海景房阳光餐厅房间设施设备般海商务酒店米阳光餐厅主要经营自助早餐，餐位数，可以观海标准间能观海酒店服务般青岛贝蒙特宾馆约米客房套经营自助早餐，餐位数标间房价较便宜地理位置优越服务般设备设施较差没有会议室维多利亚广场约米酒店式公寓层，中庭会所层餐饮二楼中餐厅地下室第层美食城停车位个，地下个，地上个在建服务功能齐全地理位置优越在建二餐饮序号店名距酒店距离米人均消费水平优势劣势勇丽美食海鲜城元中高档装修服务比较周到，能够注意细节菜品质量较好停车方便位于青岛市公安局对面，地理位置优越餐厅主要经营海鲜，菜品种类少，特色不明显宴会包间客人点菜不够方便。加州风情酒店中高档餐饮餐厅经营面积较大酒店中餐厅融海鲜粤菜鲁菜为体。服务水平般肯德基元装修较好，服务质量标准出品速度快，食用方便品牌深入人心，被大众接受规模较小产品模式化，种类口味单除此之外，周边还有栈桥湾酒店金丰来酒店，中天酒店等酒店，这些酒店规模小客房间以内，服务水平较差，设备设施般，服务人员素质较低。还有许多社会餐饮，规模较小，主要是家庭式管理方式，故未纳入对比范围。四分析根据以上分析，从酒店的经营环境竞争对手来看，该项目存在以下优势及劣势优势地理位置优越鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。紧邻青岛火车站，处于中山路商圈辐射范围内，共多路公交车在此经过，其中包括机场专线。毗邻栈桥风景区，主景点有小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。酒店功能齐全鹰谷万怡酒店处于正常营业，拥有间客房，餐位的中餐厅，餐位的西餐厅，餐位的红吧，个会议室，餐位的大堂吧，并有员工餐厅员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配套设施相对完善。二劣势周边环境嘈杂，聚客能力差虽然鹰谷万怡酒店紧邻青岛火车站，地厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额年平均收入租赁收入年出租区域单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂,地下中餐厅,地上餐厅总额酒店大堂,地下中餐厅,地上餐厅总额会议收入月平均万年平均万年度会议收入经营成本费用鹰谷万怡的经营成本费用只有年的数据，以下数据部分是根据酒店管理方提供的数据所得，而低值易耗品市场营销工程维护费用是根据般三四星级酒店的费用所占收入的百分比所推算出来的。营业成本占营业收入的百分比项目费用万元每年其中人力资源费用工资福利低值易耗品营业用低值易耗品客人用低值易耗品和清洁用低值易耗品二营业费用万元其中水费客房水费餐饮电费空调锅炉照明电梯等市场营销费用工程维护费用三综合税费总费用客房平均总营业收入万元餐饮平均总收入万元会议收入万元总收入利润分析营业额成本费用税前利润所得税税后利润利润率二经营收益预测根据鹰谷万怡的历史数据及对青岛市和酒店周边市场进行调查，做出以下预测酒店的所有可出租区域在合理价格范围内可以出租通过加强销售提高定的客房出租率工资总额不变会议收入提高不多餐饮由于酒店所处地理位置及周边竞争环境，上座率可提高的程度不大，尤其是十三层的红吧及十二层的西餐厅忽略了以下成本费用有线电视收视费网络使用费办公费用绿化费用等。收入预测客房收入日期客房数量平均入住率平均房价月均营业收入年均营业收入元元淡季平季旺季总额客房的房价及入住率根据周边市场的状况调整为以上数据，根据青岛市的旅游整体淡季每年的月，共个月旺季每年的月到月，共个月，平季每年的月，月，次年月，月，共个月将酒店的淡季确定为个月，旺季确定为个月计算。根据酒店行业同类型酒店的行情，将客房的毛利率确定为，因此客房的平均年毛利为元。餐饮收入二楼刚改造成早餐自助，目前没有餐饮可提供。但以后可以提供午餐及晚餐，预计上座率及收入状况如下类型餐位数量个时间段上座率人均消费元月均营业收入元年均营业收入元自助餐厅午餐晚餐西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额餐饮部分根据酒店行业同级别酒店的行情，将餐饮的毛利率确定为，因此餐饮的毛利为元。租赁收入出租地方单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂地下中餐厅地上餐厅二期层酒店大堂总额鹰谷万怡酒店提供了上面的数据，根据周边相关租赁市场的调查，将上述数据需调整到原始数据的才符合此物业市场的租赁行情，调整后的租赁收入为元。