发展概况政府发展规划概述政府对旅游业的大力支持与市场需求的强劲为本项目的发展提供了契机,随着旅游业持续的发展，政府根据行业发展的实际水平与趋势制定了许多相关政策来促进旅游项目的开发。广东省政府把发展度假旅游特别是生态型的海滨度假旅游作为十五发展重点方向之，惠州市政府十五期间旅游业发展目标是，将惠州发展为粤港澳地区的综合旅游基地珠三角人口稠密区的绿色生态休闲基地内陆省份旅游者进入中国南大门的旅游目的地之。到年，把惠州打造成为全国乃至亚太地区知名的旅游城市。而巽寮湾旅游度假区拥有良好的区位条件与滨海资源，开发成国际流的海滨旅游度假区既顺应了旅游业宏观背景，又符合市场需求，市场开发的潜力巨大。项目发起缘由项目发起单位金融街惠州臵业有限公司发起缘由资源优势巽寮湾多公里的海岸线内有个海湾，岸线迂回曲折，海底坡度平实，海水清澈蔚蓝，沙滩晶莹细软，海礁千姿百态，与岸边山上的奇岩怪石交相辉映，有东方夏威夷广东的马尔代夫之称，是目前广东省内自然环境最优美的沙滩之，也是广东省省域城镇体系规划确定的广东省八大滨海旅游度假区之。区位优势珠三角是全国旅游业最发达的地区之，在广州深圳的带动辐射下，珠海惠州等旅游城市也纷纷崛起，共同构建成珠三角旅游城市带，该区域是目前我国最为发达最具活力的旅游区域。市场机会珠三角整体旅游市场开发水平与经济实力不匹配，庞大的消费需求未能满足巽寮所面临的珠三角旅游市场竞争中，流的区域级旅游度假胜地存在极大市场空缺珠三角度假市场需求旺盛，购买力水平较高。对项目建设的初步想法将巽寮湾最终建成国际知名的流旅游度假胜地经过初期开发，使巽寮湾成为金融街新的盈利增长点通过对资源市场等要素的整合，以高品位的规划和高质量设计来打造个符合度假旅游的流海滨旅游区，通过开发旅游来达到优化环境，提高周边土地价值，并在适当的时候开发出符合市场需求的地产项目，从而把资源价值转化为土地价值，把土地价值转化为资金优势，使开发商在开发旅游项目的同时，也带动了相关产业的发展，实现了开发商对土地价值终值价值的实现。项目前期成果巽寮湾旅游度假区区域市场调研报告巽寮湾旅游度假区土地价值评估与分级巽寮湾旅游度假区旅游市场及竞争力调研报告巽寮湾旅游度假区项目整体定位发展战略巽寮湾旅游度假区旅游功能区项目开发建议第三篇相关市场调研需求市场调查游客基本特征珠三角高收入的城市居民和外籍在粤工作人员将是项目主要服务对象，会议市场将会成为项目另经济效益增长点从调查结果的显示和官方网站的统计中可以看出，广东省内的滨海度假区主要的游客构成主要为当地的市民。因此可以判断，本项目未来的主要服务对象将来自珠三角地区。而从游客的出行情况来看，家庭型的游客占据了主导性的位臵，同时，随着游客对度假产品认识的趋于成熟，他们对产品档次的要求也越来越高。所以，从游客的基本特征上分析本项目未来的级市场将锁定珠三角地区的高收入城市家庭游客及在粤工作的外籍人员。通过对游客的职业调查我们发现，企事业员工和私营业主以及商务人员在抽样调查中占大部分比例，从这组数据中我们看到项目的潜在发展商机，由于企事业单位和商务人员参加会议旅游的机会较多，而从目前我国的会议旅游发展趋势来看，会议市场将有可能成为项目未来的另个主要经济收益点。附游客基本特征调查数据分析表游客居住地调查现居住地广东省香港特别行政区其他省市比例游客出游家庭结构调查家庭结构单身二人世界三口之家三代同堂比例游客职业情况调查职业企事业单位职工私营业主商务人员农民公务员比例职业服务行业人员教师离退休人员其它比例游客行为调查调查结论自驾出游是珠三角度假游客主要的选择，夏秋两季是出游选择旺季。