与目标规划占地亩，计划总投资万元，计划到年全部建成。以中国最大的服装集聚地，京津冀超大型服装城为目标。项目主要建设条件项目场址周边市政设施配套条件较好项目的建设符合北京河北发展总体规划要求项目所需用地正在洽谈中。项目研究结论项目服务范围北京动物园批发市场外迁商户项目投入的总资金及效益情况计划总投资万元，预计年实现营业收入万元以上，可吸纳万人就业。项目建设进度前期准备工作中，计划到年全部建成。主要技术经济指标规划占地亩计划总投资万元首批建设投资万元问题与建议服装产业的发展离不开政府的政策支持。目前，服装产业的发展环境仍存在些问题，这些问题表现在投资环境服务环境和商务环境等方面。由于市场环境的全面改善在短期内难以实现，因此可通过专门扶持政策来促进服装产业的发展。市场分析整体市场环境好永清县北距首都公里，距首都机场公里东距天津公里，距天津新港公里这些良好的交通条件都为此奠定了良好的基础。永清县框架的不断扩大，服装行业处于跨越式发展的阶段，市场处于供需两旺的格局，其服装市场处于稳步上升期，具有相当大的发展潜力和空间。区域价值日趋显现众多大型企业进驻开发区，人流物流的快速增长，带动区域消费的提升，为本项目的发展提供动力。众多房地产开发商的进驻，表明区域板块具有发展潜力，通过区域内项目的共同炒作，实现区域的共赢。随着开发力度加大区域环境日渐成熟，其地段价值投资价值逐渐被消费者认同，永清服装新城将成为投资新热点。购物商圈短缺目前永清县范围内缺少核心购物商圈，基本上以零散的马路商业模式为主，以满足附近居民的日常生活为目的，缺乏有效的辐射力，本项目的发展必将成为区域的商业核心。永清县人口及经济的发展，必然对服装消费产生需求，本项目的建成，将成为区域的综合购物消费中心，城市商业的副中心，成为联系市中心区与开发区的商业纽带。技术设备和工程方案工程设计涉及建筑结构采光照明给排水通风燃气电气防火节能隔声等各种专业，设计时遵循有关的规划范或规定，单体设计符合国家现行的有关强制性标准的规定。建筑方案总体构思项目设计紧紧把握以人为本这开发理念，创造符合时代精神面貌的现代建筑和优美环境的精品服装城。项目的建筑风格和形式不受传统风格的影响或限制，拟采用轻松明快的现代丰富而不简约的建筑风格，体现建筑的时代气息。结构设计基础选型及处理桩基础应根据地基条件软土层的分布桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。本项目的基础形式主要采用桩基。上部结构项目由低层多层小高层商业物业及公用建筑组成，地上建筑物采用框架结构，地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按度设防。消防设施设计建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。对于商业物业，根据规范要求设置多个对外直接疏散出口，疏散出口间距离均符合建筑设计防火规范要求。尽量在每栋建筑设个防火分区。消防水源可以由市政水供给，在场区内设置环状消防给水管网。在重要的建筑内均设自动水喷洒灭火系统。每栋建筑室内外均设消火拴。各建筑内还根据需要设置干式灭火器。除般照明外，设置自带电源的应急照明出口指示走道疏散指示以及利用现代科技的冷光疏散指示标志。按国家颁布的消防号令的要求，建立健全逐级防火责地产市场未来年的价格趋势进行推测。项目商业部分平均售价为元平方米项目住宅部分平均售价为元平方米项目整体平均销售单价为元平方米项目首期财务盈利能力分析项目首期净利润总额为万元，项目首期利润率为，投资回收期为个月。见表表表损益表序号项目名称合计万元销售收入总成本费用税前利润总额毛利润额营业税金及附加所得税税后净利润总额表项目经济指标汇总表经济指标名称指标税前利润总额毛利润额万元税后净利润总额万元全部投资毛利润率全部投资净利润率自有资金毛利润率自有资金净利润率净现值万元回收成本期个月从上表可看出，投资净利润率远远大于行业平均收益率,项目净现值大于，回收成本期为个月,因此在财务上是可行的。清偿能力分析申请抵押贷款万元，其中年贷款，约定从第年起两年内偿还，即年还清,其还贷资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款用来还款是富富有余的。项目资产负债率处于行业安全区间，年负债率为,年负债率为,年负债率为。以固定资产市场评估价为基数项目首期不确定性分析盈亏平衡分析投资总成本的保本点是万元，安全系数为，即投资总成本增加了仍能保本。销售单价的保本点是元，安全系数为，即销售单价下降了仍能保本。销售面积的保本点是万平方米，安全系数为，即销售面积下降了仍能保本。