调，新农村建设不单纯盖房子修道路搞环境，而要从关心农村群众解决最迫切的需要解决的问题入手，整体推进村容村貌改造基础设施建设和公益福利事业发展。基于上述要求，把农村敬老院全部进新建和改造，增加服务功能，形成新的社会福利中心，将对改变农村社会福利和救助设施的现状产生积极的影响，成为社会主义新农村建设的重要组成部分。是落实科学发展观的重要举措。落实科发展观，统筹城乡经济与城乡社会协调发展，积极构建城乡体，工农联动的新体制，建立新的城乡关系和工农关系，其中重要内容之，就是要进步健全和完善农村社会保障制度，逐步使农村居民享有基本的社会保障机制和公共服务。农村社会福利服务中心建设有利于改变农村社会福利和社会救助体系建设落后的现状，逐步完善集五保供养社会养老和社会救助于体的新的服务形式。农村社会福利服务中心建成后，将成为推进农村社会保障制度和发展农村社会事业的个重要平台，在促进城乡经济与社会发展协调保证经济可持续发展上发挥积极作用。是构建和谐社会，提高五保供养水平的需要。构建社会和谐社会，必须保障和维护好困难群体的基本生活权利，努力体现社会公平。通化县农村老龄人口呈现逐年增长态势，已进入老龄化社会时代，仅靠家庭养老远远满足不了社会的需求。加强农村社会福利服务中心建设，增加床位，拓展其服务功能是解决农村缺少养老机构的有效方式。不仅会使农村供养水平得到切实提高，面且将扩大社会服务和社会救助覆盖范围，维护困难群众和弱势群体的基本权利，在促进社会和谐发展中发挥重要作用。第三章市场预测通化县敬老院及老年人现状通化县现有农村社会福利中心所，比较突出的是存在三个不适应。是硬件设施与当前养老需求不适应，表现为设施不完备，影响了老年人生活质量。二是管理水平与当前发展需要不适应，服务中心的管理人员平均年龄偏大，素质不高，在管理和服务上处在低层次运转当中，只能维持农村五保供养的基本水平，不能满足为社会提供养老服务需要，而且服务人员大多没有经过专业培训。三是办院模式与当前的发展趋势不适应，绝大多数沿袭七八十年代的办院模式，属于功能单的养老型的福利机构，在老人精神文化方面医疗方面服务辐射方面发展院办经济方面都与国家规定的农村社会福利中心的标准有很大的差距。县城使用的农村社会福利中心为原大都岭乡年代建设的敬老院，占地面积亩，土建面积平方米，床位张。面积过小，功能单，完全不能满足人民生活日益发展的需要。所以急需建设通化县社会福利服务中心项目。通化县现有人口万人，其中岁以上的人口达到万人，占总人口的。县城快大茂镇现有人口万人，其中岁以上的人口达到万人，占总人口的，人口现状已进入老龄化时代，急需建设通化县农村福利服务中心。面临的形势据统计，目前我国岁以上的人口达到亿，占总人口的，在今后较长段时期内，老龄人口的比例将以年均的速度增长，从年到年这时期，平均每年将有万人进入老龄，大约在世纪年代，人口老龄化程度达到顶峰年前后，我国岁以上的老龄人口预计将增至亿左右，相当于现在欧盟国的人口总和到年，我国岁和岁以上的老龄人口总数将分别达到亿和亿，这意味着每个人中就有个老人。据人口专家预测，未来年，包括独生子女与独生子女独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭即家庭在我国至少会达到上千万个，的家庭要赡养位老人，的家庭要赡养位老人。全国各类老年社会福利机构有多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达万张，远远不能满足需要。老年人的养老安居问题日益成为重要的社会问题。人口老龄化是城市社会经济发展的种必然趋势，当今世界上大约有的国家已经进入了老龄化社会。就我国而言，由于人口控制的特殊政策，人口老龄化的问题就更为突出，迎接老龄化社会的挑战任重而道远。其特点是起步晚，我国老年人的服务设施政策法规社会保障制度等方面的建设起步晚，观念弱，相对滞后速度快，发达国家用了上百年才走完的人口老龄化进程，而我国仅用了年时间就走完了从年代末的青年型年代初的成年型到年老年型的全过程来势猛后劲足，即老年人口的数量巨大，并在总人口中的比重迅速提高，令社会措手不及④经济水平低，发达国家先富后老，中国是未富先老，人口老化超前于经济发展水平，在经济实力不强尚未实现经济现代化的情况下，就迎来了老龄化的浪潮。维也纳老龄问题世界大会所提出的乐的缘由了。而那些精心设计环境幽静的小花园，却鲜有老年人光顾，究其原因是因为那里不方便到达，也看不到人，没有吸引力。这说明，针对老年人的户外休闲环境设计，仅仅考虑环境优美是远远不够的，要从老年人的心理要求和行为特征出发，创造种与丰富多彩的社会生活融为体的户外环境。市场需求状况农村社会福利服务中心市场存在巨大需求。在我国，由于主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在起，往往难以满足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不理想。据天津杭州的有关调查，有的老年人住在多层或集体住宅之中，单身老人和老年夫妇住在多层或集体住宅中的比例也高达。但是随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的发展，以及老年人收入的增加，老年人对老年住宅的需求将会上升。