在对游客的出游行为分析中，我们为使结果更具有科学性和可靠性，以现场的调研成果为主的同时，结合官方网站些相关性的旅游游憩信息，最后分析得出，珠三角地区市民由于经济消费能力上的优势，在省内选择度假多以自驾或自助的形式与家人朋友同出游。而目前的珠三角地区还暂无处可为自驾游客提供服务娱乐和休闲的综合性产品。些高端的客户群体外出度假最看重的是个人健康和家庭关系，而这样的调查结果也为我们产品的设计做出了提示，亲子和康体类的项目应在重点的考虑之中。而在季节的选择上，夏季和秋季将有可能成为未来项目的两个人气较旺的季节。从调查中我们还获知，在省内度假的游客停留的时间般约为天。游客行为调查分析表出游目的度假专项游客调查调查结果追求健康重视亲情社会交往商务会议消磨时间追求清净游客出游季节调查游客出游是否会考虑季节会不会会考虑季节游客的选择夏季秋季冬季春季度假停留时间调查天以内天天天以上游客偏好调查调查结论游客向往生态自然的度假氛围，追求舒适的度假环境，渴望人性化的度假服务游客在度假项目的选择上更倾向于自然与度假区内的和谐。游客对休闲养生及自然观光产品偏好度最高，这也是目前滨海度假的主要特色及卖点。同时，随着生态环境越来越被人类所重视后，追求生态及自然的空间成为了现在都市人追求的主要度假特色和需求。随着旅游服务档次的不断提高，人性化的服务也成为了游客普遍关注的问题，个舒适的环境可以使他们得到更好的放松和休闲空间。度假的游客表示，他们需要个具有文化内涵，有主题的度假区域，而不是个娇柔造作的经过包装的产品，因此未来项目应在自然原生人性化服务上多做文章。减少不必要的人工痕迹。滨海别墅和产权式酒店会是游客选择在滨海度假区臵业的主要选择对象。虽然目前巽寮湾在大众中的知名度并不高，但大部分的游客还是持期望和观望的态度。附游客偏好调查分析表对度假区属性的调查娱乐性观赏性舒适性参与性性价比度假产品喜好调查自然观光民俗欣赏康体运动主题娱乐品尝美食购物度假区特色偏好调查主题包装文化性生态保护景观设计休闲设施人性化的服务滨海置业偏好调查公寓套房滨海别墅工作式公寓产权式酒店其它项目认知度调查巽廖湾大小梅沙金沙滩东西冲大甲岛三门岛南澳岛其它消费水平调查调查结论游客对所热衷的度假地忠诚度高，消费指向集中，住宿和餐饮是度假游客的主要花费。从度假消费的总支出调查中获悉，到元之间是大部分的纯度假可以接受的数字。同时他们的消费指向也相对观光游客更为集中，大部分的度假客如找到处心仪的度假地，会选择重复进行消费，而不会花费太多的费用于分散消费，因此他们也是度假区内度假物业的主要臵业群体，因为放松休息是他们度假最主要的目的。由于重视度假区内的生态环境和生活质量的关系，度假客人的消费多集中在品尝美食和住宿上，这也正是度假客和观光客最大的区别。在调查结果中，人均日消费娱乐餐饮总和约为元。人均日住宿约为元。餐饮人均日消费费用约为元。消费情况调查数据分析表游客重游率调查年去次半年去次每个季度次两年去次两年以上度假消费支出调查元以上元元以内元人均日消费调查餐饮娱乐总支出费用人均日住宿费用调查巽寮旅游度假区项目前期咨询可行性研究报告深圳市度假湾企业策划有限公司世联地产顾问深圳有限公司目录第篇项目总论基本情况研究工作依据项目研究的范围项目投资回报可行性研究初步结论第二篇项目背景及发展概况政府发展规划概述项目发起缘由对项目建设的初步想法项目前期成果第三篇相关市场调研需求市场调查供给市场调查市场规模预测产业定位研究第四篇资源条件分析区位交通条件气候条件旅游资源现状旅游资源评估海滨资源评估分区开发条件分析第五篇项目总体概念规划规划设计说明功能结构图概念设计图分区概念规划图分区说明