限公司简介公司治理公司实行董事会领导下的总裁负责制，由任法人代表任董事长任总经理。由自成立以来，公司建立了套完善的科学的管理制度，成立了董事会监督班子和经理班子，权力机构决策机构监督机构和执行机构，职责分明各司其职，既相互，又相互协调。董事会为公司最高决策机构，经理班子作为执行机构，全面负责公司生产经营活动。公司管理力求科学，符合现代企业制度管理要求。管理团队总经理，副总经理，执行董事，四编制依据与研究范围编制依据市三旧改造专项规划及年度实施计划及镇街规划镇三旧改造专项规划市镇片区控制性详细规划镇房地产开发有限公司建筑设计方案用地红线图国家及地方相关法律法规二研究范围项目规划设计项目建设计划项目经济效益分析项目开发风险分析第二章项目建设必要性分析房地产开发项目开发是市发展战略的要求根据市政府制定并颁布实施的市三旧改造实施细则试行为有序推进三旧改造，维持土地市场供应的稳定性，确定中期目标和远期目标。中期目标至年，全市完成三旧改造土地面积至万亩远期目标至年，全市完成三旧改造土地面积万亩。三旧改造规划的原则规划先行，成片改造塑造功能，公共优先成熟片，改造片公众参与，各方共赢。三旧改造规划的目标拓展建设空间，保障发展用地完善城市功能，增加公建配套优化产业结构和布局，提高城市竞争力改善环境质量，提升空间品质取得经济效益社会效益环境效益的统。配套出台了七大优惠政策，包括市属税费有减有免出让收益返还共享新旧业主共同受益供地方式切实简化用地空间有效扩大用地指标灵活安排审批程序确保快捷，确保房地产开发规划的顺利实施。二房地产开发项目开发是镇产业升级的要求按照市里的要求，镇在年前要达到的房地产开发目标为万亩，相当于平方公里。其中，今年启动改造亩，中期目标为年前完成改造万亩，远期目标为年前完成改造万亩。根据初步计划，镇在中心城区及重要片区初步划定了个房地产开发单元地块，总面积为公顷，约合亩，其中有公顷约合亩为今年即将启动的试点改造的单元地块面积。要通过房地产开发，对道路等设施和工业区进行提升和整合，腾出发展空间，提高土地利用率。同时通过房地产开发推动农民公寓以及相关的基础设施建设，实现工业区与住宅区的进步分离二是用活政策促升级。积极争取市财政每年亿元的专项资金，按照市的要求，做好三旧改造试点工作。月底前出台三旧改造规划和工作方案，选取个试点项目。确定三旧改造的重点地块，按照建设片，成熟片的目标，整体推进三旧改造及其公共设施等各项工程的建设，同时，完成三旧改造范围内的土地和房屋权属调查工作。月底完成近期重点改造片区单元规划和改造方案的编制和申报，年底前选择条件成熟且控制性详细规划已批准实施的地块，开展三旧改造试点工作。第三章市场分析与市场定位市房地产市场基本分析土地供需两旺商住用地量创历史新高年上半年市国土资源局级市场共挂牌上市宗土地，总面积万，同比增加，其中商住用地宗，占地面积万，同比大幅增加宗商业金融用地，占地万，同比减少宗工业用地，占地万。在全国住宅土地市场萎靡不振的情况下，市住宅土地市场可谓逆势而上，上半年多万体量商住用地扎堆供应，大有势如破竹之势。商住用地的放量正好赶上广深限购限价带来的机会，加上城际轻轨带来的机遇，许多本土和内地开发商更加看好市这块价格洼地。上半年商住用地成交量为万，远远超出往年同期水平，甚至超出年全年商住用地成交量，与年和年全年成交量相当。商住用地半年的供应量和成交量最高值就此轻松被改写。但由于上半年商住用地多面向二三线镇区，且银根几度收紧，开发商更吝惜手中资金，故成交楼面地价有所回落，同比下降个百分点，为元。商住用地供应比率阶段性上升达年以来最高点年上半年商住用地供应量占土地总供应量的，自年以来首度超过成。根据市瑞峰置业市场研究部多年监控数据显示，年以来市年度商住用地供应量基本在万出头，年达到最大为万。商住用地供应比率自年以后大幅回调，年间直处于以下，今年上半年有较明显的回升，再次突破。商业用地虽上半年增加推地的总数，但体量比往年大幅减少，而工业仓储用地则同比去年同期少供应宗，故上半年商住用地比率同比去年提高了个百分点。节后住宅土地市场渐趋理性多半商住地以底价成交年上半年市米，商铺达，多个。货柜码头年吞吐量达万，近万吨货运量。镇正将为珠三角区域炙手可热的商贸物流重镇。服装名城在特色产业发展方面，镇服装已达到产业集群的规模，具有显著的区域经济特色。年，被审定为第二批广东省产业集群升级示范区年，在参加中国服装博览会期间，镇作为唯的政府机构被中国服装协会授予年度中国服装品牌推动大奖同年，镇以镇服装设计与制造特色产业基地被纳入国家科技部火炬计划。连续成功举办了十三届中国镇国际服装交易会和九届镇杯国际青年设计女装大赛，大大推动了服装产业的发展，获评最具行业影响力专业展会最具行业影响力纺织之都最具影响力专业市场。