端物业成败的关键点！承目标客户细分回顾核心价值点梳理回顾总体营销策略回顾目标客户细分回顾深圳需求旺盛，供给缺乏，供求矛盾显著，价格上涨快，投资客户已辐射到惠州东莞等地，价格承受能力较强但新政之后深圳高端客户的跨区域投资放缓，如何锻造及释放产品价值将成为吸附深圳客户的关键，具备区外购买力辐射范围内市场张力分析香港个被大多数惠州本地项目忽略的区域，随着的实施，港人北上工作及开拓乐场合生创展，豪宅专家的颠峰作品尊贵典雅，古典主义风情风靡深惠世界顶级配套，星级酒店尊崇会所匹配顶级人生亚太交流中心让建筑不仅仅是居住，更是身份与交流合生礼宾司服务，全方位体现尊崇客户特征及兴奋点与本项目的结合港台客户价值兴奋点稀缺身份度假关键词时尚深圳客户价值兴奋点关键词稀缺度假惠州客户价值兴奋点关键词尊贵度假本项目价值纲领东江上游古典风情私家岛合生品牌顶级配套礼宾司服务本项目的价值体系与客户需求能够有效结合产品价值体系与客户关注因素能够匹配我们的卖点能有效攻击客户总体营销策略回顾线上树立项目高端形象及生活方式形象问题客户问题持续性问题高调高成本低调低成本高调高成本少成本高调性少节点持续性解决线下小众传播推广活动传播主线期总体营销阶段划分外展进场临时售楼处进场开始认筹联排第批单位开盘第二批单位蓄客联排第二批开盘公寓认筹公寓第批开盘公寓第二批单位开盘期开盘前后推广策略总体阶段划分报纸接待体系中原客户资源预热期推广启动线上线下活动网络户外短信开盘广告语后续广告语软文持续开盘信息销售信息形象加推信息形象信息广告网文城市双核心，投资潜力广告网文中原内部推广，中原客户推广活动营销展示营销项目现场展示组织客户现场推介开盘期营销活动强销期利用前期推售空白开始预热两大节点，制定媒体和事件推广活动，制定开盘时期的推售节点，合理铺排线上下资源，达到资源最大化转开盘前细分阶段分解开盘前营销体系建立开盘前细分阶段分解主要营销节点月日惠州外展启动月日深圳外展启动月日临时售楼处进场仅天月日开始认筹仅天月日样板房开放仅天月日首批单位盛大开盘仅天时间紧迫！海量蓄客筛选提纯转化成交阶段营销三大难点远离市区解决卖场问题启动时间短市场低迷解决客户问题开盘前营销关键点如何解决客户问题建立客户渠道建立客户忠诚度两步曲我们深知，我们创造的是消费者欲望的依归，但如何让消费者也从内心产生共鸣与认同，其间的纽带便是我们的营销推广本案的推广思路本项目的总体推广思路寻找支撑元素逐个推广打动消费者搭建推广平台通过全方位立体式的广告宣传攻势，掀动股楼市的热潮，带动楼盘的销售。建立深圳客户渠道当前市场下，深圳高端客户共性特征明显购买目的资产持有，度假享受兴奋点稀缺，时尚，度假渠道策略“引导”而非“强加”以深圳展场为中心，通过媒体渠道的导入结合有“吸引力”的事件营销建立客户渠道！针对深圳客户，中原内部推介转介将良好的弥补上述渠道的缺点。思路起逆市背景承阶段回顾转实操体系合破冰责任起政策频出，购房群体融资受阻成交锐减，开发领域洗牌在即媒体暴光，楼市惨淡再遭冰霜二手降价，投资客户信心受挫逆势中的恶性循环客户购房信心降低客户上门量减少购房行为更为理性现场推售效率降低成交量萎缩成交率降低销售人员欲望增强信心不足，逆市推售客户购房压力增大重磅调控逆市之下现场销售氛围减弱信心客源效率关键词引爆新政之后市场变化反映高端物业推售时间年月日产品套别墅销售率客户区域深圳，惠州及其它鹏基万林湖第批单位第二批单位第三批单位推售时间年月日产品套洋房销售率客户区域深圳，惠州及其它推售时间年月日产品洋房和别墅开盘销售率客户区域深圳不足，惠州以上。新政前新政后惠州“高端物业”市场受新政的影响最大，受年市场火暴的影响，不少“伪”高端楼盘搅局高端市场，新政后“价格牵引”不在是惠州高端物业吸引深圳客户的核心因素，具有独特价值及内涵的产品才是关键！豪宅回归品牌！产品回归价值！新政之后市场变化反映经济型物业泰富依山郡物业性质经济型物业开盘时间月日具有较强竞争力，城市山居物业销售价格均价新政之后开盘，备受市场关注价格回归理性，价格回归价值销售情况近似火暴开盘当天销售套，“火暴”成交可户惠州为主惠州客户，少量深圳客户开发商具有良好心态，产品具有良好竞争力的经济型物业受新政的影响相对较小，投资客退出，市场刚性需求仍然存在，当价格回归价值，市场的繁荣值日可待！年惠州高端物业市场研判供给市场年存量巨大受到政策影响，年高端物业入市将放缓但受之前“厚积”影响，供应量仍然较大，高端物业竞争加剧！需求市场消化量下降，销售速度放缓，投资比例下降如何锻造产品价值并释放价值成为吸引高端客户的关键因素！置业群体深圳客户比例下降，置业本地化，购买理性化趋势明显，惠州外围客户的吸附将成为高端物业成败的关键点！承目标客户细分回顾核心价值点梳理回顾总体营销策略回顾目标客户细分回顾深圳需求旺盛，供给缺乏，供求矛盾显著，价格上涨快，投资客户已辐射到惠州东莞等地，价格承受能力较强但新政之后深圳高端客户的跨区域投资放缓，如何锻造及释放产品价值将成为吸附深圳客户的关键，具备区外购买力辐射范围内市场张力分析香港个被大多数惠州本地项目忽略的区域，随着的实施，港人北上工作及开拓业务已成必然趋势，同时由于人民币的升值，港人内地置业的已潮流萌动台湾客亦如此，具备区外购买力。惠州本地有强劲的高端产品需求，但在市场完全竞争情况下不可能完成对本项目所有产品的消化含惠东博罗等周边县区客户东莞供需结构中高端别墅类供应量大，客户呈哑铃状，对独栋别墅需求显著，对联排及类别墅物业需求不大，具备定购买力外扩广州供需平衡，价格稳定，市场成熟度高，番禺