设于地下二层，地下车位总数为个，地面车位个，总计停车位个，达到国家居住区车位设置的数量要求。

竖向设计整个地块在设计上遵循现状平整地势，出入口与院内现有道路标高相衔接。

道路与地势的坡度设计在之间。

场地标高在米之间，地势较平坦。

大楼采用人车分流，进入大楼后，车辆直接进入地下车库，人流车流互不影响，地下车库设置电梯直接入户。

绿化设计由于本地块面积小，容积率较大，无集中绿地。

主要结合人行入口开阔地和大楼与周边建筑的后退红线内布置绿化，主要布置草皮灌木铺地坐凳小乔木等，车行道种植乔木和点缀花坛。

景观设计由于本项目既位于娄星区政府机关院内，又是长青中街的最高位置处，因此是城市重要的景观节点，必须努力将建筑本身打造成地标式景观。

建筑风格以现代建筑风格为主，与周边建筑相协调并凸显和谐的主题。

同时，结合入口场地布置花坛树阵等，营造富有变化内容丰富的景观空间。

建筑设计设计依据建筑用地现状图规划设计条件通知书项目规划论证报告有关设计规范民用建筑设计通则建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范年版住宅设计规范住宅建筑规范民用建筑热工设计规范民用建筑隔声设计规范汽车库建筑设计规范建筑地面设计规范屋面工程技术规范项目主要特征项目主要特征表表项目名称娄星区广源壹号住宅楼性质耐火等级抗震设防烈度建筑类别建筑使用年限主要结构形式建筑层数建筑占地面积总建筑面积不含地下室住宅二级六度类年框架剪力墙住宅平面设计建筑单体设计受到日照的影响与约束，同时考虑现有家属大院均为多层建筑的特点，规划新建建筑为的高层建筑，使得整个大院错落有致，形成层次感丰富的新的城市天际线，构建良好的城市景观。

整个建筑高度为米。

地下室设置停车位人防设施配电间发电机房等相关配套设施。

户型设计各功能房间布局和流线合理，做到功能明确，布置紧凑，净污分开，从而满足户型的方便性安全性和卫生性等原则，主要从以下方面体现平面设计上达到明厅明卧明厨明卫，且均为自然采光通风湖南夏季长而闷热，在设计中注意建筑的内廊通透细节设计上体贴入微，为入住人员提供视野开阔的景观阳台主要房间采用落地窗台凸窗设计，在不扩大建筑面积的前提下加大室内空间项目为高层住宅楼，经过总有效日照分析，所有新建建筑均满足大寒日不低于小时的日照国家标准只有北面两栋原有住宅楼的日照不能满足大寒日小时以上的日照要求，但比以前日照时间有所增加。

建筑立面设计本项目建于娄星区政府院内，矗立于城市主干道长青中街，其建筑立面必须以简洁大方的现代风格为基调，以大体块的穿插体现出简约而大方的整体风格，细部突出建筑的精细，以展现娄底市城市风貌的标志性建筑呈现在长青中街，形成道新的亮丽城市天际线，庄重又不失亲切灵动的感觉，营造对外形象的极佳代表。

艺术的考虑充分运用建筑的各种元素，从体量色调屋顶和细部上，缔造现代的气息浓厚的城市高档精品立面的考虑设计引入空间绿化观景和美化功能与造型相结合的理念，不夸张耀眼，利用高层建筑特有的自身元素体现生活的多姿多彩和缤纷特色。

色彩的考虑设计尽量采用浅灰色为主基调，体现出整个建筑稳重大气而又不失亲切灵动的感觉。

无障碍设计根据城市道路和建筑无障碍设计规范的规定，本工程在各建筑入口均设有残疾人无障碍坡道，同时住宅单品根据规范要求设计无障碍住宅。

结构设计设计依据本工程结构设计所采用的主要规范规程规定和标准工程建设标准强制性条文房屋建筑部分年版建筑工程抗震设防分类标准建筑结构荷载规范年版砌体结构设计规范高层民用建筑设计防火规范年版建筑地基基础规范混凝土结构设计规范高层建筑混凝土结构技术规程建筑抗震设计规范建筑结构可靠度设计统标准地下防水工程技术规范与结构设计相关的自然条件年遇基本风压基本雪压抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组为第组。

