业竞争尚未形成，大多是竞争力不强的国有集体商业企业和新发展的个体私营商业，规模化程度很低，而外资跨国商业和全国连锁商业集团刚刚开始进入。作为中国中部地区五大中心城市之，又处于中国三大经济区的结合点和京九线上唯的省会城市，大年年年国民生产总值亿元流通的功能，至少区域性的集散功能尚未充分发挥。考虑商业发展不能局限于零售商业，而应考虑强化辐射的集散型商业。尤其作为省会城市和中部五大中心城市之的南昌市，更应较多考虑其辐射功能，强化南昌市商业的辐射功能。提升商业层次扩大商业布局完善商业业态增加新的商业功能扩大辐射力将是南昌市商业发展的方向。入世后，商业将面临激烈的竞争。不发达的商业态势为外来商家预留了足够的空间和发展潜力。从地理上看，南昌地处中部，承接东西联动南北，与我国两大经济发达地区长江三角洲和珠江三角洲毗邻，具有商业发展得天独厚的地理优势，同时南昌市又是京九铁路上唯的省会城市。立足南昌，大型商业企业不但与广东上海相连，而且可以联动江西安徽湖南，最大限度延长商业企业产供销链。专业市场分析目前，我国已经形成了以集贸市场为基础的各类批发市场体系，全国现有各类批发市场万个，其中具有定规模的生产资料市场,个，日用消费品市场,多个，农副产品市场,多个，城乡集贸市场万个。截止年末，中国拥有年成交额在亿元人民币以上的批发市场,个。全年批发市场成交额为,亿元人民币，占当年国内生产总值的，占当年社会消费品零售总额的。自年以来，我国国有批发商品销售额每年以亿元幅度递减。如浙江温州日用工业品仓储,地块编号面积商业价值,紧靠包佛路，相对最高,南临地块，西临规划路，商业价值居中,商业价值相对最低附属配套中心检测维修中心车辆办证中心,会所,便利店娱乐配套,行政办公商务中心,建层各地块分区配置地块编号计划容积率功能配置摩托车与电动车交易中心零配件交易中心旧车交易中心仓储配送检测维修中心行政办公商务中心停车场餐饮娱乐附属配套设施车辆办证中心有色金属制品交易中心有色金属设备交易中心信息中心仓储配送餐饮娱乐便利店停车场附属配套设施会所商务公寓六部分规划设计细化建议电动车市场店面面积建议在左右。市场内主次干道按国家有关规定设计五金店铺人行道宽店铺面积五金汽配宽水暖渔具宽仓库特征仓库与店铺在起。上下两层结构，上层仓库，下层店面。街铺设计面宽般位于在米之间，店面进深在米左右。七大市场交通展示交易区车流集散量大，应设分散出口。八总平面设计要求建筑的主入口要求面向包佛路，其他方向设辅助出入口。充分考虑三面道路进出的人流和车流，组织好交通流线，使场内交通与场外交通相衔接。结合建筑设计确定小汽车出租车等车流的行驶路线及上下客货的位置。小汽车与商务车宜直接利用包佛路由南向北进入大市场为主，可在大市场内设置分流道，使交易和办公区人流及车流各行其道。展示厅显著位置设大型电子屏座。九其他要求展示中心面积必须保证，辅楼层必须架空，其他附属设施面积和项目可以按国际标准酌情增减。餐厅商务设备用房等辅助设施，在设置上尽量考虑兼顾交易市场和办公二部分的服务。部分辅助设施可以考虑设置在夹层。智能化充分体现展示智能化和信息网络大市场功能的要求。节能充分利用自然光和自然环境尽量避免阳光直接照射室内，降低空调能耗要考虑到各交易厅展示中心运行，合理安排空调系统。消防和环保设计应采用新技术妥善解决消防和环保问题。公共绿地的衔接规划设计要求昌南大市场公共绿地衔接设计。昌南大市场临街商铺和整体建筑衔接规划设计第四章项目建设方式和建设进度项目的开发模式商业地产属于投资型物业，鉴于商业地产推售的特殊性，同致地产提出了整体滚动开发的工市场项目预计总投资亿元，该项目前期筹备策划工作己基本结束。项目的市场调查分析细分定位历经年之久，组织了江西省相关专家和政府主管领导，对项目进行多次的咨询论证，为项目的高起点高档次高水平夯实了根基，从方案上保证项目开发科学性，化解投资风险。凭借准确的市场定位超前的规划创新的经营模式以及优质的经营及物业管理，昌南大市场必将成为江西省建设大市场的样板项目。可行性研究的目的通过对与项目有关的经济环境专业市场区域状况等方面情况进行深入细致的调查和研究。从总体上论证项目提出的背景理由依据，对预期目标进行项目建设可行性分析与此同时，分析论证项目建设和生产运营必备的基本条件及其获得的可能性，即进行项目建设可能性分析。通过对项目的经济社会效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的经济合理性建设的可能性和可行性，由此而来确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的科学的依据，并作为开展下步工作的基础。