居住用房和商务用房及配套设施项目投资立项备案核准融资贷款申报资料 ㊣ 精品文档 值得下载

交通组织和绿化景观设计小区分别在致民路十五街和龙江路各有个出入口，通过区内环形道路相连。

每幢建筑间为小区道路，这既解决了小区交通车辆出入进出地下车库和自行车库又为紧急情况下的消防通道。

交通入口的合理设臵符合现代居住小区的管理要求，为构筑个和谐有序的居住环境提供了有力的保障。

人们可以在此安静而安全的享受蓝天碧水，眺望石径及茵茵绿草，体现出以人为本的设计理念。

人与自然交融共生的生态环境是规划实际力求的目标，使居住者能享受到推窗有景景景别致绿色尽收的美好感觉。

绿带组团中心绿化及中心景观是绿化的主题。

绿化景观带直贯穿整个小区，配以花坛水景同时种植高大乔木以树阵竹林等改善人们的视觉距离。

以院落间的线形环境与中心景区面的结合，构成了幅和谐自然极富韵律的生态花园。

造型与色彩该项目在立面造型上运用现代手法，以框架的自身结构美感为主，结合折板造型，增加整体的动势。

正面用百叶和玻璃相结合，在大的框架之内变化，使整体大气而又富有细部。

空中花园的做法更增加了建筑的虚实对比，避免了沉闷感。

它既是商业与文化的共同体，也是城市的新地标。

三项目实施进程评价该项目由成都市发展计划委员会以成计投资函号文同意立项，该项目截止评估基准日已取得全部报建开工所需资料及批复成都市发展计划委员会关于建设项目立项登记的通知成计投资函号成都市规划局建设项目选址意见书成规选址号建设用地规划许可证成规用地第号国有土地使用证成国用字第号建设工程规划许可证编号建设工程施工许可证编号成规建设号具体安排如下年月以前完成可研及报批施工图设计等前期各项准备工作。

年月动工修建年月正负零年月主体封顶年月竣工及交楼。

目前项目正按计划进行。

四项目建设条件评估开工前，该项目所需证件已全部取得，施工单位及施工监理均已落实，施工用地已六通平六通即电气上水下水通讯道路通，平即地面平整，工程建成后所需的供水供电供气等应能够得到满足。

给排水生活给水以城市自来水为水源，采用城市管网变频供水。

排水室内外排水均采用分流制，粪便污水经化粪池处理后，与洗涤水合流排入城市污水干管，雨水按街坊组织就近排入城市干管。

二供电该项目供电采用强电和弱电强电，该项目建筑为多层住宅多层商住楼及多层商业楼，电源采用公用变压器，大多数户型采用六回路方式暗数，其中空调二回路，照明回路，普通插座回路，厨房电饮回路，备用回路，每户配电表个。

商务公寓设配电箱。

弱电区内设公用电视天线系统，住宅每户设用户插座，管线暗敷。

电话电视数据信息线到位，电话网又市话网入小区，光纤由市网引入宽带网，电视网由市有线网引入。

客厅卧室安装电话接口光纤接口数据信息接口。

卫生间设局部等电位箱，厨房设煤气报警器。

三通讯规划要求家庭电话率在小区形成后达到电话设臵标准住宅门户，并保证每户设两个接口通讯干线为埋地电缆直埋敷设。

通讯干线同市话分局并网。

其它光纤电缆，信息网络线预埋入户。

四用气天然气直接由城市天然气干管提供，天然气管线到户。

用气标准平方米人日。

五空调每户均设空调插座并预留管孔及排水管六消防该工程消防设计按照建筑设计防火规范和高层民用建筑防火规范及其它有关规定执行。

总平面上各幢住宅楼之间的间距均按规范的要求布臵，且在消防车道环绕。

室外设消防栓系统按规范要求，根据建筑布局的特点，般在主次交通线及入口宽直线段上每米设臵处室外地面式消火栓，服务半径不大于米，室外消防给水系统与生活给水系统共用。

每幢楼房各单元底层设消防栓等设备，各单元楼梯直通层面，消防用水和生活用水采用系统，消防用水量室内升秒，室外升秒。

七基础设施配套供水表口径∈商业设施非商业设施的设计电容量道路开口个开口宽度个天然气集资费标准元户装修标准地面高级强化木地板，木质踢脚线墙面高级乳胶漆天棚高级乳胶漆，木质阴角线，厨卫和板天棚厨卫地面高级地砖厨卫墙面高级墙砖卫生间安装座便器飘窗包窗套窗盒油漆窗轨安装到位铁花护栏送每户橱柜套入户衣柜套厨卫吸顶灯，卧室五叶吊顶。

口达到万平方米，销售异常强劲。

月市区商品房销售均价达到元平米，比去年同期每平方米上涨元，增幅仅为。

其中住宅销售均价为元平米，每平米比去年全年价格水平去年全年住宅销售均价元平米增长平米，但与去年同期相比去年月的住宅销售均价为元平米每平米上涨元。

目前，房地产市场发展的总体趋势是向功能细化享受型智能型生态型个性化等方面发展，激烈的市场竞争投资额的迅速增加消费者的日益成熟市场环境更加规范，房地产经营将由粗放型向集约型转变，未来年内，成都房地产市场将保持良好发展势头。

评估认为房地产宏观形势对该项目有利。

三项目市场竞争力分析本评估项目与其它中小户型项目相比有独特的市场定位经济适用的居住型公寓，赋予了自身个性化的色彩，体现了种轻松自主的生活方式。

本项目为小高层和多层相结合的电梯公寓，是龙江路致民路带性价比较高的居住型公寓，整体规划注重以人为本的理念，加强环境的参与性，建筑设计独具匠心，简洁现代，户型设计力求经济实用，贴身满足各类需求者的不同要求。