楼屋面使用荷载均布活荷载标准值因建设方未提特别要求，故按荷载规范选取。

结构设计建筑结构的安全等级为二级。

设计使用年限为年。

抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值ɡ，设计特征周期秒。

上部结构选型根据建筑平面布置及功能，商住建筑全部采用框支剪力墙结构，纯商业建筑采用框架结构。

其中剪力墙抗震等级为三级。

基础设计必须根据地质详勘报告，选择合适的基础设计方案。

因项目单位未提供地质详勘报告，基础选型暂选择人工挖孔桩。

同时，地下室开挖时应请专业公司进行边坡支护基坑施工前应进行基坑支护设计。

材料选用混凝土强度等级垫层桩基础钢筋混凝土柱梁板现浇梁板钢材钢筋所有钢筋按照新的混泥土设计规范均选用水流指示器，水流指示器前设信号阀。

在自动喷淋灭火系统的最高点设自动排气阀，并在每个报警阀的最不利喷头处设末端试水装置，每层最不利喷头处设直径的试水阀。

在泵房内设两台喷洒加压泵，用备。

生活给水系统生活给水系统层由市政给水管网直接供给层由中区变频生活给水装置供水层以上由高区变频给水装置供水。

排水设计生活排水量按用水量的计，日最大排水量。

排水系统采用雨污分流制，生活污水经过化粪池处理后排至市政污水管网。

室外场地雨水设雨水收集口收集，雨水口每隔设置个，屋面雨水及室外场地雨水经室外雨水管道收集后排入城市下水管网。

雨水量暴雨强度计算升公顷秒室外道路边适当位置设置平箅式雨水口，收集道路人行道及屋面雨水。

本工程范围内雨水管设根排出管，排入院内雨水管网雨水管采用承插式双壁波纹管，橡胶圈接口。

并设混泥土基础。

消防设计室外按规范要求设置地上式消火栓，在楼梯间，消防电梯前室等处设有室内消火栓。

在室外按要求设置消防栓系统专用水泵结合器，以便消防车利用室外消火栓取水直接救援。

住宅均设自动电梯和疏散楼梯，通向前室及楼梯间的门均为甲级防火门，楼梯均靠外墙直接天然采光通风，单元楼梯均出屋面。

建筑上下层窗间距大于，相临单元之间窗间距大于，单元内户与户窗间距大于。

建筑物各楼层按建筑灭火器配置规范要求配置定数量的手提灭火器以用于扑救初期火灾。

各楼层均为个防火分区。

电气设计设计依据民用建筑电气设计规范供配电系统设计规范低压配电设计规范建筑照明设计标准建筑物防雷设计规范年版高层民用建筑设计防火规范年版变配电系统负荷级别本工程为类高层建筑。

