到年，市区所能容纳的人口数将增加到多万，另外城市新增人口按保守估计约为万，人口增加的住宅需求约为万平方米，这无疑给房地产开发提供了更为广阔的空间，使房地产业得以大规模发展。

旧城旧村改造的需求旧城改造对房地产开发商来说不仅仅是创造新的热点区域，而且大规模的拆迁，直接造就了大规模的购房需求，特别是货币化补偿的实施，创造了个数量庞大的有定购买力的购房群体。

按照济南的住宅发展规划，到年，济南市旧城区共有多个区片亟待改造，需拆除危陋房屋余万平方米，安置这些区片的居民和单位大概需新建住宅万平方米全市近郊个旧村居改造需建住宅超过万平方米。

从居民消费购买力分析根据济南市统计资料，年，济南市国民经济总体呈现速度加快结构优化效益改善质量提高活力增强后劲倍增的良好发展态势，消费品市场持续走强，全年社会消费品零售总额增长，市场物价出现恢复性上升，济南城乡居民生活质量进步提高，全年职工工资总额亿元，比上年增长在岗职工平均工资元，增长城市居民人均可支配收入为元，增长人均消费性支出元，增长居民储蓄存款亿元，比年初增长城乡居民消费结构发生较大变化，城市恩格尔系数为，比上年减少个百分点。

有经济发展做基础，有居民收入或支出的增长做支撑，经济发展进入新轮经济周期的上升期，房地产市场仍有很大发展潜力，第五节项目市场前景初步分析项目开发的有利条件项目地块位于城市东部，按照济南城市发展规划，东拓战略的实施，将推动东部新区迅速发展。

加上经十东路的便捷，高新区的成熟，浆水泉路的贯通，交通条件便利，区位优势十分明显，必将成为购房者心目中的首