户籍人口年增长量达人,到年，中心区人口达到万，年，达到万。德山城市发展对酒店服务的要求德山开发区发展主方向是在沅水和崇德路之间形成定的城市规模。根据常德市整体规划方案，按照城三镇的思路，主要沿沅水方向向级城镇体系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城的对接，提升常德大都市区南部德山板块的辐射功能，发挥南部城市次中心作用。近期建设重点主要是两园两带两路的建设，两园即高新技术工业园和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程的建设和枉水风光带的建设，其中含吨级集装箱码头步行街善卷广场善卷祠等，两路是指樟桥路三产项目如德山火车站汽车客运站德山物流中心机电汽车贸易城会展中心和五工业园五居民新村木材交易，还有常张高速连接线的高架与转盘建设亦等近期重点建设项目。由此可知，常德五星级大酒店项目既处于级城镇发展轴带体系的中心点，又位于南北向主干道和沅江的交汇点，具有比较好的区位优势。因此，从整体市政施工时间进度分析，常德五星级大酒店项目正处于整个市政交通施工期，虽然在常德五星级大酒店项目交盘期，市政项目未完全竣工，但至少常德五星级大酒店项目的地理优势已完全凸显，其潜在消费者对常德五星级大酒店项目的心理信心指数将同步提升。因此，整体市政配套施工进度，将有利于常德五星级大酒店项目的开发与附加值的提高。项目的建设意义满足城市消费和促进经济增长近年来，常德的经济发展已有长足提高，酒店业的消费不断增长，而常德市至今无家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面的工作，但满足不了城市各层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求的客人，因此本项目的建设很有必要。本项目的建设投资及产业链的发展，必将促进区域的经济繁荣和发展。促进城市建设提高城市品位随着城市的发展，该地段的商业网点学校集市必将形成，交通购物通讯储蓄就医也将更为方便。项目实施将促进该地段的综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设提升城市品位。第三篇市场调查分析与市场定位湖南省及常德市经济发展现状世纪年代以来，湖南经济持续高速增长，取得了令人注目的经济成就，八五时期经济增长速度年均达九五时期经济增长速度年均达,年经济增长速度分别为，到年湖南经济总量已达亿元。在追求增长的过程中，粗放型的增长方式还没有根本转变，湖南经济在高速增长的同时，资源的消耗也在高速增长。经济的高速增长在很大的程度上是靠资源的高消费实现的，根据湖南投入产出表测算分析，年间，总量由亿元上升到亿元，增长倍，而同期各产品部门对能源的消耗石油及核燃料加工业钢材的消耗钢压延加工业水泥的消耗水泥石灰和石膏制造业电力电力的生产和供应业水资源水的生产和供应业的消耗分别增长了倍倍倍倍倍，各部门对资历源消耗的增长大都快于经济总量的增长。年国民经济主要统计指标指标名称计量单位年比上年增长人口和居民生活年底总人口万人其中市镇人口万人城镇居民人均可支配收入元城镇居民人均消费性支出元城镇居民恩格尔系数农村居民人均收入元农村居民人均生活消费总支出元农村居民恩格尔系数居民消费价格总指数上年为经济的增长为城镇居民的外出旅游创造了客观条件,据统计湖南省年旅游收入已超过亿元人民币,年增长左右,潜在市场非常巨大。根据常德统计局工作人员提供的资料，目前常德平均每户家庭人数约为,平均每户就业人数为，就业负担系数为。常德人均可支配收入为元。从我们对常德居民的随机取样看，家庭月收入在元的占了，超过三分之二，表明常德大部分居民还处在事业发展初期。但是家庭月收入在的也占了，将近四分之，表明常德居民还是具有比较强的消费能力。家庭收入在元以上的占了，近十分之，常德这部分最高收入人群是商业地产别墅高级公寓等高档物业的主导消费目标。年常德城镇居民家庭人平消费性总支出为元，购商品房人平支出占总人平支出的。另从食品支出分析,年人平食品支出为元,占人平消费性支出的恩格尔系数,根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数为宽裕,由此说明常德城镇居民于年,便跨入了宽裕型生活阶段,并逐渐向相对富裕方向发展。常德市酒店业及旅业发展现状常德市旅游市场分析地理位置与环境分析常德市全市总面积万平方公里，占湖南省总面积的。其中山区山地丘陵岗地面积平歌厅元小时金碧辉煌歌厅元小时天上人间歌厅元小时金色年华歌厅元小时百家剧场演艺歌舞元人近芙蓉剧场演艺歌舞元人近健身类场所名称项目名称价位最低消费规模人芙蓉桑拿中心桑拿足浴元小时华天桑拿中心桑拿足浴元小时阳光台球俱乐部台球元小时金太阳保龄球馆保龄球元小时经营现状分析消费潜力巨大从各项资料分析可看出，常德市休闲娱乐业总体肖费偏高，即便在这种情况下，娱乐行业的上座率依然保持在至以上，这足以证明常德市民有较强的消费能力，目前休闲娱乐市场的消费能力有市场溢出。同时目前常德市休闲娱乐场所不论从硬件还是从软件上来看，都有明显提高的空间，常德市的休闲娱乐市场的潜力巨大。