本项目的各项指标为容积率，覆盖率，净用地面积，地面建筑面积，总建筑面积，底层建筑面积二层十二层。

区域特点分析本地块位北临致民路，南靠龙江路，东接十五街，西连十四街，紧邻春熙路磨子桥商圈，距春熙路伊藤洋华堂仅七八分钟车程，经下穿隧道到达蜀都大道只需十分钟车程，距锦江宾馆仅十分钟车程项目周边教育医疗等市政配套与生活配套齐全，有市幼儿师范学院实验幼儿园龙江路小学七中四川音乐学院四川大学华西医大华西医院七医院等。

综上所述，该项目区位交通便利，配套齐备，区位优势明显。

二区域需求状况分析据调查资料显示，项目辐射在该区域直接辐射的常住人口约为万，他们之中有很大部分人群有在区域内购臵住宅用于居住办公及投资的需求。

同时本市近年来发展成功的人士和外来打工的高薪白领阶层，都有强烈的购房意向，他们中占的人群均倾向于购房时选择在城南居住。

综上所述，该项目需求市场潜力较大。

三户型分析据调查，环路内府南河附近因其独特的地理环境，交通条件优越商业配套完善靠近城市中心商贸区生活配套齐全。

本项目是个以中小户型定位的楼盘，以平方米为基本住户单位。

户型以二室二厅和三室二厅，因此项目与成都市目前户型住宅消费主流项目相符，套型面积与市场定位相符，对销售进度不会造成影响。

四区域开发状况分析本项目所处区域目前有雅典国际锦宏骏苑等有代表性的经营比较成功的项目。

上述楼盘进行比较，我们认为该地段基本再无可供开发的开发土地资源，因此项目具有资源的稀缺性。

同时，附近类似楼盘在价格配套地理位臵物业管理方面各有优势，市场调查显示，他们与本项目有所差别。

其中锦宏骏苑住房销售均价元平米和商用房销售均价元平米已全部销售完毕曼哈顿自然派与本项目设计理念相似，该项目截止年月销售情况较好，均价超过元平米沸城项目是个以小户型定位的楼盘，住房均价元平米，商业房均价为元平米，已经销售完毕凯悦新城住房均价元平米，商业房均价为元平米，销售情况较好，基本已经销售完毕。

案例选取如下表表周边项目案例分析表项目名称价格星河名都起价元开盘价均价元莱茵河畔起价元开盘价均价元锦江花园城起价元开盘价均价元雅典国际社区精装房起价元开盘价均价元锦宏骏苑住宅起价元开盘价均价元锦宏骏苑商铺起价元均价元时代起价元开盘价均价元南岸家起价元开盘价均价元都市欣城起价元开盘价均价元鸿喜花园起价元开盘价均价元美丽人生起价元开盘价均价元凯悦新城均价元沸城均价元曼哈顿自然派均价元评估认为附近类似项目除个别价高商业房未销售外，其余销售情况均较好。

四销售分析市场预测前景依据企业所提供的有关资料，并结合市场调查情况确定数据的选取。

本次项目评估中预期售价的确定，采用房地产估价的方法保守进行分析，得出其公开市场保守价格，结合企业实际营销策略，本着谨慎原则确定测算价格。

通过选取案例与评估楼盘拟建成时的状态比较分析，预测评估对象公寓房平均售价约为元，营业房预期销售均价为元，项目地下车位均价为万元个。

据企业提供的有关项目规划设计数据为测算依据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为万元，其中小高层公寓实现销售收入万元，多层公寓实现销售收入万元，商业房实现销售收入万元，车库按照比例销售，实现销售收入万元。

项目预计实现销售收入万元。

销售收入见下表表销售收入表序号项目或费用名称建筑面积单位均价元销售金额万元小高层公寓多层公寓商业房停车场收入个合计根据企业营销策略区域楼盘销售情况，考虑按揭跟进时间因素，本次按季测算销售期，销售期年月份至年月份。

表销售进度表时间进度年月年月年月年月年月合计多层及小高层住宅销售进度多层及小高层住宅销售额底层商铺销售进度底层商铺销售额地下车库销售进度地下车库销售额合计销售额合计销售额进度五评价结论我们认为该项目存在以下不确定因素周围存在定的竞争性项目，在科华路段九眼桥川大附近集中了部分高价位的中小户型项目，如今也处于销售期。

二由于该项目占地面积不大限制了开发商对环境的营造。

同时，该项目拟售地段优越，区位交通配套等优势明显，且户型设计合理，与成都市目前户型住宅消费主流相符，套型面积与市场定位相符，在该区域同类型项目中价格定位合理，有较好的市场需求背景。

综合本章市场评估分析，如能保持合理的定位，该项目市场前景很好。

第四章投资估算和筹资评价投资估算致民路号综合楼项目工程投资估算是依据企业提供的经成都市规划管理局批准的总平方案项目可行性分析已投入费用凭证及其他相关资料，参考成都地区同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，本着客观公正谨慎原则测算。

项目总投资包括土地费用前期工程费房屋开发费管理费用销售费用财务费用不可预见费用税费及其他费用。

经测算，该项目总投资万元。

经评定，该项目单方成本元，各成本项目明细详见下表投资估算明细表表投资估算明细表投资额各经济技术指标序号费用名称万元计费工程量单位单位指标占总投资合计万平方米土地费用亩土地出让金亩土地转让费万平方米土地使用费万平方米与土地取得的相关费用亩二前期工程费万平方米勘测设计费万平方米可研费万平方米三通平万平方米监理费万平方米三房屋开发费万平方米建安工程费万平方米土建及安装万平方米消防系统万平方米弱电智能万平方米电梯台发电机台附属工程费万平方米室外工程费万平方米其他