岛年房地产开发投资情况年青岛房地产开发投资有关统计数据如下指标名称月全年累计累积增长房地产投资额万元其中房地产开发投资额万元施工面积万平方其中本年新开工万平方竣工面积万平方土地开发面积万平方商品房屋销售额万元商品房销售建筑面积万平方据统计年市内四区商品房成交套，同比增长，成交面积万，同比增长，成交金额亿元，同比增长，二手房成交套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同比增长。年青岛房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路旧城改造等项目的启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。房地产运行状况青岛房地产持续升温青岛市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年的市场调整后，青岛房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受青岛市场的发展。至年，更多的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，年的房价比年的房价整体提升在元左右，有的高档项目甚至更高，位于开发区与城阳李沧区的房价相比市区的提升幅度较小，但也在至元之间。住宅市场结构趋向合理青岛市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完成亿元，占投资额的，比上年所占比重提高个百分点增长，高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动青岛市房地产开发投资增长个百分点商业营业用房投资亿元，同比下降个百分点，增速下降办公楼投资比上年增长。住宅投资主力优势的显现，说明青岛市房地产开发投资方向已按照市场对住宅消费的需求做出了适时的调整，加大了住宅产业的投入。非国有投资拉动作用强劲从投资主体看，各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长的主要动力。全市非国有经济开发单位完成投资亿元，比上年增长，高于全市开发投资增速个百分点占总投资的，比上年提高个百分比国有单位投资亿元，比上年下降，占比下降个百分点。新开项目规模快速扩张目前青岛市房地产开发正处于新轮启动期，新开工面积呈现出持续快增态势，带动全部房屋施工面积稳健扩大。各类房屋新开工面积万，比上年增长，其中住宅新开工万，增长，占全部新开面积的，所占比重比上年提高个百分点。存量市场占据半壁江山年上半年存量房成交套，成交面积万，成交金额亿元其中住宅成交套，成交面积万，成交金额亿元。已购公房上市套，成交面积万，成交金额亿元。中档价位成市场主力统计数据显示，在商品房价格结构上小于元的房屋成为市场主力，成交户数户，占总成交户数的元的成交户数为户，占总成交户数的元的成交户数为户，占总成交户数的超过元的成交户数为户，占成交总户数的。市场存在问题信贷资金增长过快年以来，青岛市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。前月，青岛市房地产开发企业本年资金来源累计亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占，比上年增长，高于本年到位资金增幅个百分点自筹资金亿元，占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中仅占，增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅,说明青岛市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。可供销售房源缺口大年以来，青岛市直处于新开工项目的启动期，竣工房屋供应量短缺，导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出持续走热的态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前个月，青岛市累计竣工各类房屋万，比上年下降，其中住宅竣工万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看，商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。房价持续高位面对房价与居民家庭年收入的悬殊比值，青岛房价高已成为不争的事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相提拉了房价。三是青岛以外购房族带动了房价的上扬。市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多目标群体主要为青岛高收入阶层，外地置业者在线海景房消费中所占比重很大。第四章青岛消费者调查分析第节消费者住房需求调查概述消费者调查的目的由于房地产行业的特殊性，目标消费群锁定是项目操作的出发点和回归点，只有对潜在的目标消费群体有比较清晰认识的前提下，才能把握好项目的市场定位和形象定位。本次消费者调查的目的是为了确定本项目的主力消费群体，了解此部分群体的生活习惯住房需求心理特征和消费特征，以便初步确定本项目的消费定位。