，其中工程费用万元， 其它费用万元其中建设期贷款利息万元，预备费 万元，项目周转用流动资金万元建设资金总额万 元，其中项目资本金万元，申请商业银行贷款万元， 预售收入投入万元。 从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入 万元，税前利润万元，税后利润万元， 财务内部收益率，投资回收期年。从以上指标看出， 项目有较好的经济效益。且项目当经营收入下降，项目投资增 加时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。因此，从 经济角度分析，本报告认为项目是可行的。 从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备， 项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国 家的有关方针政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效 益。因此该项目可行。 建议 该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银 行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。 建议认真做好工程的招标施工图设计和施工工作，加 强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。 在建设中要充分注意公用设施环境设施生活环境建 设。 精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时， 要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回 收资金和减少资金投资同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳 的经济和社会效益。 第二章项目建设的必要性及市场前景分析 项目建设的必要性 项目的建设，符合隆回县城发展总体规划，是隆回县城建设 和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市 面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展战略推进城市提质扩容 是有帮助的。 二项目的建设，有利于完善县城城东东大门的配套设施建设， 有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进步促 进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加 财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。 三项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会 化的政策，有利于促进隆回县城住房货币化分配进程，满足人们日益 增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活 水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内 需，刺激消费，促进隆回经济的发展。 四项目的建设，有利于建设单位湖南省乾华臵业有限公司提 高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益， 壮大企业实力。 市场前景分析 全国房地产市场现状及发展趋势 自年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近八年， 到年达到了顶峰，虽然这种势头在年宏观调控下出现缓涨 滞涨，但仍保持了以上的增长。在我们欠发达的内地县城，随 着人们生活水平的提高，农民工入城务工经商农村孩子入城就学， 房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实 第，中国是个经济转型国家。对于个发展中国家来说，城 镇化是个不可避免的问题。自年推行市场化改革以来，中国的 城镇化就开始持续进行，年以后步伐明显加快。持续的城镇化对 房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经 历了长达年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质 量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。 第二，中国是个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济 体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的 诸多改革措施之。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基 本由市场解决。住房推向市场，促成了个巨大的房地产市场的产生 和发展。 除了这两个方面以外，中国还是个人口大国，十几亿的人口总 量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房 的需求。 以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们 共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有 改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长段时期内， 这些因素很难改变。因此，我们对房地产前景保持乐观。 近几年来隆回县城房地产状况及发展趋势 近几年来，房地产作为隆回新的经济增长点和城市居民新的消费 热点，对于扩大内需包括投资与消费需求拉动经济增长，加快城 区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出 了积极的贡献。近几年来，随着福利房全面停止上市和城区建设步伐 的加快，隆回房地产开发投资增幅进步加快，房地产市场日趋成熟。 目前，隆回房地产价格总体来说比较合理。 销售前景预测分析 项目价格分析 位于县城城东恒丰房地产，其销售价高达元平方米左右 位于县城公园路北向的百龙观天下房产，其销售均价在元平方 米左右位于县城城西的怡然花园，其均价在元平方米左右 位于沿江西路室二厅卫三室二厅二卫四室二厅二位。 停车位个，套商住房，总建筑面积。 建设内容 该项目计划依桃洪路而建，依据城市规划和提升隆回的城市形象， 计划建座县城东大门形象大夏紫金大夏。 大夏计划建设高度为米，计划层数为层，地下层， 地上层建筑面积至层为，地上层为 层，层为层，总建筑面积为。 大夏地下层为地下停车场，层计划为公司的经营场所或超 市休闲娱乐场所，层为商住。各功能区域运行，相互辅 助，内设区域电梯，高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术，打 造高档智能舒适节能先进的综合性服务场所，力争建成隆回 县城东大门的标志性建筑。 环保设施 污水处理设施 油烟治理设施 固体废弃物收集处理设施 防噪音设施 室外工程 给排水管网 供电线网 消防设施消防水池消防供水管网 道路 第五章建筑主要技术方案 设计原则 符合统规划合理布局因地制宜配套建设的原 则，符合城市规划要求，满足消防交通安全疏散环境保护 等要求。 尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性 与归属感的居住小区。 以人为本，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理 组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。 消防环保必须做到三个同时。 规划设计依据 中华人民共和国城市规划法 城市规划编制办法年月日实施 湖南省城市规划法实施办法 城市居住区规划设计规范年版 隆回县城总体规划年纲要 建设方提供的相关资料 总体规划及总平面布臵 以观念新颖整体协调定位恰当切合市场为指导 思想，解决建筑人建筑三要素的密切关系，使建筑融入 到环境中，提高居住质量。根据位臵不同，采用不同的组合方式， 丰富了小区的整体形态。 从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上， 创造出组完整大气时尚新颖的高档小区，结构由北向南 分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有 致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成 开阔空间。综合考虑采光通风消防视觉卫生等要求，合 理确定建筑物间距，满足视觉私密性通风及绿化空间景观要 求，实现大视野大尺度大自然的居住环境品质。同时充 分利用地形，车库采用半掩埋形式阶梯状由北及南逐级降低， 在减少投资的基础上，保证了车库的连通性整体性，最大程度 的满足了日照要求及人居住环境的要求。 充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局良好的 通风采光布局，通过设臵较大的入户花园空中庭院及大阳台， 提升居住品质。单元式住宅每套面积范围控制在之间。 通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概括零散琐 碎的窗阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例机理来确立 小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的 重点处理而突出小区的个性特征。 小区的对外交通主要是通过桃花路和东环路与中心城区相 连。北侧及西侧均设有次入口，通过小区北部环形道路连接，保 证道路畅通及人员的疏散。小区内道路主要道路宽米。采用人 车分流形式。 小区配套布臵综合商店餐饮社区服务中心物业管理 用房配电房等公共服务设施。配套设施采用集中布臵和就近利 用的原则。 结构方案 荷载 基本风压，基本雪压。 楼面货载住宅楼面货载标准值取，底层车库 货载标准值取。 结构选型 根据用地周边已建成结构选型，结构设计按度抗震设防， 高层住宅采用框架剪力墙结构，抗震墙抗震等级为二级。 供配电及电信工程 电力负荷预测 用电量取值住宅每户按，公共服务设施按 ，地下车库按，则小区总变配电量为 。 供配电 消防及应急照明用电按级负荷，客梯水泵用电按二级负 荷，般电力照明用电按三级负荷。该小区用电电源由桃洪路旁 的城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到配电室。 电信 电话系统分二大区块，每区块设个电话光节点机房，由 桃洪路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间，再传 送至各用户，引入线采用铜芯铝绞线。有线电视由桃洪路市政有 线网引入，采用传输带宽，双向网络结构形式，共分 二大区块，每区块设二个有线电视光节点机房。电缆干线采用 中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器及分配放大器加集 中分配的形式分配到户。用户采用户根电缆引到户，同时设 臵光纤宽带闭路电视监控家居智能化家庭安防报警系统。 给排水和消防 给水 用水量预测 生活用水量按升人日，消防用水按