遍的定位为高端低密度住宅，本项目与其形成差异项目所在的团城山片区项目虽然比较多，但是实际并不在个片区。周边规划本项目周边规划东北面为规划中的市场用地现东方装饰城已经在建设中商业金融用地昌明路临街两侧，南面为规划中的住宅用地，西南面为规划中的物流中心，为东方装饰城提供物流配套。项目开发条件地形地貌场地相对比较平整，标高低于道路标高约米。四至及景观场地内有大片的鱼塘，西北角有山体约米左右，东南角分布有少量藕塘。生活配套项目自身可解决部分小区生活配套，大型配套需依靠黄石港老城区，但按照团城山规划，周边的生活配套建设将逐步完善。商业金融规划中的昌明路临街的商业金融用地的开发教育项目的南面欲建设中学所，昌明路小学所医疗东方装饰城旁有医疗规划用地行政机构临近的昌明路有市地税局人事局气象局等多家政府机构市委市政府黄石经济开发区管委会和团城山街道办位于与大泉路相连的杭州路，交通非常便利。文体娱乐设施南面临近青港湖近郊公园公交配套昌明路设有路公交车起点站终点站市政综合配套各市政配套设施接口主要接口位于昌明路，较为完善。北面紧邻万吨的花湖水厂，周边的管线设施较为齐全北面水厂附近规划建设变电站座。与周边成熟楼盘质素的比较重点是花湖片区，和本项目共用生活和市政综合配套，对项目的有定的比较价值，目的是借鉴其成熟的项目经验和营销策略项目客户来源产品定位开发模式的借鉴。项目东方装饰城航宇香格里拉九通江天城宏维山水名城福星惠誉区位规划区位昌明路振兴大道号黄石大道客运站杭州西路延安路中段区域发展趋势发展前景良好目前开始工业化，差旧城改造，前景尚可新区开发前景好旧城改造，前景般周边环境目前环境好，配套差环境较好，配套差环境较乱，配套不错环境良好环境旧乱脏自然条件地形地形平整，便于开发地形平整，便于开发地形平整，便于开发山坡地，易造景土地平整自然景观山体景观山体景观花马湖高层能看到江景湖光山色高层能看到湖和山交干线湖滨大道迎宾大道迎宾大道振兴大道黄石大道迎宾大道杭州路大泉路黄石大道延安路通周边道路昌明路规划中兴大道重庆路规划路区间路无公园路纺织二路指标综合容积率待定待定完整性交通商业设施东方装饰城小型店铺佳美商业黄石港商业自身商业，中百等金港等，商业成熟教育设施无花湖小学中学七中十四中二中外国语学校等七中十四中等公共交通路公交路路路等路等第三部分市场分析及项目定位市场前景判断由于项目所在区域位于黄石和鄂州交界处，宏观调控下，黄石市场分析本项目由于占地面积和总建筑面积都属于超级大盘，因而应该考虑宏观调控对本项目的影响，其中最重要的两条是宏观调控关于开发商贷款的有关项目二平米以下占。这两个条款直接影响到开发商的资金运作和产品运作，因而在策划过程中因重点考虑资金流的问题，防止资金流连接不上形成资金断裂，还要考虑产品户型配比，方面是适合居住同时又符合政策。平米的规定是针对城市总体，可以根据实际情况来对项目进行调整。未来黄石港区市场的发展分析总体在万方以上九通万，惠誉万，东方装饰城万，湖滨国际万„„开发类型主要以小高层电梯房为主市场规模黄石港区万人口市场理论规模为万方，目前大概有住房万方，缺口万方，但是市场规模与目前的消费力不成正比。如果没有大动作，经济没有大跨越，市场冷清依然。产品价格黄石港区目前价格偏低，除了个别项目外普遍在左右，花湖则更低别墅洋房除外，滨都丽园起，小城故事左右市场特征开发速度太快，开发规模大，消费力不足支撑，虽然价格较市内低，但是依然很多人买不起。团城山区的区域市场分析团城山区域属于新开发区，区内地产市场竞争激烈，目前主要有宏维丽岛嘉泰等公司在开发运作。该市场由于政府因素和城市发展走向因素而呈上升态势。目前本区域开发量大概在万方左右，但是很多开发报建还在酝酿中，后期应该有较多楼盘出现。市场特征开发速度逐步在加快，消费主体为城区人口较多，价格相对其他区域略高。花湖片区的区域市场分析花湖片区属于鄂州管辖，其地价便宜而导致房价能够以低价冲击黄石市场。受其影响，花湖聚集了大批开发商，即便是产品做的不错但是价格也相对比较低。从目前发展走势来看，该区域市场也同样面临内忧外患，方面本区域内开发太多了消化不良，另方面又要对抗黄石港的还击。市场特征价格低，但是运作相对缓慢，瞄准中低或高端人群。竞争性分析从板块竞争来看，由于政治资源和山水资源优越，团城山处于比较优势地位黄石港由于靠近传统城市中心和商业中心并且拥有良好的配套基础，也有定的发展优势花湖片区位于黄石地区门户地段，具有开放的优势和交通物流优势。三个区域如果都找准自身的定位，这样才能协调发展。反之，如果各板块脱离自身特点和优势，盲目发展，可能导致内部竞争加剧，形成恶性竞争，阻碍发展。项目定位确立核心地位黄石副中心核心位置核心大盘鄂东物流中心核心配套居住区确立大盘地位高度以黄石少有的高度面对市场形象以黄石的门面形象提升黄石大盘以黄石第大盘来吸引消费产品出类拔萃请国内外知名设计公司对产品进行设计，应对未来几年的市场。吸引客户产品建议启动时规划少量的廉价小高层产品，吸引客户关注，引爆市场。