场。 多处分布有层建筑物，但总的来说规模不大。 项目开发规模与目标 项目拟规划建成现代化的具有前瞻性的高尚居住区，物业形态主要有多层 及小高层住宅别墅联排别墅复式洋房等。 根据项目所在地块特点和开发策略分四期实施详见项目开发分期安排， 各期实施后形成四个相对的居住区，各空间既分离又有联系。 项目计划按照总体规划和布局分四期实施，项目开发销售期为年，其中建 设期为年，建设期与销售期重叠共年。 项目总体规划指标见下表表。 表项目总体规划指标 序号项目单位数量 规划用地面积 二总建筑面积 其中 多层小高层高层住宅 别墅联排别墅复式洋房 公建面积 三道路及停车场 四建筑密度 五容积率 六绿化率 项目主要建设条件 已签订项目开发协议书年月。 土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证， 宗地拆迁工作已经进行。 已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目的 正式规划设计工作。 项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。 项目建设资金已经准备到位。 项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复 文件。 项目主要经济指标 项目主要经济指标见下表表。 表项目主要经济指标 序号项目单位数量备注 主要经济结果和数据 项目投入总资金万元 建设投资不含建设期利息万元 其中自有资金万元 建设期利息万元 销售收入万元 销售税金万元 销售利润万元 所得税万元 税后利润万元 二主要经济评价指标 项目财务内部收益率基准收益率 税后项目财务内部收益率基准收益率 财务净现值税后万元 财务净现值税前万元 动态投资回收期税后年 动态投资回收期税前年投资利润率 投资利税率 三项目可行性研究报告编制依据 国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版年 建设部房地产开发项目经济评价方法建标号 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南计办投资号 武汉市城市总体规划年 武汉市及区年国民经济和社会发展统计公报 项目开发用地协议书 武汉市及区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。 四项目可行性研究报告研究范围 项目开发市场环境分析 项目建设初步方案 项目定位 项目开发经营模式 项目环境影响评价 项目投资估算与资金安排 项目融资方案 项目财务评价 项目风险分析。 五项目建设存在的问题与项目实施建议 项目建设存在的问题 项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不 能最后确定。 项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。 项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，此方面风险较大。 项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。 存在预期利益难以兑现的可能。资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。 存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培 育。 项目实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点 宜迅速解决余下部分土地使用权问题。 及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启 动本项目的市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电 通讯等工程。 尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。 集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各 项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。 项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市 场调查工作。 既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场 策略。 临环湖公路的期三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象 后卖楼。 项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙 伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。 重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设 计上做足文章，为本项目积聚人气。 