事程序和作业流程等，还不科学不规范，距离现代企业管理制度的建立还有很大差距。四是物业管理尚未占领市场。目前，物业管理公司的业务仅限于本公司项目开发后的后续服务，依附于总公司生存，没有向外拓展市场向外承揽业务，没有形成市场竞争力和良性发展。同时，由于孝义物业市场的不规范，相关政策法规和行业监管体系不健全，各种收费标准行业标准没有参考依据，影响了企业的发展和管理服务水平的提高。第二章房地产市场形势分析年房地产市场回顾在年基础上，年国家继续加大了房产调控力度，频繁出台相关调控政策，力度越来越大和措施越来越严厉。主要包括是限购限价限贷等行政手段加码，税收利率等经济手段跟进，调控政策全面升级。月份出台的国八条明确提出限购条件，并指定了必须限购城市，月的国务院常务会议进步扩大至个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方限价令陆续出台。首套二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到定抑制。住房转让营业税调整房产税改革试点正式落地。紧随国八条之后，财政部发通知，将购买不足年含年的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收同时，上海重庆开始实施房产税改革试点，进步打击炒房行为。二是资金土地等配套设施全面跟进，保障房大规模建设计划落实到位。中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资。年，国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出，未来年，我国将开工建设万套保障房，年和年各万套，后面三年万套，十二五末使保障性住房的覆盖率达到。根据住建部统计数据，截至年月底，全国保障房已开工万套，超额完成年初计划任务。三是上半年货币政策持续收紧，新增房地产贷款下降显著，后期有所微调。为抑制通货膨胀，央行在年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长年月日，央行公布从月日起下调存款准备金率个百分点，释放货币政策微调的信号。通过调控政策措施，房地产市场急剧萎缩，住房交易量和交易价格整体大幅回落，土地成交持续下降，市场形势极其严峻。主要表现在从价格上看限购城市首当其冲，住宅均价下降，跌幅持续扩大，受到大环境的影响，全国市场片低迷。各家房企在下半年迫于银行贷款及工程付款的压力被调整销售策略，实施降价，有些甚至开始卖项目卖地，以求尽快回笼资金，缓解资金压力。从供需上看成交量上线城市低于年的历史低位，二三线城市略好供给上线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行总体情况是投资新开工增速高速回落。从土地上看全国土地出让总量略有增长，但住宅用地量价持续下降，楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位，出让金降幅显著。二未来房产市场趋势展望回顾年房改以来的历史，政策货币土地等影响行业发展的关键因素不断变化，房地产业不断遭遇波折，但总体仍不断发展，行业龙头企业迅速成长。特别是年到年两年间，持续升级的限购限价限贷等调控政策，不断刷新史上最严调控的含义，但全国商品房销售面积连续两年创出新高，投资等指标高速增长，保障房建设力度连年加大万科中海保利恒大等品牌房企销售业绩连年提升，行业集中度进步提高。展望未来，在年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。但另方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看，经济转型增速放缓结构调整货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。从国内看，十二五规划建议仍将房地产作为国民经济的支柱产业的地位短时期内不会改变。作为拉动经济增长的产业没有改变，房地产还可以持续发展。但国内房地产增长重心将由东部转向中西部从线城市转向二三线城市。城镇化和旧城改造加速将推动中小城市楼市进入高速成长周期。从省项目的规划设计批准后，要认真编制销售计划，明确销售策略销售方式平均售价销售进度等，制订详细的销售方案，确定每楼层每单元的明细价格。加强与银行联系，积极办理按揭委托。随着项目建设进度，并根据市场反应销售情况，对售房价格要相应调整。及时为客户办理产权证书。房产销售基本结束后，认真总结开发项目投资效益，编制开发项目决算报告，对项目收益情况加以认真分析。公司在资金情况允许的条件下，可将所开发的重要位臵的商业用房写字楼留作固定资产，用于对外租赁，获得长期的租金收益。