会议收入月平均万年平均万成本费用预测营业费用占营业收入的百分比项目费用万元每年人力资源费用工资福利水费电费市场营销费用工程维护费用税费总费用鹰谷万怡酒店管理方所提供的酒店营业费用见附表，根据青岛市同类型酒店的调查以及酒店行业的运行规律得出费用占营业收入的比例如上表，据此推算出酒店营业费用的总额为万元。税前利润预测部门营业额毛利额营业费用税前利润客房餐饮租赁会议六结论依据鹰谷万怡酒店提供的数据而知，酒店目前有多万元的应付货款，除此之外鹰谷万怡酒店没有其它负债。业主方主要倾向于对外租赁，租期年。本方案预测租赁后年的收益，税前利润为万元。由于距鹰谷万怡酒店米的维多利亚酒店的开业，必然再次分割市场，酒店周围未来五年内竞争更加激烈，酒店收益上升空间较小。综上所述，建议本项目最高租赁费用为每年万元，可接受租赁费用为每年万元。项目概况及背景青岛鹰谷万怡位于青岛市市南区湖南路号，年开业，年局部装修，酒店隶属于青岛鹰谷怡式置业有限公司，是南非鹰谷国际控股公司在青岛的开发项目之。青岛鹰谷万怡酒店总建筑面积约平方米含临建，期建筑平方米，地上十三层，地下二层，功能分布为地下二层为酒店泵房员工宿舍员工更衣室员工洗澡间和员工餐厅区，地下层为中餐厅包房和中西餐厨房以及冷库区，现外包经营，地上层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮,三至十层为客房部分。客房区房间数间套，普通标间间高级标间间，房间配置电脑大床房间高级大床房间家庭套房间高级套房间行政套房间复式套房间房间残疾人房间女士房间十种房间类型，因酒店是在公寓楼的基础上改造而成，所以同类型房间大小不。餐饮区，中餐厅已出租设有间包房其中地上层有特大包房间，小包房个地下层间餐位大包房间餐位包房间餐位包房间餐位包房间餐位包房和个核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,餐位包房组成及可容纳多人的零点大厅，在十二层十三层分别设有特色咖啡厅和豪华红吧。二期建筑约平方米，地上三层，地下二层，功能分区为地下二层现在空闲，计划作为商铺出租，层可与火车站地下通道相连，二层为会议室，三层为客房区，客房数间，行政房间大床房间迷你房间间。酒店停车位个。鹰谷万怡酒店的中央空调厨房设备电梯锅炉安装时间是年月号。二经营环境分析青岛鹰谷万怡酒店位于火车站对面，距离火车站米左右，距离青岛标志性建筑栈桥米左右，距离百盛商城多米，处于中山路商业圈辐射范围内，酒店周边的湖南路泰安路兰山路都是单行线，道路较狭窄，但公交车多，共多路公交车在此经过，其中包括机场专线。酒店周边小型招待所客房数量在间以内主要集中在湖北路河南路和泰安路，共约家。酒店周边米内，小型社会餐饮店众多，经营面积小，服务质量差，管理不规范。大型的商场有百盛发达商厦国贸商厦东方贸易大厦等高档名品和华联中低档品牌，周围还有火车站地下小商品城中山商城地下商业街小商品市场等主要经营旅游纪念商品和低端商品。酒店周边的企事业单位有青岛市公安局青岛市科协青岛广电影视艺术专修学校等，周边企事业单位较少。有旅行社数家。主要景点有栈桥风景区小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。三竞争对手分析根据鹰谷万怡的规模和地理位置，我们选择了周边公范围内具有定代表性的酒店和餐饮进行初步对比，具体情况如下酒店序号酒店名称距离规模房价门市价优势劣势加州风情大酒店约米客房套其中间全海景观景房宴会厅平米个海悦宴会大厅容纳人多功能厅容纳人市景商务房标准房海景商务房功能设施比较完善面对大海环境相对幽静服务般设备设施般菜品特色不突出青岛爱琴约商务套房大床房标准房余套套房大床房有海景房阳光餐厅房间设施设备般海商务酒店米阳光餐厅主要经营自助早餐，餐位数，可以观海标准间能观海酒店服务般青岛贝蒙特宾馆约米客房套经营自助早餐，餐位数标间房价较便宜地理位置优越服务般设备设施较差没有会议室维多利亚广场约米酒店式公寓层，中庭会所层餐饮二楼中餐厅地下室第层美食城停车位个，地下个，地上个在建服务功能齐全地理位置优越在建二餐饮序号店名距酒店距离米人均消费水平优势劣势勇丽美食海鲜城元中高档装修服务比较周到，能够注意细节菜品质量较好停车方便位于青岛市公安局对面，地理位置优越