特色不鲜明缺乏文化品位常德市现有的康体娱乐项目，在经营上均没有形成自身的特色。不论装修产品还是服务上都没有形成自己的风格。以红珊瑚茶艺馆为例，在装修上，颇具定特色，具有中国传统茶艺文化的特点，但也仅仅如此。在产品上服装上在茶艺文化上，却再也没有体现自己的独特风格。如果市场上能够出现重特色有独特文化品位的休闲场所，在市场上必将异军突起，形成强大的竞争优势。品牌效应没能充分发挥目前常德市的休闲娱乐市场内的品牌缺乏长久的生命力。很多品牌都只是昙花现。这方面与企业本身晶牌定位与宣传方面的意识不足有关，另方面也体现缺乏规模与特色，很难产生品牌轰动与连带效应有关。再者与管理与服务水平也有关系。在充分考虑到消费者的消费需求的前提下，创建综合性的有自身鲜明的特色的，注重服务质量与个性服务的休闲娱乐场所，就必定能显现整体效应，树立企业品牌。项目单，未能整合从现状上看，常德市各种娱乐场所除酒店外都只经营单的项目。缺乏集多种娱乐项目为体的综合性娱乐场所。随着时间的推移，人们对娱乐生活将会呈现多元化的需求，对健康运动等保健性项目，将会逐步增强。如羽毛球网球游泳垂钓等等。这样既满足了人们对休闲娱乐的多元化需求，又促进社会的消费刺激地方经济增长。多种项目于身的娱乐场所，这样既增加了客源的覆盖面，又可大大提高经济效益。运动休闲初露苗头，但缺乏设施配套，条件有限常德市休闲娱乐市场已经出现了很多以体育休闲为主要功能的休闲场所，这证明常德市市场有体育休闲的需求。同样以常德市为例，几年前体育休闲暂露头角经过这今年的发展已经成为常德市休闲市场的个新热点。以常德市与常德市的体育休闲场所做比较，发现不论在环境塑造设施种类服务质量等等方面，常德市的体育休闲场所都有很大的不足，同时配套设施差，没有规模。虽然价格便宜，但缺乏核心的竞争力。加之，健康与自然的概念逐渐深入人心，非典的横行令人们审视以往忽视自然与运动的生活方式，体育休闲必将成为广大消费者休闲娱乐的重要组成部分。从常德市体育健身休闲市场现状出发，以消费者调查作为基础，建立以生态自然环境为基础，各种配套设施齐全的体育健身休闲场所无疑将吸引大量的消费者前来消费。客源调查分析与市场规模预测客源分析常德市主要的酒店分布在市中心商住区，主要针对比较富裕的消费者。年龄在岁的这阶层是主要的消费群体，其中公务员银行职员教师商人效益好的企业职员医生等是消费的中坚力量。各家酒店将消费水平确定地元人次的范围内也主要是针对这部分消费群体。另外根据前面对常德是旅游市场分析常德市本地客源的增加和临近地市主要是常德游客较前些年有大幅度的增加，更多的游客来常德并不是来旅游观光而是来休闲度假常德市旅游住宿接待设施业近两年来接待外地游客包括团体和散客的数量逐渐增大，占了常德市旅游住宿接待设施开房数的以上。尤其是常德市中高档次的旅游住宿接待设施，这个比例达到了商务和会议客源增大。市场规模预测预测假设钓鱼台国际饭店为现实五星级酒店国民经济和社会发展基本稳定常德市民除了爱消费敢消费外，还想消费，爱热闹，市民想去有新意有特色，人气旺的地方去消费。在常德些新酒店新酒楼往往得到市民的青睐，这就是市民在消费方面个对求变求新的心理表现。大酒店在常德之所以红火，除了创新以外，庞大的规模所带来的火旺人气也更体现出了民众对于爱热闹的消费心理体现。规模预测。常德市区的年人均收入万元年左右，人口多万。长沙市人口万人，拥有日营业额过万的餐饮企业十多家，而常德餐饮除了华天酒店外无家酒楼日营业收入过万，由此可见，常德市民消费能力还有很大的增长空间。般来讲，个地区较富裕的人群站当地比例的，假如其中入住五星级酒店次，常德市约每年有万人入住,加上外来入住者,每年约有万人入住。按预测模型旅客规模，基数，为增长率，时间本项目旅客规模预测表序号万人年年年根据项目的特点，从高速增长，然后增长趋于缓慢，故项目建成时，市场总量约万人年，然后基本稳定在万人年。从客房入住率考虑，假设本酒店为间，故每年需万人左右即能满足设计要求。本酒店市场定位目标客户定位考虑到常德市经济情况和收入水平，本项目应已面向本地区较富裕阶层为主，立足常德本地市场，努力开拓国内市场，全力争取外来游客。功能定位建成常德市乃至湖南省最出名的高级酒店，满足高级别客人的服务需求，引领常德的酒店休闲以及健康娱乐消费市场。建筑定位建成为常德标志性建筑，打造成综合型服务酒店品牌。第四篇项目总体规划方案规划设计理念规划原则尊重现状充分考虑现有地形地貌与景观资源的留存与利用，尽力避免对原有山体与自然景观的大面积毁灭性破坏。土地的混合使用充分利用地形，形成各种功能网状交叉，相互渗透,资源共享，相互依存的整体结构。可持续发展充分考虑不同建设时期的用地价值变化和建设的规模效应，对分期开发计划的实施次序给予科学的安排。用地分析建设用地位于常德市的重要地段老龙头，东临沅江，与中心市区隔江相望，沿江景观效果极为重要，西北为德山，基地内地形地貌复杂，高差变化较多。用地中部地势较缓，建设及景观条件最佳。基地南面有两条城市道路交汇，为该地段陆上主要交通依托，东南面临江有旧的挖砂码头，为水上交通主要来源，有改造利用价值。用地西北为常德十景之德山古韵，应考虑建筑与其的关系以及借景作用。用地西面为中学，建筑质量不高，从景观方面考虑应予以遮