可行性研究涉及的相关方面委托方南昌昌南实业有限公司受托方江西同致房地产顾问有限公司报告编写人员丁川况云行钟卫红邱罡胡敏宋晓云报告编写的依据和假设国家和地区经济建设的方针政策和长远规划批准的项目建议书和同等效力的文件国家批准的城市总体规划详细规划交通等市政基础设施规划等自然地理气象水文地质经济社会等基础资料有关工程技术方面的标准规范指标要求等国家所规定的经济参数和指标开发项目备选方案的土地利用条件规划设计条件以及备选规划设计方案等假设项目所处的经济政策环境稳定，项目的销售计划如期进行。项目的投资款经营款按预期投入。第二章市场调查和分析项目经济环境分析江西省商业市场总体分析江西省北临长江，东临浙江，南接闽粤，处在全国最富裕的珠江三角洲和长江三角洲之间。京九铁路贯通后，拥有北通首都南连港澳的铁路大动脉，并自北向南依次与长江黄金水道和浙赣铁路交汇，成为沟通南北承东启西通江达海的交通枢纽，加之公路纵横航空通达，既能挂上国家长江经济带发展的总体战车享受政策恩泽，又能感受到沿海发达地区对内陆腹地的渗透性辐射，区位优势在地处内陆的中部六省中日益凸显。江西省拥有丰富的矿产资源和农业资源。并且拥有四大支柱产业有色金属工业食品工业汽车工业石化工业，两大特色产业陶瓷工业，林产品加工业和丰富的特产资源茶叶，风味食品，民间手艺，陶瓷玻璃，文房四宝，水果。但江西在中部六省中，处于经济低谷，在些方面存在相当差距。主要表现为经济底子薄弱，人民生活水平工业化水平城市化水平低，城市网络没有形成，缺乏有竞争力的优势产业。江西省五时期是国家投资的重点，六七十年代作为小三线又建立了大量的军工企业。近几年，中央先后提出了加快中西部地区发展加快长江三角洲沿江经济带的开放开发和加快京九沿线地区发展等三大战略，而江西是这三大战略倾斜政策的重点省份之。近年来，全省已初步形成了以多元化流通为主体的竞争格局，商品流通的市场化水平有了很大提高，绝大多数商品已转向市场调节。流通方式和业态不断改善各种连锁配送超市购物中心大卖场总经销总代理等新的营销方式和流通业态逐步得到发展。二南昌市商业市场总体分析近年来，南昌市经济出现了持续快速健康发展的新局面，国民生产总值高速增长，工业生产快速发展，经济效益稳步提高，消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好。年年年社会消费品零售总额亿元总体而言，南昌市传统商业仍占主要地位，现代连锁大型综合超市品牌专卖店才开始进入，现代化购物中心等新型业态尚未出现，商业大多集中于旧城区，面貌陈旧，尚未形成多业态多层次的商业新格局。多元化的商作模式。整体项目开发不再按照常规模式划分开发周期，而侧重项目的开发过程的紧密衔接，形成分批上市滚动销售的整体推盘模式。避免项目开发期间个别投资和租用客户的不良表现影响整个大盘的推动阻碍，同时依靠滚动销售，更加灵活的依靠市场的良性积累，节省由于分期开发造成的推广费用的无畏支出。项目集中主题规划，导购便利吸收零售商业的优点增加展示设计，为交易提供了个动态的展示平台有利于展示商品的风采，便于看样定货。项目的建设进度工作内容开工后月数开工后开工后售楼处完工期交易中心万期仓储中心万附属配套设施及餐饮娱乐配套万二期交易中心万二期仓储中心万附属配套设施万三期公寓万三期配套设施及会所万第五章投资估算及资金筹措项目总投资估算项目预计投资总额为亿元人民币。总投资估算见下表。序号项目内容计算方法及说明单价元平方米或比率用地面积建筑面积住宅面积大市场面积土地成本建造成本施工前期费根据南昌市建筑工程造价管理同类物业预决算资料拟估物业具体情况等建筑工程费住宅楼框架结构大市场框架结构安装工程水电安装电梯空调消防,通讯,其它设备综合布线系统小区配套管理费销售费用销售收入不可预见费资金利息成本价值合计项目资金筹措表根据项目的投资计划和预售情况，制定资金筹措表，见附表和附表。第六章项目财务评价项目销售价格及租赁价格确定销售价格的确定大市场商铺销售价格的确定项目商铺情况简介大市场商铺包括摩托车电动车五金机电工业装备摩配件街铺，摩托车展示中心，五金展示中心。该功能区是本案的主功能区。展示与交易功能区形成敞开式卖场为主力店，风情购物街经营的格局，封闭连廊营造全天候的交易环境，通过动态展览展示提升项目形象。市场调查情况说明纵观南昌批发市场的分布现状及未来发展格局方面以洪城大市场为龙头的各大综合及专业市场涵括了各门类商品，其市场容量趋于饱和，部分综合市场供应偏大，这就意味着南昌市批发市场必须从量的扩张走向质的超跃另方面从江西省市场贸易额调查统计来看，食品烟酒家电化工制品建材汽车摩托车有色金属等行业的发展呈现明显的上升势头，我们可在上述具有市场潜质的商品门类中进行选择，同时提升竞争力，扩大目标市场辐射面，市场的建设还要朝专业化集约化现代化的方向发展，才能适应批发市场的变革趋势，确保经营的持续发展。昌南大市场依托青云谱区的工业产业优势，结合江西省丰富的有色金属资源，工贸联动，将本项目建设成为辐射全省周边省市