，绿地覆盖率达到，是省级园林式单位和烟尘控制达标区。项目与蒸湘区相邻，蒸湘区位于衡阳城区西部，面积平方公里，人口万。境内高等院校和科研院所众多，以南华大学为龙头的大学城初具规模，正在成为全市的科教文化中心。产业基础良好，华新大道蒸阳大道立新大道衡钢二连轧湘南汽贸城等批重点基础设施和产业项目相继开工或竣工，拉开了城市骨架。华菱衡钢集团为龙头的批大中型企业生机蓬勃，为辖区内配套产业发展带来了良好机遇。四项目背景及概况衡阳冠都现代城项目是年下半年衡阳市委市政府重点招商引资项目。项目总用地面积亩,其中城市道路及绿化用地亩,公园及公建配套亩,实用地亩,已陆续办理土地用地手续亩,已办证亩。项目规划总建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米，商业写字楼酒店万平方米，公建配套万平方米。该项目规划建设为融居住商贸办公金融酒店休闲等为体的城市综合功能区。项目用地共分为个地块，三个功能区其中区为居住区共区，区为公共配套区共区，区为商业服务区共区。项目总体规划思路结合四条南北主干道长湖路长丰路光辉路华新大道引入并在项目内规划二条凤新街永安街和原有东西向船山路和立新路形成个地块的总体规划，成为心廊三公园，轴的城市综合功能区。五项目开发的意义由于历史的原因，衡阳市城市化水平不高，城区人口密度大建筑物间距小。在中心城区平方公里,人口平均密度达人,最高达人,远远超过国家建设部门规定的每平方公里万人的标准，人均道路和绿地也远远低于规定的标准。老城区内楼栋之间伸手可及，市内交通拥挤不堪，道路路面破损严重，排污管沟常年不畅等。为了提高衡阳市的城市化水平，改善人民的居住条件，松动老城区人口，衡阳市政府提出了要以城市外环路为基础，推进中心城区东拓南移，西沿北扩，进步拉开城市骨架的发展思路。冠都现代城的建设，是衡阳市建设新城区改造老城区的重要举措，适应了人们追求宽松安静便利环境优美的居住要求，改善了居民的居住环境，提升了城市品位，本项目的开发对促进衡阳市经济发展人民生活的提高基础设施的改善都起着积极作用。六评价与结论经过项目的详细策划和全方位的分析论证，对项目建设条件建设方案经济效益投资风险已有了较为准确的判断，可得出如下评价结论本项目融资主体在房地产行业的经验丰富，自有资金比较充足，投资能力较强，是难得的贷款优质客户。衡阳市的房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长阶段转型时期，市场已累积了较大的需求空间和价格空间，为投资者提供了难得的投资获利机会。项目是难得见的超级大盘，直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强的竞争能力。项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率,经济效益较好贷款偿还期年,偿债备付率，具有较强的偿债能力,贷款风险较低项目的建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳源，较低的土地价格。衡阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。衡阳经济的快速发展，城市化进程的不断提高，居民收入水平的持续增长是衡阳房地产业规模不断扩大，价格稳步提升的主要动力。三衡阳城市化进程与房地产发展衡阳经济的快速发展加快了衡阳城市化进程，城市化使衡阳人口保持较大幅度增长。年至年，衡阳市区人口每年平均以的幅度增加，年年年年分别比上年增加万人万人万人和万人，见表。标志着衡阳市城市化的速度，人口增加及人均住房面积增加，为衡阳房地产业发展提供了稳定需求。衡阳市城区人口统计资料表年份城区人口万人比上年增加万人增长率平均衡阳城市化进程的快速推进是房地产业发展的强大动力，衡阳房地产业发展与其他产业同步，年房地产投资亿元，年亿元，年增长倍多,销售势头良好。见表。衡阳房地产投资统计资料表单位亿元序号名称单位房地产开发投资亿元房屋施工面积万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米序号名称单位其他万平方米新开工面积万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米其他万平方米竣工面积万平方米销售量万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米其他万平方米空置面积万平序号名称单位方米平均价格元平方米其中住宅元平方米商业元平方米办公元平方米其他元平方米销售额万元本年购置土地万平方米土地成交价亿元表中竣工面积销售面积和空置面积的关系，年年四年的竣工量都都大大超过销售量，但空置面积却在减少，看似矛盾，是因为年以前衡阳市的住宅开发以危房拆建为主，没有大规模兴起真正意义上的房地产开发，危房拆建般拆还点八左右，拆还的部分为拆迁补偿不计算销售面积，只有销售。年政府开始重点放在新城区开发上，开始了真正意义上的房地产开发，因此销售量大增，比上年翻番，开始越过万平方米大关。四衡阳市房地产供需状况分析需求预测通过统计过去年衡阳市人口人均居住面积城市拆迁量，再根据人口与人均住房面积模型预测衡阳未来住房需求量，资料的完整性及资料的可靠性都比较好，预测结果的可信程度也就比较高。