差异项目所在的团城山片区项目虽然比较多，但是实际并不在个片区。周边规划本项目周边规划东北面为规划中的市场用地现东方装饰城已经在建设中商业金融用地昌明路临街两侧，南面为规划中的住宅用地，西南面为规划中的物流中心，为东方装饰城提供物流配套。项目开发条件地形地貌场地相对比较平整，标高低于道路标高约米。四至及景观场地内有大片的鱼塘，西北角有山体约米左右，东南角分布有少量藕塘。生活配套项目自身可解决部分小区生活配套，大型配套需依靠港老城区，但按照团城山规划，周边的生活配套建设将逐步完善。商业金融规划中的昌明路临街的商业金融用地的开发教育项目的南面欲建设中学所，昌明路小学所医疗东方装饰城旁有医疗规划用地行政机构临近的昌明路有市地税局人事局气象局等多家政府机构市委市政府经济开发区管委会和团城山街道办位于与大泉路相连的杭州路，交通非常便利。文体娱乐设施南面临近青港湖近郊公园公交配套昌明路设有路公交车起点站终点站市政综合配套各市政配套设施接口主要接口位于昌明路，较为完善。北面紧邻万吨的花湖水厂，周边的管线设施较为齐全北面水厂附近规划建设变电站座。与周边成熟楼盘质素的比较重点是花湖片区，和本项目共用生活和市政综合配套，对项目的有定的比较价值，目的是借鉴其成熟的项目经验和营销策略项目客户来源产品定位开发模式的借鉴。项目东方装饰城航宇香格里拉九通江天城宏维山水名城福星惠誉区位规划区位昌明路振兴大道号大道客运站杭州西路延安路中段区域发展趋势发展前景良好目前开始工业化，差旧城改造，前景尚可新区开发前景好旧城改造，前景般周边环境目前环境好，配套差环境较好，配套差环境较乱，配套不错环境良好环境旧乱脏自然条件地形地形平整，便于开发地形平整，便于开发地形平整，便于开发山坡地，易造景土地平整自然景观山体景观山体景观花马湖高层能看到江景湖光山色高层能看到湖和山交通干线湖滨大道迎宾大道迎宾大道振兴大道大道迎宾大道杭州路大泉路大道延安路周边道路昌明路规划中兴大道重庆路规划路区间路无公园路纺织二路指标综合容积率待定待定完整性交通商业设施东方装饰城小型店铺佳美商业港商业自身商业，中百等金港等，商业成熟教育设施无花湖小学中学七中十四中二中外国语学校等七中十四中等公共交通路公交路路路等路等第三部分市场分析及项目定位市场前景判断由于项目所在区域位于和鄂州交界处，宏观调控下，市场分析本项目由于占地面积和总建筑面积都属于超级大盘，因而应该考虑宏观调控对本项目的影响，其中最重要的两条是宏观调控关于开发商贷款的有关项目二平米以下占。这两个条款直接影响到开发商的资金运作和产品运作，因而在策划过程中因重点考虑资金流的问题，防止资金流连接不上形成资金断裂，还要考虑产品户型配比，方面是适合居住同时又符合政策。平米的规定是针对城市总体，可以根据实际情况来对项目进行调整。未来港区市场的发展分析总体开发量在开发和运作的工程进度准备期个月，期个月，二期个月，三期个月，四期个月，五期个月，实行滚动开发总工期为月六年零个月个月。销售进度每期开盘时间为主体封顶前个月。回款进度为便于计算，在预售许可证取得前,销售回款为当期销售额的,剩余在预售许可证取得后季度全部收回,商品房预售许可证取得后，当期应收款回收,剩余在下季度回款。售价预计利用市场竞争情况，以及对所在片区的价格走势，作出本项目的价格预测。第五部分经济效益预计总销售收入预计说明为计算方便，所有商业和公建部分全部以底商形式表现，主体成本按比例分别记入小高层与高层成本。地价支付方式前期先支付，其余款项在年后支付未考虑外墙节能产品增加的成本，约元。财务费用见筹资计划说明流入加上在每期末发展新型墙体材料专项费用的返还款按市标准，企业所得税的征收从项目的确认第笔收入开始按月预征收，预征比率为销售收入的，在项目所有销售确认收入后，再按税前利润的核算，对于前期预征的所得税多退少补，为计算方便，本报告按季度征收最后期缴纳所得税计算公式如下应缴所得税累计净现金流量累计每季已预缴所得税万元。根据企业自有资金情况，考虑于第年第二季度向银行贷款万元，为期年，单利年利率现行贷款利率上浮，第二年第二季度次性还本付息利润预计总体利润预计分期利润具体体现情况项目分产品类型收益现金流量分析现金流量图现金流量表及资金峰值占用情况预计总体经济效益分析重点考虑指标内部收益率销售净利率参考指标财务净现值单位面积净利销售毛利率资金峰值比例地价支付贴现率各年资金占用回报率等等。第六部分项目开发经营风险分析盈亏平衡分析项目静态投资总额为,万元，销售盈亏平衡点为价格盈亏平衡点为,元,元。,累计销售率累计销售率敏感性分析从两个角度分析成本收入来分析该项目的影响因素。如上表的数据进行分析，有如下结论在本方案中，当物业的价格下降接近以上时，或当成本上升超过时，净利润才有可能出现负值，同时销售净利率接近为零，可见物业价格和建安成本对净现值指标和资本收益率并不敏感。因此，可以认为，本方案能够满足盈亏平衡且有盈余目标。本方案抗风险能力较好。