以西，正大河以东的六甲乡金家村。 经济指标总用地亩 总建筑面积 地上建筑面积 地下车库人防个车位 其中临街商铺 住宅面积 容积率 建筑密度 绿化率 建筑层数层 拟建盖户型住宅总面积为共套。 顶层复式楼套，每套为，面积为。 花园洋房套，每套为，面积为。 错层套，每套为，面积为。 ④小高层套，每套为，面积为。 小高层套，每套为，面积为。 小高层套，每套为，面积为。 小高层套，每套为，面积为。 开发建设方式 开发建设方式为滚动式开发建设，总体规划设计，分期实施，分三期开 发建设。因全球金融危机和房地产销售下滑等影响，为降低风险，第期 按订单数开发建设。项目投入总资金情况 本项目投入总资金为万元。 直接建筑成本 地下车库及人防 基坑合万元 土方开挖 喷锚护壁 土方回填 基础合万元 垫层 砖底模 防水层含墙体 钢筋混凝土阀板基础 止水带 墙体合万元 钢筋混凝土墙 保护层 钢筋混凝土柱 钢筋混凝土楼梯 砖砌防火墙 顶板合万元 混凝土板 墙地顶抹灰刮白 人防工事合万元 正压通风系统套套元 防爆波防生化设备套套元 人防土建增加 排水系统合万元 自动控制系统元 水泵元 管道元 消防系统合万元 感烟感温系统点元点元 消防联动系统套套元 自动喷淋系统点元点元 消防水泵台台元 防火卷帘门 指标地下车库及人防总造价万元 地下车库及人防单价元 总建筑面积单价元 未计入的费用 电气照明 停车引导 单元门及户内控制 二上部建筑 钢筋制安 商品砼 砖墙 窗子 门 厨房卫生间墙地面装修元 外墙装饰 屋面造型 内墙装饰 室内地面 屋面保温及防水 厨房卫生间防水卫生洁具元 水电安装 消防元 电梯元 雨落管化粪池阴井雨水沟等元 脚手架元 指标 上部建筑单价价元 上部建筑总造价元万元 三桩基础 砼静压桩 钢筋混凝土承台 指标 桩基础单价元 桩基础总造价元万元 直接建筑成本 地下车库及人防总造价万元 二上部建筑总造价万元三桩基础总造价万元 合计万元 平方米造价元 二管理费预备费等 管理费建筑成本万元 二利润建筑成本万元 三不可预见费建筑成本万元 指标 单价元 总价万元 三规费 单价元 总价万元 四前期费用 设计费元万元 工程勘察费元万元 监理费元万元审图费元万元 质量监督费元万元 指标 单价元 总价万元 五配套费 自来水配套费元万元 供电配套费元万元 煤气配套费元万元 指标 单价元 总价万元 六道路绿化景观 道路元万元 绿化元万元 景观项元项万元 指标单价元 总价万元 七安防系统 可视对讲门钥元万元 红外防盗系统元万元 车辆门禁系统元万元 背景音乐系统元万元 庭院照明系统元万元 指标 单价元 总价万元 成本合计 直接建筑成本万元 管理费预备费等万元 规费万元 前期费用 配套费万元 道路绿化景观万元 安防系统万元合价万元 单价元 八税费 成本合计的万元 单价元 项目总投资 成本合计税费万元万元 万元万元万元 最终单价不含地价 元 元含地价 第二章项目投资环境和市场研究 盗系统元万元 车辆门禁系统元万元 背景音乐系统元万元 庭院照明系统元万元 指标 单价元 总价万元 成本合计 直接建筑成本万元 管理费预备费等万元 规费万元 前期费用 配套费万元 道路绿化景观万元 安防系统万元合价万元 单价元 八税费 成本合计的万元 单价元 项目总投资 成本合计税费万元万元 万元万元万元 最终单价不含地价 元 元含地价 第二章项目投资环境和市场研究 第节房地产市场的宏观背景 年全球经济增长速度放缓，在这种外部环境不利的条件下，预计 中国经济将以高于的增长速度受到世界各国关注。在北京成功举办奥运 会和残奥会，国际地位显著上升的基础上。今年月份以来世界经济金融 危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，中国政府将采取 灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。实行积极的财政政策 和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程基础设施生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群 体的收入水平，促进经济平稳较快增长。中国的房地产业在经历了 年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为了扩大内需拉动 经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了 停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。 