美风格别墅产品风格各异，中式风格市场竞争压力较大板块在售个案建筑风格分析天伦随园产品去化特征分析项目名称月泰泓花园独栋双拼天伦随园独栋檀香园独栋锦绣蓝湾二期双拼，联体开盘丰泽园独栋，双拼区域别墅整体去化缓慢区域市场季节性影响明显独栋别墅去化速度慢于其他别墅产品，平均去化速度为套月。产品形态推出量套去化量套剩余量澄苏园区域上海昆山苏州其它比例区域别墅客户为上海客户为主，兼顾苏州昆山范围客户购房客户区域分布比例上海昆山苏州港台其它区域别墅客源分析置业目的上海港台昆山其它苏州区域阶层置业目的原因高层管理者金领阶层私营业主园区高层管理者私营业主在大陆工作的中高层管理者高层管理者私营业主度假投资自住自住投资自住投资自住投资自然景观交通便利升值潜力改善居住环境改善居住环境自然景观升值潜力大陆定居自然环境自然景观升值潜力购买别墅产品的主要目的在于度假投资，用于自住的比例较低购买的客户主要是些企业的高层管理人员私营业主等城市新的富裕阶层天伦随园期已成交客源分析期客户以上海客户为主，昆山苏州区域客户为辅本项目期购房客户区域分布比例上海昆山苏州尊重市场共性，遵循区域客源规律客户定位建议通过对区域别墅购买客户的分析和项目期已售产品的客户分析，我司认为，项目的独栋别墅产品的客户定位的思路是周边重点客源外围辅助客源属性比例企业高层管理者私营业主其他高收入人群区域分布属性分布区域比例上海昆山苏州港台其他核心客源其他偶得客源项目客源定位他们主要来自三大区域上海厌烦高楼林立的上海，看惯异域风情建筑，而本项目在其两小时生活圈内，希望在生活闲暇之际，有处自然文化的度假场所和投资渠道苏州主要是工业园区喜爱中式风格产品，对价格的敏感度较高，本项目在其半小时生活圈内，地理优越性强昆山主要是巴城周边具备自住能力，并能招待朋友，使项目成为自己个人品位的名片。客源属性定位他们主要由三大族群组成新时代贵族家世显赫，具有新时代气息，有钱有闲，附庸风雅，将本项目作为其“处度假场所”新经济层峰人士有文化有品位，注重生活品质，包括制造业服务业金融业证券业房地产业业等精英人士，包括港澳台国外企业驻苏州高层管理人员投资客看中本项目的价格增长空间和区域市场前景，注重项目的投资休闲度假功能。综合以上阐述，我司认为本项目的主力客源具有的三个特征是有钱有闲有文化为此，我司建议将客源进行个定位，并在推广上进行释放，精确项目的客源眷恋苏派生活的“商业文人”他们对生活品质的要求非常高，希望自己的住所能提供他需要的他们对自己的住所比较“挑剔”，会严格要求细节的服务他们引领潮流，而又偏爱“中式传统”，喜欢附庸风雅。随园序曲营销环境浅析随园公民目标客户分析随园迷思项目自身分析天伦随园随园表情企划创意表现随园动力营销推广执行随园引擎销售执行计划天伦随园期营销报告苏州市博思堂投资顾问有限公司年月日随园序曲营销环境浅析随园公民目标客户分析随园迷思项目自身分析天伦随园随园表情企划创意表现随园动力营销推广执行随园引擎销售执行计划市场分布格局檀香园独体阳澄苏园联排玉山胜境独体丰泽园独体双拼鼎园美墅独体天使湾独体泰泓花园独体双拼锦绣蓝湾双拼联排森林公园板块阳澄湖度假板块依托阳澄湖和森林公园，形成两大别墅集中区，巴城独享阳澄湖度假板块在售别墅个案分析项目名称项目规模产品形态主力面积在售均价主力总价建筑风格天伦随园户独体元万中式阳澄苏园户联排元预计万中式玉山胜境户独体元万中式丰泽园户独体双拼独体双拼独体元双拼元独体万双拼万类中式鼎园美墅户独体独体独体元万北美天使湾户独体元万欧式泰泓花园户独体双拼独体独体元万北美锦绣蓝湾户双拼联排双拼联排双拼元联排元双拼万联排万欧式檀香园户独体元万欧式玉山胜境丰泽园苏园美墅泰泓花园檀香园丰泽园天使湾锦绣蓝湾阳澄苏园锦绣蓝湾独体双拼联排集中区集中区空白区独栋别墅面积大于其他类型产品，其中主要集中在平米，本项目主力面积处于区独栋产品主流面积区间。板块在售个案主力面积分析天伦随园玉山胜境丰泽园苏园美墅泰泓花园檀香园丰泽园天使湾万元锦绣蓝湾阳澄苏园锦绣蓝湾独体双拼联排独体与双拼联排产品总价泾渭分明，价格远高于其余产品，独栋总价主要在万套，万以上的独栋产品较少，本项目处于高总价位置间隔区同化区板块在售个案主力总价分析天伦随园阳澄苏园玉山胜境丰泽园天使湾檀香园泰泓花园鼎园美墅锦绣蓝湾项目名称中式风格欧式风格北美风格别墅产品风格各异，中式风格市场竞争压力较大板块在售个案建筑风格分析天伦随园产品去化特征分析项目名称月泰泓花园独栋双拼天伦随园独栋檀香园独栋锦绣蓝湾二期双拼，联体开盘丰泽园独栋，双拼区域别墅整体去化缓慢区域市场季节性影响明显独栋别墅去化速度慢于其他别墅产品，平均去化速度为套月。产品形态推出量套去化量套剩余量套独体别墅联排别墅竞争市场分析区域市场别墅产品存量目前区域市场的存量别墅以独栋产品为主，联排产品相对较少，独栋的存量产品占到了整个存量产品的从区域独栋别墅的去化速度看，市场上的存量独栋别墅去化需要年时间，独栋别墅市场竞争压力巨大统计数据来自昆山房产信息网，截止时间年月地块用地面积预计产品形态万科地块万平方米独体金丝利地块万平方米独体联体软件园地块万平方米独体