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说，保持房价的基本稳定将是今后很长段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的系列动作表明，以抑制投资为先的新轮宏观调控基本启动，中央政府出台了些专门针对房地产业的宏观调控政策。

据这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，年房地产市场供求形势将进步得到改善。

房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在左右的区间上下浮动。

而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在左右。

年是房地产宏观调控年，国八条新八条系列宏观调控组合拳打得众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，年将会进入个相对的政策缓冲期，消化落实已有政策将成为年房地产市场管理的主旋律。

主要是因为在这过去的年中，国家出台了系列调控政策如央行加息期房限制转让营业税开征二手房的个人所得税等。

中国人民银行决定，从年月日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。

将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的倍。

同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高到。

期房限制转让征收营业税年月日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见出台，营业税征收被提上议事日程。

意见中规定期房限制转让，另外也对营业税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。

随着年月日国务院常务会议审议并通过国六条消息的公布，年房地产宏观调控政策浮出水面。

新政策提出重点发展中低价位中小户型普通商品住房经济适用房和廉租住房，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说，都很有针对性。

研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面积是平方米，也就是家庭住房面积为平方米，即建筑面积在平方米左右比较合适。

如果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾，而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。

从国六条细则的内容来看，尽管与国八条相比，国六条的整个内容都是对国八条精神的延续，新增加的东西不是太多。

比如说，调整住房结构，稳定房价。

但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来调整国内不合理住房结构。

尽管国六条细则对目前过高的房价对房地产投资过热不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是要增加住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。

城市化进程市城市化水平现状作为中国地区重要的中心城市，是国家大开发的战略支撑点和重要的依托基地。

但目前市域城市化水平低中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制约了其对区域发展带动能力的发挥。

因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市综合实力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协调能力。

主要省会城市城市化比较主要省会城市城市化比较年单位万人结论城市化水平较低，滞后于经济发展，制约了市工业化进程以及战略支撑点的建立，阻碍了经济的快速发展。

城市化水平滞后于工业化水平，制约了市工业化进程年，城市化率与工业化率之比为，远低于的合理水平。

工业化的相对超前，第三产业的严重滞后，阻碍了的城市化进程。

城市人口高度集中在市中区，向外围地带人口密度逐渐降低市人口高度集中于中心地区，市中心居住生活职能过高。

城市中心区居住生活用地占，影响城市功能建设，制约三中心两枢纽功能，尤其是金融中心和商贸中心功能的发挥。

城镇数量多密度大，但规模小实力弱，辐射与带动能力十分有限年全市郊区市县共有建制镇个，平均每平方公里有个建制镇，每个建制镇平均辐射影响的半径仅为公里。

郊区市县是农业发达地区，农村剩余劳动力多，乡镇企业发达，城镇密度大，完全具备了加快城市化进程的条件，但至今城市化水平仍然很低。

城市化发展的目标和基本思路目标年，城市化水平达到年，城市化水平在以上。

基本思路加快城市建设步伐比后者多投入左右。

公共设施投入增加由于小户型比例增大，相同总面积的户数增多，楼盘消防电梯管道电缆等公共基础设施的投入相应增加，同时小区的绿化娱乐等配套也要考虑满足更多人的需求，使得建设成本提高。

车位销售率降低更多的户数势必要求更多的车位配置，但购买中小户型的业主经济承受能力相对较低，对车位的消费能力也减弱，增加的车位和降低的销售比率，会使开发商分摊更多成本，于是只好提高价格，以保证既定的目标利润水平。

前期变更费用繁复尚未拿到施工许可证的项目必须按新政规定重新调整规划和营销方案，这也必将增加开发商的成本。

三现有市场格局改变行业面临洗牌国六条对平方米以下住宅比例的硬性规定，无可避免将改变现有的市场格局。

小户型比例加大使项目开发成本增加同时，各项目产品之间的差异缩小，购房者对品质的要求提升，大多数中小开发商在这场实力和产品的考验中面临被强手淘汰的危险。

产品同质化就市场而言，平方米以下的户型属中小户型，而市场上目前热销的户型集中在平方米，国六条实施以后，平方米以下的小户型集中供应，产品的同质化竞争将相当激烈。

过去开发商追求户型内空间变化丰富性，以求差异的想法可能破灭，从而不得不面临操作水平难以真正体现的尴尬。

高档社区难以出现仅有的户型面积能达到平方米以上，则市场上不太可能再出现纯粹的大户型高档社区。

小区中业主之间的差异增大，对生活的诉求也不同，为其后的物业管理带来新的问题，社区的生活品质难以保证。

四长远看房价将稳中有升大环境求稳完善调控政策，加大力度继续控制房价涨幅是国六条出台主要目的之。

短期内房价可能会沿袭过去的涨幅，但随着本轮宏观调控的深入和推进，市场可能进入个特殊观望期。

其间不排除房价会有短暂的小波动，可能是小幅下降，也可能是涨幅放缓。

但从长远看，房价将逐渐趋于理性，从而保持个稳中有升的态势。

中大户型短期看涨目前城区市场需求户型主要集中在平方米的房厅和房厅，而新政将的户型限制到平方米以下，就实际情况来看，这个面积范围勉强能做出紧凑型的房，空间相当有限，居住品质将受到很大的影响。