目前，全镇工商注册服装加工企业多家，全镇服装生产量达到亿件套，销售总额近亿元。拥有中国驰名商标个中国名牌产品个国家免检产品个广东省著名商标个广东省名牌产品个。现有大型专业服装批发商场个，商铺多家，经营面积达多平方米，主要集中在富民时装城周围平方公里的商业集聚中心区范围内。镇服装市场形成了完善的从设计生产销售体化服装产业结构网络，拥有织布定型漂染拉链绣花钮扣配件等服装产业配套行业家各类面料辅料批发市场个，形成平方公里的布料辅料销售批发集聚区。三镇房地产市场基本分析镇住宅成交价量齐升年上半年镇住宅成交共套，成交面积约万，涨幅也达到了成交均价为元，比年度元上涨了。上半年镇港住宅成交量价齐涨主要得益于地标广场镇国际公馆万科紫台丰泰观山碧水丰泰东海城堡等项目支撑，万科紫台丰泰观山碧水等高端楼盘更助推镇均价首次破万。镇今年新供应的产品大部分已被消化，下半年销售压力相对减少，而下半年会入市的项目有龙泉豪苑京仕柏豪庭。新增区域分布镇遥遥领先瑞峰置业市场研究监控数据显示，月共有个镇区有商品房新增供应，合计万。其中住宅新增万，供应套。从区域分布来看，镇万遥遥领先，主要是龙泉地产旗下两大项目的龙泉豪苑龙泉华苑及丰泰观山碧水所推高的受天利中央花园御花苑天珑湾金域中央藏峰等项目的支撑，南城排名第二。非住宅方面新增万，合计套，以深业御泉山及联华花园的车库为主力，共推套商铺新增套，合计万。镇地王不断涌现，楼面地价再创新高年月日下午，位于镇金洲村的编号为捆绑拍卖起始价亿元的两地块，在市土地交易大厅成功拍出。在经过个地产企业轮的轮番较量后，市万科房地产有限公司以亿的价格将两地块收入囊中。两块地地面单价元平方米，折合楼面地价元平方米，为镇楼面地价新高。四项目分析优势优良的地理区位镇位于珠江口东岸，面积平方公里，下辖个社区居民委员会，户籍人口万，外来人口近万。作为南国重镇，镇的交通相当发达，水陆空三路无不便捷通达水路，宏业货柜码头和正在规划建设的沙角河仔港被国务院批准为类口岸，通航广州深圳香港等华南地区诸港航空，镇北接广州机场南邻深圳机场西近珠海机场陆路，广深珠高速公路省道纵贯全境，小时车程可抵珠三角主要城市。随着在广深港客运专线穗莞深轨道专线轻轨线及沿江高速公路的建设，镇将有更加便捷的现代化轨道交通和公路交通。本地块位于市镇镇大道旁，西临路，南临路，东临路。周边，距广深高速镇出口米,距黄河商业城约米,目前该宗地为熟地,开发状况已达五通平的空地,附近商住公共设施齐全,繁华度较好,公共配套设施较好。该地块距在建的穗广深城际轨道及市区轨道线双出口约米，交通环境便捷。优惠的政府政策本项目属房地产开发项目，可以享受市镇政府七大优惠政策，包括市属税费有减有免出让收益返还共享新旧业主共同受益供地方式切实简化用地空间有效扩大用地指标灵活安排审批程序确保快捷，确保房地产开发规划的顺利实施。这是周边其他楼盘所无法享受的政策优惠。建设周期与成本优势与周边其他楼盘相比，本地块土地使用权属市房地产开发有限公司，不存在产权变更，更不存在拆迁补偿拆迁安置和钉子户问题，亦不存在相关费用，不仅缩短了筹备建设工期，而且节约了拆迁费用及其他费用。与周边其他楼盘相比，本项目属房地产开发项目，不需要履行招拍挂程序，根据市三旧改造实施细则试行和镇三旧改造工作实施细则可以享受相应的税费减免政策。教育资源配套优势与周边楼盘相比，本项目拟建现代幼儿园座，这是市教委在该片区公里范围内批准的唯家幼儿园，届时，本片区将成为唯座集商住娱游教育于体的多功能高档住宅片区。二劣势是市房地产开发有限公司缺乏相应的房地产开发资质，必须找家具备相应资质的房地产开发企业合作开发二是是市房地产开发有限公司属制造业，管理人员明显缺乏房地产项目的开发和管理经验，必须聘请经验丰富的房地产项目开发管理人员三是公司原有组织架构管理制度不适合房地产开发企业的管理要求，容易造成管理混乱，资源浪费四是项目开发过程中管理人才技术人才匮乏，造成工程进度迟缓工程质量低劣。如果能够寻找家有实力的房地产开发企业合作开发，聘请房地产行业高端管理人才负责项目开发，就可以避免上述劣势因素的出现。三机遇房地产开发成为调整产业结构拓展建设空间完善城市功能的重要战略举措近年来，国家广东省市镇纷纷出台房地产开发政策，具体包括国务院关于促进节约集约用地的通知国发号关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见粤府号转发省国土资源厅关于三旧改造工作的实施意见试行的通知粤府办号市推动产业结构调整和转型升级实施三旧改造土地管理暂行办法东常号市三旧改造实施细则试行和镇三旧改造工作实施细则，并配套出台了切实可行的执行方案，有力地保障房地产