表盈亏平衡表项目不确定因素投资总成本万元平均销售单价元平方米销售面积万平方米正常情况盈亏平衡点变化数值盈亏平衡点变化幅度盈亏平衡点数值税前利润由上面盈亏平衡分析可知，本项目的安全系数处于行业安全区间,抗风险能力极强，所以本案是安全的,是可行的。敏感性分析单价因素敏感性分析当单价下降了时，投资净利润额为万元,投资净利润率为，下降了当单价下降了时，投资净利润额为万元,投资净利润率为，下降了当单价上升了时，投资净利润额为万元,投资净利润率为，上升了当单价上升了时，投资净利润额为万元,投资净利润率为，上升了。表敏感性分析表单价总投资因素敏感性分析当总投资下降了时，投资净利润总额为，投资净利润率为，上升了当总投资下降了时，投资净利润总额为万元，投资净利润率为，上升了当总投资上升时，投资净利润总额为万元，投资利润率为，下降了当总投资上升了时，投资净利润总额为万元，投资利润率为，下降了。表敏感性分析表总投资全部投资基准方案单位售价变动单位售价元平方米销售收入万元税后净利润万元税后投资净利润率税后投资利润率升降幅度全部投资基准方案万元总投资变动总投资额万元税后净利润万元税后投资净利润率投资利润率升降幅度销售率因素敏感性分析当销售率下降了时，投资净利润总额为万元,投资净利润率为，下降了当销售率下降了时，投资净利润总额为万元,投资净利润率为，下降了当销售率下降了时，投资净利润总额为万元,投资利润率为，下降了。敏感性分析表销售率敏感分析结论分析可知，影响本案的诸因素中，最敏感的是销售单价,其次是销售率,然后是投资总成本。研究结论与建议综合评价结论本项目需总投资万元，需累计自有资金万元，银行贷款万元，不足部分用预售收入投入。项目税前收入预计万元，项目税后总收入为万元。净利润总额为万元，净利润率为,自有资金毛利润率为,自有资金净利润率为，净现值为万元，投资成本回收期为个月。本项目有较强的盈利能力，处在行业平均收益率水平区间内，总的来说，本项目是可行的。通过盈亏平衡点分析得出，本项目有极强的抗风险能力，处于行业安全区间范围内，即使在最坏的情况下，亏损的可能性也是极小的。通过本项全部投资基准方案销售率变动销售率销售面积平方米销售收入万元税后净利润万元税后投资净利润率投资利润率升降幅度目的敏感性分析得出，最能影响该项目投资收益率的是销售单价，其次是销售率，然后是投资总成本，该三个因素对项目效益的较为敏感。建议通过敏感性分析可知，本项目的销售单价销售率总投资成本对财务结果的影响较为敏感，建议本案主办者尽量控制建设成本以及系列相关费用，努力提高销售面积与销售单价，以提高本项目的总体财务效益。因本项目的投资较大，建设周期较长，有效而合理地利用资金必将有利于本项目的总投资额降低。因此建议主办者宜聘请施工监理公司协助整个项目的实施，同时也要聘请高水平的财务管理员努力做好财务管理工作。本项目投资额会较大，开发初期必须落实足够的资金来源与使用方式，打造良性的资本运作平台，避免资金链条断裂。尽快落实项目预售问题，实现项目的投资资金快速回收，减少资金压力与资金机会成本。中文摘要摘要北京动物园批发市场是北方地区最大的服装批发集散地，其市场交易方式比较落后，大部分仍处于现金现货现场交易阶段，运输库存成本高。同时，因人流车流聚集，动物园周边已成为著名交通拥堵点。为改变中心城区功能人口过度聚集，交通拥堵等状况，北京提出将向外转移些以批发集散为主的行业形态，著名的动批和大红门服装批发商圈均被列入外迁名单。于是我组就动批外迁至永清服装新城的可行性做了系列调研。经分析本项目有较强的盈利能力，处在行业平均收益率水平区间内，总的来说，本项目是可行的。通过盈亏平衡点分析得出，本项目有极强的抗风险能力，处于行业安全区间范围内，即使在最坏的情况下，亏损的可能性也是极小的。因此，北京市动物园批发市场外迁至永清服装新城的方案是切实可行的，目录中文摘要总述,项目背景项目名称单位概况可行性研究报告撰写依据项目提出的理由与过程项目概况项目拟建名称,项目建设规模与目标项目主要建设条件,项目研究结论项目服务范围项目投入的总资金及效益情况项目建设进度主要技术经济指标问题与建议,市场分析整体市场环境好,区域价值日趋显现,购物商圈短缺技术设备和工程方案建筑方案总体构想,结构设计,基础选型及处理,上部结构,消防设施设计总平面布置与公用辅助工程,总平面布置,产品规划布局建筑风格环境景观设计平面设计,结构形式,公用建筑,立面设计交通方案环境保护公共及生活用水处理固体垃圾处理噪音处理项目实施进度投资估算与资金筹措项目总投资的估算的依据项目投资成本估算原则项目投资总额估算项目资金筹措经济效益评价评估依据项目首期销售价格推测项目首期财务盈利能力分析清偿能力分析项目首期不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析研究结论与建议综合评价结论建议附录分工说明总述项目背景项目名称动物园服装批发市场外迁单位概况为了更好的统筹动物园商圈的产业