由于修建比例的限制，中大户型商品房很可能因为供不应求在短期内价格更高。

中小户型可能不降反升由于中小户型的供应增加，而市场上的需求能否达到这个量仍是疑问，短期看，小户型的价格涨幅可能回落，部分项目可能还会变相降价销售，但从长远看，小户型在销售总价上和大户型相差甚远，在大户型率先涨价的情况下，小户型紧随其后将单价提高也不无可能。

如上所述，中小户型比例增大造成开发成本增加，另外如果开发商为了迎合市场需求，在户型设计上进行变通处理，如将大户型设计成两套连着的小户型等，更是进步增加了设计与建安成本。

五高层居住品质降低对高层建筑而言，减少公摊的方法是增加每套户型的面积，二是增加每层的户数，以使相对固定的楼梯电梯电梯间走道等公共面积摊到更多的使用面积上。

但调控对户型面积限定后，降低公摊比的方法就只有增加每层的户数了。

目前高层的每层户数基本为户，其中以户最多。

但在目前的政府要求下，未来层户的将会增多，甚至可能出现较多层户的平面布置。

这样多的住户集中在个平面上，相互干扰较大，居住的私密性也受影响，居住品质会降低。

六供需失衡目前倾向于加大土地的开发强度，以有效节约土地。

以容积率计目前温江华阳的新出让地块都在这指标上下，则项目的主力产品为层以上建筑，由于消防要求的变化和电梯数量的增加，此类高层建筑的公摊会在左右，则平方米的建筑面积，其实用面积只有平方米。

以目前的住宅消费习惯来说，这种面积区间般只能建两房单位，有可能因定位的压力在这种面积上发展些局促的三房单位。

则未来的两房与三房比例会成为的关系。

供应户型由偏大转为偏小，与需求不对称。

营销战略项目的产品情况和市场情况做了比较深刻的分析之后，就需要比较科学和合理的销售策略对其进行指导，以便促成销售的顺利进行，从而实现开发的根本目的，本策略主要从销售策略销售阶段控制产品的定价策略销售的执行管理三个方面来进行阐述。

销售策略销售的总体思路销售策略的要点是稳准佳，在此基础之上价格低开高走，控制好销售的节奏，实现利润的最大化，同时创造出企业的市场品牌。

将价格与项目的工期相结合，可以在内装竣工时先期交房时和其它有利时机对价格提出调整，达到低开高走，步步升高的目的。

在销售上可采用半封闭式销售，即在正式推出前，可以先封存部分好的户型，做到销售上的先难后易。

销售阶段的控握销售时间的总体控制，销售周期为个月，在个月内实现完全销售。

这样的销售周期既可以对本项目做比较充分的销售准备，同时有利于控制销售的节奏，从而步步实现房价的稳步上升。

销售控制的阶段划分，整个销售活动划分为三个时期，销售的准备期销售的排号期销售进行期。

销售的准备期准备销售工具，如沙盘院落的单体模型海报艺术围墙销售部的建设装饰及广告包装等。

此时期还有个重要的任务就是销售人员的培训和相关项目的市场调查。

销售的排号期内装方案已基本确定，销售上进入排号期，稳定部分客户，同时可以排除部分虚假购房者。

该时期除了销售上的排号外，还应进行户外广告特别是广告媒体和适量炒作。

销售的进入期可以进入强销，此时期可进行盛大的开盘活动，在广告媒体上也有些重要报纸广告。

通知排号客户到现场看房，销售进入正常和稳定期。

定价策略定价定价的因素建筑成本土地成本工期长短财务成本市场景气指数利润率投资回报率同质竞争者的售价购房者购买力及支付期限等。

阶段性的价格策低于市价带动景气，快速出售平于市价，稳定投资成本高于市场价格创造利润超高于市价，保留资产或造就知名度。

优惠价建议采用阶梯式优惠，有助于与别的项目相区别，同时很科学，有利于大型商铺等的销售和资金的回收，同时有利于解决销售的难点。

优惠政策可以在强销期后才实施。

促销价重大节日可以根据实际情况做定量的特价优惠，还可以赠送物管停车费等。

最高促销价可以按元平米的标准来进行优惠。

针对面积比较大和销售比较困难的进行促销，还有就是位置不好的可根据具体的情况，做以上的促销活动。

尾盘期的促销价，由于剩下的相对较差，有让人产生选剩了的感觉，因此为了尽快实现