项目开发主要经营风险及对策分析房地产开发经营的主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析项目定位项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来的风险。市场风险由于该项目的特殊性，定向销售部分风险较小，而面向社会销售的部分，其目标客户对物业的居住要求人文环境等等因素考虑更多，需充分考虑这些目标客户对物业的要求。具体来说，有两方面需注意方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求另方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，该片区同区位物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好的面。另方面，从市居民的住房消费意向看，项目周边有相当大的潜在居民，即对该项目同档次物业的需求量较大，这是好的面。因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着团城山和花湖地区发展各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。项目的资本风险项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。另外，在充分考虑开发商资金的情况下，利用该项目的特殊性，由政府部门协助，进行相关的融资活动。企业风险敏感性分析成本和销售收入对项目的影响，找出企业运作需注意的问题成本敏感的情况下，企业需在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。收入敏感的情况下，企业需加强营销策略，搞好强势宣传工作，打造品牌效应，努力提升项目的附加值。第七部分综合评价及建议项目良好的投资环境和政策支持项目突出的优势项目实施的难点需重点注意的问题东方哈佛项目投资可行性分析报告第部分项目概况第二部分用地质素分析第三部分市场分析及项目定位第四部分开发策略第五部分经济效益预计第六部分项目开发经营风险分析第七部分综合评价及建议年月第部分项目概况项目位置项目位于昌明路与大泉路交汇处，总面积亩，由南北两块组成，南边地块亩，北边地块约亩。地块现为农村住宅，南面为池塘，北面为山地。南面地块东至规划路，东面为待开发土地南至延安路延长段锁泉路，南面为青港湖居住区南边为西至大泉路，对面目前是空地北至昌明路，与花湖水厂东方时代装饰城隔街相望。北面地块基地东至东方时代装饰城，南临昌明路，西临花湖水厂，北临东方装饰城。用地指标原用地指标•建筑面积•公建面积•多层住宅•高层面积点式•高层面积板式•幼稚园•会馆面积•容积率•绿地率•建筑密度•户数户•停车率•地面车位•地下车位以上数据由原先规划提供,根据实际情况予以调整。建议用地指标说明容积率为，总建筑面积为平方米，商住比，商业面积平方米，住宅面积平方米住宅中小高层与高层面积比为，小高层面积为平方米，高层面积为平方米。根据规划要求需要在小区内配套公交车站垃圾站及公共厕所等。土地获取方式及现状现有建筑约,平米，主要为层的砖结构住宅建筑。第二部分用地质素分析项目选址从市经济开发区团城山区规划和发展情况来分析项目的优势。新城区的西南移，团城山区将成为未来的政治文化中心规划建设高新技术产业开发区大冶经济技术开发区和大冶灵成工业园区阳新富池工业园区等四个省级园区。重点抓好三大物流园区建设，完善扩大花湖物流园区，重点建设罗桥物流园区，规划建设棋盘洲物流园区。重点实施上窑综合市场改造胜阳港商贸中心区建设超市配送中心东方装饰城二期温州鞋城大冶矿山工程机械交易城阳新古兴国州商城等主要项目。花湖物流园区作为南北东西干线公路的汇合点，独具优势。行政区划从行政区划来看，港和花湖开发区分属不同的城市主体，存在两个城市竞争的前沿，但是从地理位置来看，花湖距离鄂州城区比较远，更像是城区的部分。从相关渠道信息来看，鄂州面临被武汉黄冈三个城市瓜分的命运，其中花湖和杨叶两个建制镇划归，如果这种情况在未来年内能够出现，那么港和花湖片区将构成北部新区，对于港和花湖地区来说，都是个重大的利好。区域定位鄂东交通枢纽仓储物流基地花湖地区位于中国南北大动脉大广高速和东西大动脉沪蓉高速交汇处，东临长江，具有港口物流和公路物流的双重身份，属于鄂东地区的重要交通枢纽，同时也是重要的仓储物流基地，具有很好的发展前景。发展规划从政府规划来看，政府把该区域规划为城市对外公路客运中心物流中心重要商贸区，对整个鄂东地区具有重要的影响。城市发展规划表明城市发展的重点，尤其是其城市定位的明确，给东方哈佛的支持也是非常明确的，该区域是规划中的物流中心，也是交通客运中心，这支点对整个片区是个强大的支撑。城市