本次调查对象为市场上同类项目业主房地产从业人员及相关政府机关人员。项目调查方式由于此次市调时间关系，因此本次消费者调查并未以问卷形式进行调查。而是采用针对样本走访的形式，主要以拜访谈话形式对调查对象进行调研，主要拜访人员为同类项目业主房地产相关单位人员相关政府机关人员。居住状况调查概述该片区主力消费群可以分为两大部分，部分为青岛本地高收入阶层，主要集中在私营业主政府官员外企人士和国内企业高层领导等范围内，基本上为二次或三次置业，购买目的为投资和休闲度假居住另部分为外地人士，主要集中在东北内蒙新疆山东等地，职业以私营业主和国有企业为主，购买目的为居住兼投资。从产品方面看，线海景且位置较好售价较高的住房多为外地置业者所购，产品形式多为别墅联排别墅和复式而二线海景房，本地人士认购较多，产品形式多为多层平层住宅。分析其原因，是线海景房总价过高，本地消费者承受力有限二是离海过近，潮湿不舒服，本地消费者不接受。而且从投资角度看，二线稍偏位置的产品更具备升值潜力，这也是本地消费者追求的主要原因。第二节购房需求情况调查经过多角度多方面的调研，得出初步该片区的需求意向立面三段式应用最广，欧式与现代风格的融合受市场追捧面积线沿海物业，平层户型面积控制在复式户型面积控制在别墅户型面积控制在二线观海物业，平层户型面积控制在复式户型面积控制在别墅户型面积控制在户型三房平层四房复式四房联排别墅建筑形式复式房联排及独栋别墅需求增大装修精装修与毛坯房的比例各占半，针对外地客户提供装修较好创新楼盘在产品形式及品质方面有所创新，可以有效增加产品竞争力区位在土地资源日益稀缺的前提下，以东区域成为市场热点第五章项目分析优势区域形象中高档住区及天然旅游度假圣地区域成熟度项目周边已聚集数个中高档住区项目交通便捷性紧邻滨海大道香港东路项目地块状况无拆迁地势依山就势便于提升价值周边环境紧邻天然浴场劣势地块规模规模偏小，不利于打造差异化区域配套配套设施不成熟噪音紧邻主干道，噪音较大品牌开发商品牌价值低，影响力弱海景资源海景资源相对可利用性差机会城市形象青岛独特历史人文自然区位价值市场供求市场近期拟推出类比项目较少度假趋势休闲度假成为消费热点外企进驻青岛作为韩日投资重点城市土地政策崂山区独特的土地控制政策威胁同质化现状产品规模风格资源同质化竞争激烈二级市场特别是三级市场竞争区域竞争面临浮山区市南区市场竞争炒房投机房地产市场炒作投机比例大第六章项目定位第节项目整体定位项目整体定位根据前面的市场分析项目分析以及片区的生态环境，对本项目的物业整体定位为东海岸国际人文滨海住区打造个国际的人文的浪漫的自由的诗意的滨海度假享乐生活住区高档但绝非是豪宅，优质而有别于奢华。走中档普及路线。二项目物业定位项目地块地块面积容积率建筑面积万物业形态价位档次靠海的地块亩纯联排别墅中档偏上靠内的地块亩多层高尚住宅中档靠海的亩地块根据容积率的规划，建议物业做成纯联排别墅。靠内的亩地快根据容积率的规划，建议物业做成多层高尚住宅。三建筑风格定位以北欧风格为本项目的建筑风格定位。青岛素有国别墅之城的称号，又独享东方瑞士的美誉，本项目建筑定位为北欧风格，能比较自然的与城市的原有建筑风格进行沟通。四定位分析让更多的人买得起别墅，让更多的人住得起滨海物业。别墅，是很多人理想的居住模式，根据别墅市场的现状和特点，整体可以分为三个层次高档别墅中档别墅和普及型别墅。本项目在价位上把纯联排别墅定位为中档偏上滨海别墅多层高尚住宅定位为中档滨海住宅，主要是将本项目客户群锁定在城市中产阶级的消费层。有种说法如果你还没住上或买不起中档普及型别墅，说明你离城市中产阶级还有段距离，还要继续努力。而中档普及型滨海别墅住宅，可以让更多的人买得起别墅，让更多的人住得起滨海物业，乃至成为众人圆梦的首选。二可以满足本项目地块给出的条件，回避本地块的不利因素。市场上对高档别墅中档别墅和普及型别墅有定的判断标准。针对青岛东部沿海物业而言，高档别墅主要指档次较高的独栋别墅，社区环境优美产品户型面积较大私家花园面积大私密性好。高档别墅大都属于独栋产品形态，售价在元平方米以上，容积率在以下，户型面积大于平方米，花园面积大于平方米。中档别墅主要是指面积适中，总价在万的别墅。中档别墅社区规划有别墅和产品等多种形态，售价在元平方米左右，容积率在范围，户型面积大约在平方米，花园面积在平方米范围。普及型别墅指目前市场上出现的联排叠拼等别墅项目，以及小独栋别墅，以为主，容积率在左右，总价在万套以内，产品品质环境形态朝传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅价格低密度集中私家花园小等特点，满足了定消费层次群体的需求。严格来说，本项目并不是通常意义上的与沙滩海洋近在咫尺的滨海项目，地块与海有定的距离，因而缺少海景和离岸线较远等不利自然要素，物业自然走不了高端路线，因此，本项目在价位上把纯联排别墅定位为中档偏上滨海别墅多层高尚住宅定位为中档滨海住宅，将可回避本地块的这些不利因素。另外，随着国家旅游度假区沿岸线的大规模开发，将会把各项目逐渐联为体，有效弥补本片区生活配套不足的劣势，而对于本项目的定位有利。三本项目定位符合地理位置特点青岛的国家旅游度假区沿线，地处城市边缘地带，交通便捷，距离市中心公里，距离市中心的车程在分钟左右。而购买这种类型的客户大多拥有私家车，对距离的敏感性要稍小，而更多的注重环境居住生活品质。此外，随着市政建设向青岛东部郊区延伸，将郊区住宅组团串联起来，使远