预测结果，年年年年需求量包括拆迁安置分别为万万万万四年需求总和为万平方米。见表。表中数据来源说明如下市区人口数据来源于衡阳市统计信息网统计年鉴，系公安局统计数据人均居住面积，年来源于衡阳市统计信息网统计年鉴，年数据，根据衡阳住宅与房地产信息网市场分析资料中当年销售面积统计，统计方法如下本年住房面积上年住房面积本年销售面积人均居住面积本年住房面积市区人口年分别为，低于统计年鉴，差异主要来自统计口径不同，统计数据可能没有扣除拆除的房屋面积。人均居住面积增加是种趋势，可从住房改善角度反映人民生活水平提高的指标，有统计规律表明，般发展较快的城市年均增加平方米人左右，发展较慢的城市年均增加平方米之间，衡阳属于特殊城市，城市人口增加很快年均增幅，年以前住房增加较为缓慢，以致人均住房面积停止不前，甚至出现负增长。为后续发展留下了空间。年按照年均增加平方米人预测，应该可以达到，而且是保守估计。住房面积，按下式计算住房面积市区人口人均居住面积④新增面积，按下式计算本年新增面积本年住房面积上年住房面积拆迁补偿面积，拆迁补偿面积虽然可以不算销售，但需要消耗土地资源。拆迁补偿面积没有确切的统计数据，是根据其他统计数据大致推算出来的，有定的准确性，推算方法如下拆迁补偿面积上年空置面积本年竣工面积本年销售面积本年末空置面积数据来源于衡阳住宅与房地产信息网年年市场分析资料。需求量，按下式计算需求量新增面积拆迁补偿面积据统计年月日至年月日，个月销售面积为万平方米,折算成个月,全年销售面积约为万平方米，与前面预测的衡阳市年全年需求量万平方米基本相近。累计需求量，按下式计算本年累计需求量上年累计需求量本年需求量衡阳市区住宅需求量统计及预测值表序号项目单位市区人口万人人均居住面积万住房面积万新增面积万拆迁补偿面积万需求量万累计需求量万供应量统计统计供应量为的是确定年末存量土地的可开发量，为使供应量统计与需求量预测口径致，确保供需分析推理逻辑化，年末存量土地的可开发量包括开发商手中的存量土地可开发量在售面积。供应量从年开始推算，据有关资料年住房存量约万在建或未开发的土地存量约万，可开发商品住宅面积约万土地拍卖开始至年月，累计供应土地万，可开发商品住宅面积总量约万。存量土地新增土地可开发量及存量商品住宅总计万平方米，按年人均住房面积及拆迁补偿量推算，年至年累计提供商品住宅万，即消耗了可开发量总计中的万。因此，年末存量土地可开发量为可开发量总计与累计提供商品住宅之差额万。见表。目录第章总论项目名称二项目开发单位三项目位置四项目背景及概况五项目开发的意义六评价与结论第二章市场分析衡阳市概况二衡阳市经济发展情况三衡阳城市化进程与房地产发展四衡阳市房地产供需状况分析五衡阳市房价水平及变动趋势分析六项目产品定价分析第三章项目建设方案项目规划方案二项目建设计划参数三土地条件分析四基础设施分析五环保分析第四章项目组织与实施公司管理团队核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,二项目开发计划三项目已完成工作量第五章投资计划与资金筹措投资估算二投资计划与资金筹措三项目已完成投资额第六章财务分析财务分析结果二财务评价基础三财务评价基本分析四不确定性分析第七章银行效益与风险缓释银行效益分析二项目的优势和劣势分析三项目市场风险缓释四项目建设风险缓释五项目操作风险缓释六融资主体风险缓释第八章评价与结论附图项目总平面图,附件,附件衡阳市环境保护局关于冠都现代城环境影响报告书的批复,附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知,附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知,附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知,附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知,附件关于冠都现代城地块房地产开发项目备案的通知,第章总论项目名称湖南省衡阳市冠都现代城项目二项目开发单位香港冠都国际集团有限公司系港资集团性公司，是香港商界知名人士陈道旺先生于年投资成立的家国际性投资公司。经过十几年的精心经营和资本积累，已经发展成为家以投资国内房地产开发为核心业务，集房地产开发及业务管理酒店经营与管理贸易民航广场运营等为体的大型外商投资集团。年底冠都国际集团注册资本达到亿元港币，对外投资达到亿元人民币，总资产达到亿元人民币，净资产达到亿元人民币。企业经济总量年平均递增，资产质量好，效益稳步上升，是东南沿海外资公司的颗明星。随着国内经济的高速发展，近年来，冠都集团积极投资国内房地产及酒店等行业，相继在福建福州湖南衡阳湖南岳阳河北邯郸山东淄博辽宁沈阳等地投资开发了多个大型的房地产项目和五星酒店。因衡阳冠都现代城为超级大盘，总投资额远超出省市的审批权限，故将项目分成若干地块并对应成立公司进行开发，使其符合市级的审批权限，有利于项目前期工作的顺利开展，同时也不违反国家的政策规定。目前已取得及共七个地块亩土地使用权，地块由冠都衡阳置业有限公司负责开发建设地块由冠都衡阳