为进步规模房地产市场，年从中央到地方各级房地产主管部门 都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制土地取得规划设计建 筑施工销售管理物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修 改和调整。 政府前两年对房地产行业出台了系列宏观调控措施 按揭贷款利率上调去年第季度，中国人民银行继去年首次调 整银行贷款利以来，继续调整商业银行自营性个人住房贷款政策。从月 日起，个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款 利率水平，实行下限管理。此外国六条和清算土地增值税对开发商开发项 目提出了更高的要求，主要影响如下 对超过平米的中大户型有定的影响，控制其开发比例，提高 首付款。 控制了开发商开发个盘的周期。 限制了短期投资者 房地产是国民经济的支柱性产业，是国民经济发展的晴雨表，国民 经济发展的很大部分是依靠房地产投资来拉动的。因此政府对房地产的态 度是很暧昧的既要让房地产保持定的增长速度来拉动国民经济的增长，但是又不能使它增长过快，增长过快就会出现泡沫，给国民经济安全带来 威胁。 根据这点我们可以说政府最近对房地产市场的调控是暂时的，是 朝着对经济发展有利的方向来引导房地产行业的发展，政府不会过度打压 房地产，只是控制下房地产行业的投资增长速度，把房地产行业中可 能存在的泡沫挤压出去，使得房地产行业能够健康发展。在这轮的调控 之后，相信房地产行业又将会进入新轮的增长周期。 从而，方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产的消费需 求另方规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的准入门槛， 促进房地产市场的优胜劣汰机制的形成，为房地产的持续健康发展起到 了积极的推动作用。 第二节云南房地产市场分析 云南房地产市场发展现状 我省在准确把握国家房地产宏观调控政策的基本原则的基础上，出台 了引导和扶持云南房地产业发展的相关措施，使房地产市场继续保持了开 发投资适度增长商品房和商品住宅价格比较稳定商品房供给和需求同 步增长的良好局面。到年年底，全省房地产开发超额完成了年度投资 亿元的计划，达到亿元以上，实现了两年翻番的跨越式发展。房 地产业的快速发展，有力地促进了城镇居民住房水平的提高，到去年底， 城镇人均居住面积将达到平方米，房地产投资占固定资产投资总额的比 重保持在以上，房地产业已成为推动我省社会经济发展的重要产业。 据云南省建设厅统计，我省城镇居民人均居住面积已逾平方米，为年的倍多。去年，云南全省城镇竣工住宅面积万平方米，完成 住宅建设投资亿元，对全省国民经济增长的拉动率为，成为国民 经济又新的增长点。大规模进行的住宅建设，使以城市普通住宅为主的 房地产业成为新的消费热点，房地产市场日益活跃。目前全省房地产开发经 营企业增至多家，房地产市场去年销售商品住宅万多平方米，比上 年增长。在住宅销售中，个人购房比重提高到左右，并有继续 提高的趋势。至今，全省已建成规模在万平方米以上的住宅小区近个。 在改善城镇居民居住条件的同时，云南省加快了住房货币化分配进程，到 去年底全省出售公房收入累计达亿元。经省人民政府批准，部分城市 已购公房和经济适用住房的交易市场相继启动，今年对购房房贷有了新的 更宽松的政策。多种税收予以减免。 云南房地产市场特点 从年以来，国家打出了宏观调控政策组合拳，以抑制些地 区房地产开发投资信贷和土地供应过快房价快速上涨的势头。但我 省商品房市场总体水平不高，运行平稳，供求也总体平稳，尚无空置压力， 今后群众对住房的需求还很旺盛。年至月全省的开发投资规模仅 占全国同期的，在全国排第位房地产开发投资占固定资产投资 的比重是，低于全国平均水平个百分点我省房地产市场发展 较晚，近年来的增长是对过去长期处于滞后状态的回补。而且，我省商品 房销售面积均大于竣工面积，市场供求基本平衡。商品房价格处于相对平 稳态势。年至月，全省商品房价格为元平方米，同比下 降，大大低于全国平均价元平方米，价格水平在全国排第位。我省属地震多发地带，因抗震设防要求，建房成本要比其他不设防 地区高左右。近几年的价格上涨，主要是成本推动的上涨，不存在房 价过高问题，也不存在过热或泡沫问题。在此背景下，有关研究认为，云 南房地产业发展较晚，开发投资虽然增幅较大，但与全国相比，基数较低， 在城镇固定资产投资中的比重也不高，对于敏感的房价问题，研究认为， 房地产市场的供求总体平稳，尚无空置压力，商品房价格总体水平不高， 且运行平稳，随着城镇化的发