负荷级别为消防设备用电电梯生活水泵用电楼梯及走道应急照明用电负荷为级。

其余为三级。

负荷估算按照湖南省住宅电气设计标准，住宅按每户估算，地下室按每平米估算，具体负荷估算如下住宅，需用系数取，则计算负荷为地下车库，需用系数取，计算负荷为。

总的计算负荷估算为负荷使用功率因数取，则视在功率为。

选用台的变压器满足要求，变压器负荷率为。

电源及电压采用路电源供电，高压线路引入方式由项目单位向电力部门申请后确定，低压配电采用系统，供电。

变配电所设计在本项目设个高低压配电室，安装台的干式变压器，并按需配备高低压配电屏。

应急电源系统为满足级用电负荷的要求，选用台柴油发电机组作为备用电源。

消防用电设备电梯用电应采用双回路电源供电，并在末端配电箱内进行切换。

照明系统住宅楼道内设有般照明安全照明和疏散指示，室外设有庭院式路灯。

其中疏散指示和应急照明采用带蓄电池的荧光灯，应急时间不少于。

照明灯具选用节能型。

建筑物顶层及外轮廓主要节点和景点设置泛光照明和庭院照明，主要道路采用低压钠灯照明，其主道路采用庭院灯具，照明干线采用铜塑线加厚管敷设。

防雷接地设计本项目建筑为类高层建筑，属于类防雷建筑物，按防雷等级要求采用相应的防雷接地和安全保护措施。

在屋顶明设避雷带，与建筑物混凝土柱内钢筋连接并作引下线。

防雷接地与变配电所工作接地电器安全接地弱电接地共用接地体，接地电阻不大于欧姆。

同时高层建筑从起采取防侧击雷措施。

弱电系统电话通信系统住宅分别设置电话，电话信号从市话网接入，确保用户通信的要求。

数据传输系统由光缆将信号引入小区设备间，采用超五类双绞线引至各楼层配线架，再接入各用户点。

有线电视系统住宅按户设有线电视插座，有线电视信号从市有线电视网接入。

保安监控系统在房屋建筑四周重点部位设电视监控系统。

在住宅单元设防盗可视对讲系统。

火灾自动报警系统本工程采用级保护。

系统采用控制中心自动报警系统。

主要控制设备包括火警控制及联动控制器消防广播和火警电话。

消防控制室设在建筑物的负层。

在建筑物内安装楼层显示器感烟感温探测器自动喷淋系统手动报警按钮消火栓报警按钮火警广播和消防电话插座。

燃气设计设计依据城镇燃气设计规范城市煤气天然气管道工程技术规程城镇燃气输配工程施工及验收规范家用燃气燃烧器具安装与验收规范其他相关文件资料设计参数及原则每户厨房煤气表不小于每户有双眼燃气灶及燃气热水器各只煤气立管靠外墙安装，离墙面。

在离室内地坪处预留煤气表接头。

设计压力为。

燃气消耗量估算燃气消耗量按照城镇燃气设计规范的要求计算，按每户每日消耗混合煤气标准计算，年消耗混合煤气为。

管道防腐钢管在防腐前应按现行标准涂装前钢材表面处理规范的规定进行表面清洗处理。

钢管管体除锈等级不应低于级，补口补伤部位的除锈等级不应低于级。

环保与节能设计在该项目的设计中，把住宅楼商住楼的空间设计与环境设计结合为体，为入住人员创造个良好的生态环境。

污水排放经化粪池处理达标后排入市政管网。

油烟由成品烟道，经屋顶管道排出。

个地埋式垃圾站，由物业管理定期清运，统处理。

节能设计将按照湖南省高层建筑节能设计标准进行设计，对门窗外墙屋顶架空层进行必要的节能处理措施。

第二章产业政策发展规划和行业准入产业政策分析国家产业政策分析房地产业是国民经济的重要产业，对于拉动钢铁建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对国家金融业的稳定和发展至关重要，同时对推动居民消费结构升级改善民生具有重要作用。

房地产业出于三大原因而显得格外重要。

房地产业关系人们的安居条件。

安居乐业是社会和谐的两大前提，有没有房子关系到人们生活的基本保障住的好不好，环境是否舒适关系到人们的生活质量，因而政府的住房政策和房地产业的发展政策关系社会发展目标的实现，是小康社会的重要内涵之。

房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动力很强。

中国经济处于转轨和转型阶段，住房商品化和农村逐步城市化的过程正是房地产大发展带动其他产业发展的过程，因而房地产业在今后相当长的个时期中是国民经济发展的重要支柱产业之。

房地产业的发展关系国计民生，但房地产生产周期长，资金需求密集，而最终消费者支付积累需要个