二项目开发市场环境分析 房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位运作和最终 成效。 项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。 同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素 集合之中。 项目开发经营政策层面分析 由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的 生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生 重大的影响。因此，世界各国政府包括经济自由化程度最高的美国政府都密切 关注甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整 个经济的稳步发展。 我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市现，消费需求明显 加速，投资和出口增势趋缓，需求结构更趋合理，物价涨幅在合理范围之内，国 民经济协调性和稳定性增强。 从近期来看，武汉市经济和社会将发生如下变化 政策因素仍是武汉市经济发展的保障 十六届三中全会和中央经济工作会议，明确要进步摒弃些限制经济发展 的观念，打破落后体制对经济发展的束缚，树立新的全面发展观，从而有利于改 善非公有经济和中小企业的资金供给，刺激市场力量和非公有制经济积极投资， 保证政治和经济的稳定协调。 消费结构继续升级，消费需求明显回升 住房汽车旅游教育文化等消费热点将带动消费需求增长和消费结构 升级，并成为我国内需稳定增长的最大内生动力。 投资将继续拉动武汉市经济增长，市场引导企业投资活力依然强劲 年，武汉市计划安排全社会固定资产投资亿元，比年增长 。市场引导企业投资活力依然强劲，投资仍处于快速增长区间。 从长远看，武汉市将成为中国中部经济的增长极。 年初，中央提出了中部崛起的战略，武汉又成为了海内外客商的 关注。今年年初以来，大批来自国内外包括国际著名财团在内的客商纷纷来汉考察，与武汉签署投资和合作协议。 同时，地处中部的各个省市，也相继制定出台了与武汉的合作与交流计划。 武汉正以其得中独厚的区位优势，加强与周边多个大中城市的合作，加 速兴建以武汉为重心的超越行政区划和行政约束力的城市经济圈。 借助新轮经济发展的机遇，以九省通衢的区位优势，武汉将进入打造新的 中部经济增长极重塑辉煌的必由之路。 四区国民经济和社会发展状况 区历史与发展现状 区位于武汉市主城区西北部，建国初期为了适应本区域社会经济发展的需 要，在成立了国营农场实施围垦造田，大力发展农业。年来该地区在区位 条件不断改善的情况下，由传统的农业生产区和分蓄洪区逐渐演变成城市化生长 区和农业化产业区并重的区域。 区因湖而名，因水而兴。目前形成了以国家级海峡两岸台商投资区 绿色食品加工工业区为主体的工业新区以舵落口为主体的物流大区以环 为主的商住新区。 区交通及配套 到目前为止，区公路主骨架基本形成，公用事业迅速发展。区道路交通 环境市政配套城市功能开始从城关镇向卫星城升级换代。经汉口火车站 公里，距天河国际机场及武汉客运港均公里，交通十分便利，国道， 国道，京珠高速公路，汉宜铁路，汉江航道贯通全境。市中环线外环线 轻轨号地铁线十余条公交线与中心城区连成网络区内，以金山大道，惠 安大道形成了纵横交错的交通体系。构成了以开发园为中心的四通八达的立体交 通网络。 区发展定位 今后五年武汉市将逐步把区建设成为新型工业园现代物流区生态居住 区和水乡旅游区。按照这发展定位 对工业。将扶持壮大批现在骨干企业，优先引进批大型工业项目，盯上 批国内外制造业项目，从而加快全区工业化水平 对建设现代物流区。将充分发挥良好的区位优势和交通优势，着力培植和引进批现代物流企业，加快以武汉西客运总站轻轨段等为主的重点工程建 设，提升物流园区功能 对生态居住区。将利用好径河地区生态环境优势，引进批知名的房地 产企业，高品位高规格地发展房地产业，形成具有特色的最佳人居环境， 推进城市化进程 对发展旅游业。将重点规划建设好柏泉万亩森林公园千亩生态广场， 完善配套设施，引进大型旅游项目，建设水乡旅游区。 区国民经济发展指标 近年来，区经济超常规的发展，国民生产总值每年以两位数的速度递增， 财政收入连续四年均增加亿元，被武汉市列为三大经济增长极之。 年上半年，区房地产开发呈持续增长的势头。区完成房地产投资 亿元，在武汉市个区中位列第二位。 年上半年，在传统商品消费转入平稳增长的同时，新型消费持续升温， 住房电信教育等消费需求旺盛。上半年，区社会消费品零售总额增长， 超过全市平均水平。 五武汉市房地产市场分析 武汉市为华中腹地最大的交通贸易金融科技中心城市，是我国最大 而典型的内陆城市。 内陆大城市使之既无改革开放初期沿海城市的中央优惠政策，又无西部 大开发中西部城市享受的中央政策扶持，因而，经济发展速度相对较慢，居民收 入水平相对较低，房地产业发展也随之速度较慢，投资增长速度低于全国水平， 周期性波动存在而又不是很明显。 年房地产市场运行特点 房地产开发投资再创新高，对经济拉动作用明显 年，武汉市房地产开发完成投资亿元，同比增长，增幅 为近几年之最见图。房地产开发投资对武汉市国民经济的持续发展起到 较强的支撑和拉动作用。 图年年武汉市房地产投资增长速度 房地产开发市场供求呈