未来十年内农村社会福利服务中心总体需求呈现上升态势。中国老龄协会调研部认为，截至年底我国已具有相当购买力的老年人主要集中在经济发达的东南沿海地区和些大中城市。未来十年，当现在岁左右的人进入岁以后，老年市场的巨大购买力将会充分地显现出来。这部分老年群体中有许多人事业有成，退休金和储蓄存款比现在岁以上老年人有很大的提高，在消费观念上也有很大的差异。这群体是最早批独生子女的父母，子女少的状况也会使他们更多地依赖于服务中心和选择不同于现在的养老方式。现在所谓的老年人高档消费，在年之后将后变成普通消费。农村社会福利服务中心总体需求正呈现上升态势。社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体心理等各方面的需求，因此，能够住进个设施完备服务周全的农村社会福利服务中心，到成了很多中国城市老人向往的事。零点调查公司对北京上海两地名岁至岁市民就老年人住宅消费问题进行了随机访问，访问报告表明，目前我国老年住宅市场需求加大，些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。这方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从家庭保姆的身份中解放出来另方面社会的发展使老年人与其子女的世界观价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持定的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年农村社会福利服务中心的需求也日益增加。零点的调查数据表明，京沪两地和的被调查者对现有居住环境中的医护急救条件体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动空气安全设施环境安静度不满意，而居住高楼周围老人少和子女住以及居住面积的不满意程度相对较低。这两个数据表明，城市化过程中的负面效应使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。年的另项调查显示，在上海万岁以上的老人中，愿意选择大型现代化农村社会福利服务中心养老的占到，这样仅上海就有近万老年人期盼住进农村社会福利服务中心养老。低收入老年群体对农村社会福利服务中心需求较高。受我国经济发展城乡差距大东西发展较大落差的影响，我国偏远地区经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老养儿防老上，短期内难以对老年公寓有较高需求。因此他们对农村社会福利服务中心的需求更为迫切。市场供给状况农村社会福利服务中心呈现以下特点。客户为中高经济实力的老年人。在北京上海广州等经济发达的大城市，存在着批占当地老年人口总数将近以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式。而农村社会福利服务中心能为这群体提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。居家养老与社区服务相结合的模式。农村社会福利服务中心与敬老院福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是通过公司化经营管理的老年专用住宅，般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型等级和服务档次。由于农村社会福利服务中心提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式般要包括居家式的私人住宅宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等设施和娱乐锻炼的配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大学等，人性化的社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱乐服务。具有福利性事业市场化经营的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低保五保等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于农村社会福利服务中心属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项项目审批资金筹措等系列问题。由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走福利性事业市场化经营的道路。投资额大资金回收期长。农村社会福利服务中心项目不同于般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人的特点，有数据显示老年社区的总体造价要比普通房地产项目高五成至倍。另外农村社会福利服务中心的租售方式比般住宅更为复杂，般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年服务中心则需要根据老年人市