价格超低价入市，小高层卖多层价格,套型以小三房为主和少量四房结合，产品套型提倡多元化。面积主力区间，以小三房小总价可以打击以上的三房。竞争性定位市场领导者以黄石第大盘黄石新的高度城市形象代表地标的概念，全力塑造项目形象，使项目成为消费者关注同时也成为竞争者关注的焦点。让项目成为市场领导者，引导市场走向成熟。走群众路线让居者有其房，是本项目需要重点考虑的问题，作为大盘需要大量的消费者来承接，所以如何在产品单价和总价上引导客户同时又能够使项目实现预定的赢利目标，是个需要重点考虑的问题。因此我们认为本项目必须走群众路线，以中高品质楼盘中低价格入市赢得消费者，聚集人气，使项目总体运作成功。组合型定位产品应采取多元化组合型定位，因为本项目盘量巨大，市场面应该比较广，如果产品单化必然会导致消费量的不足，因而需要在产品设计前研究其他项目的户型配比，优化本项目的户型配比，进行最佳的产品组合，使产品符合消费者的需求。与竞争楼盘的开发周期的错开攻击攻击东方装饰城商住混合严重和产品结构差，攻击九通江天项目环境，攻击福星惠誉产品价格，攻击香格里拉项目的区域。防御防御东方装饰城的价格攻击，做好性价比比较分析工作防御九通江天项目地段攻击，做好地段价值资料防御福星惠誉配套攻击，对自身配套进行完善并且增加外部配套关联度防御香格里拉项目的品质攻击，做好项目品质差异化解说文件。第四部分开发策略项目规划指标开发节奏分期情况说明项目开发分五期进行第期开发小高层，占总住宅面积的第二期开发小高层，占总住宅面积的第三期开发小高层，占总住宅面积的第四期开发高层,占总住宅面积的第五期开发高层，占总住宅面积的。商业开发比例情况第期建会所，面积占，第五期建设。开发年限说明工程进度准备期个月，期个月，二期个月，三期个月，四期个月，五期个月，实行滚动开发总工期为月六年零个月个月。销售进度每期开盘时间为主体封顶前个月。回款进度为便于计算，在预售许可证取得前,销售回款为当期销售额的,剩余在预售许可证取得后季度全部收回,商品房预售许可证取得后，当期应收款回收,剩余在下季度回款。售价预计利用市场竞争情况，以及对所在片区的价格走势，作出本项目的价格预测。第五部分经济效益预计总销售收入预计说明为计算方便，所有商业和公建部分全部以底商形式表现，主体成本按比例分别记入小高层与高层成本。地价支付方式前期先支付，其余款项在年后支付未考虑外墙节能产品增加的成本，约元。财务费用见筹资计划湖北大项目投资可行性分析报告第部分项目概况第二部分用地质素分析第三部分市场分析及项目定位第四部分开发策略第五部分经济效益预计第六部分项目开发经营风险分析第七部分综合评价及建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第部分项目概况项目位置项目位于昌明路与大泉路交汇处，总面积亩，由南北两块组成，南边地块亩，北边地块约亩。地块现为农村住宅，南面为池塘，北面为山地。南面地块东至规划路，东面为待开发土地南至延安路延长段锁泉路，南面为青港湖居住区南边为西至大泉路，对面目前是空地北至昌明路，与花湖水厂东方时代装饰城隔街相望。北面地块基地东至东方时代装饰城，南临昌明路，西临花湖水厂，北临东方装饰城。用地指标原用地指标•建筑面积•公建面积•多层住宅•高层面积点式•高层面积板式•幼稚园•会馆面积•容积率•绿地率•建筑密度•户数户•停车率•地面车位•地下车位以上数据由原先规划提供,根据实际情况予以调整。建议用地指标说明容积率为，总建筑面积为平方米，商住比，商业面积平方米，住宅面积平方米住宅中小高层与高层面积比为，小高层面积为平方米，高层面积为平方米。根据规划要求需要在小区内配套公交车站垃圾站及公共厕所等。土地获取方式及现状现有建筑约,平米，主要为层的砖结构住宅建筑。第二部分用地质素分析项目选址从黄石市黄石经济开发区团城山区规划和发展情况来分析项目的优势。新城区的西南移，团城山区将成为未来黄石的政治文化中心规划建设黄石高新技术产业开发区大冶经济技术开发区和大冶灵成工业园区阳新富池工业园区等四个省级园区。重点抓好三大物流园区建设，完善扩大花湖物流园区，重点建设罗桥物流园区，规划建设棋盘洲物流园区。重点实施上窑综合市场改造胜阳港商贸中心区建设超市配送中心东方装饰城二期温州鞋城大冶矿山工程机械交易城阳新古兴国州商城等主要项目。花湖物流园区作为南北东西干线公路的汇合点，独具优势。行政区划从行政区划来看，黄石港和花湖开发区分属不同的城市主体，存在两个城市竞争的前沿，但是从地理位置来看，花湖距离鄂州城区比较远，更像是黄石城区的部分。从相关渠道信息来看，鄂州面临被武汉黄冈黄石三个城市瓜分的命运，其中花湖和杨叶两个建制镇划归黄石，如果这种情况在未来年内能够出现，那么黄石港和花湖片区将构成黄石北部新区，对于黄石港和花湖地区来说，都是个重大的利好。区域定位鄂东交通枢纽仓储物流基地花湖地区位于中国南北大动脉大广高速和东西大动脉沪蓉高速交汇处，东临长江，具有港口物流和公路物流的双重身份，属于鄂东地区的重要交通枢纽，同时也是重要的仓储物流基地，具有很好的发展