产品销售管理产品销售须遵循以下三个原则销售手法的差异性主题思想的统性操作手法的连贯性。要注重项目形象包装。要聘请专业人士对项目的名称标志标准色标准字体等进行包装设计，力求符合预定消费群体的审美要求，醒目大方易记。要根据市场分析和销售旺季淡季，合理确定销售周期，认真制定各销售阶段营销推广执行方案广告创意设计，提前做好销售人员培训，控制好销售费用。投融资管理要建立严格的投融资审批管理制度。根据公司发展计划，要提前做好长期投融资计划。要进步密切与金融机构的合作，增强多渠道融资能力，合理扩大融资规模，为公司快速发展提供强有力的资金保障。对具体开发项目，要严格遵循风险最小化和利益最大化的原则，统筹考虑公司实际情况所需资金量的大小融资的难易程度等因素，编制详细的融资预算与切实可行的融资方案，合理安排融资规模和融资结构，确定公司最佳的资金成本。要认真分析计算和比较银行贷款合作开发预售房屋等各种融资方式和融资渠道的利弊，认真分析上期预算的完成情况对本期预算的影响，慎重选择融资方式，严格控制财务风险。风险防范管理要增强风险防范意识，建立完善风险防范管理体系，最大程度降低风险。要特别重视决策阶段和项目建设阶段的风险防范，做好项目风险性评价，认真做好项目同周边项目的类比价值分析，以及项目形象包装和营销推广预期效果评价。要处理好销售节奏和项目开发节奏关系，最大程度减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本。要加强项目建设管理，严把质量安全进度，严格控制项目成本。要不断增强对宏观和区域经济形势经济政策的判断力，随时关注经济形势和政策的变化，及时作出判断，迅速有效调整应对策略。三物业管理随着本土外开发项目的增加和已开工项目的竣工交付使用，物业管理成为公司发展的重中之重，在原有物业管理公司的基础上，公司将注册成立新的山西房地产物业管理有限公司并与拥有先进管理理念国际知名的世邦魏理仕公司合作，打造物业管理品牌。目标任务提升服务等级十二五期间，完成服务升级工作，物业服务资质由三级提升到级。建立人才储备年前，招聘名高学历专业化有经验的管理人才，储备名高级机械电器工程专业人员储备个新项目物业管理班子具有专业物业管理资质证的人员占到公司全体人员的。拓展对内与对外服务范围第二个五年规划期间，企业资本达到万元以上。争取对外有个大项目的服务。管理两种类型以上的个物业服务项目，管理各类物业建筑面积达到万平方米以上，以上的项目达到省优市优标准。物业经理持证上岗，并建立现代化企业管理制度和符合国家规定的财务管理机制，建立维修基金管理与使用制度。以物业为主，通过资金积累，结合公司发展需求，第二个五年规划期间力争开发个属于公司自己注资的具有定规模的服务实体，年成立保洁公司，年成立电梯维保公司，年实现多元化面向社会服务，从而降低营销成本。劳动保险到年，建立完善的员工劳动保险制度，使员工老有所养，安心工作。管理运作模式对内服务物业在介入开发楼盘的物业管理工作后，将在销售期从销售角度出发提供尽可能多的协助与配合。并形成整套完善的运作体系和运作模式，力促开发楼盘创造销售奇迹。前期介入管理。开发楼盘开盘期或开盘前，物业管理工作即投入运行，物业将派出保安保洁绿化人员进驻小区，具体进驻时间由地产公司确定。连锁推介。利用业主对地产的认知度和信任度，在物业公司中利用各种可行方式向业主推荐开发楼盘。充分发挥销售中的连锁效应。销售配合。协助制作整个小区的标识系统导向系统，树立小区尊贵形象定期安排高级物业管理人员到销售现场回答客户咨询根据实际情况及地产公司要求，在销售上提供其他方面的配合。对外服务全面推行人性化物业管理模式。三个统对业主来说，注重外在环境和内在情感的统对公司来说，实现规范化管理和人性化管理的统对员工来说，体现企业发展和个人成长的统。个性化服务。提供个性化服务，以适应社会发展与消费细分的市场趋势。将以往物业服务的大面积大分类和大时段上升为业主细分爱好细分服务细分的更人性化的服务。实践即时服务和隐性管理相结合的管理设想。即时服务强调的是服务的快捷性和业主的满意度。隐性管理是服务档次的提升，提供深层次的个性化服务。实行社区计算机网络管理。现代化的物业应该实行现代化的先进物业管理，实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。建立治安快速反应系统。安全防范是物业管理第要素，治安工作由中央监控中心统指挥调度，全面防范与重点防范相结合，确保小区治安防范万无失。逐步增加社区管理服务的技术含量。未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，技术的竞争将起最终作用。四人力资源管理房地产行业中，成功的关键在于核心团队的精英式合作与领导，而人力资源管理是公司所有管理体系的基石。根据项目开发需要，加大人才招聘力度。是根据公司的发展和部门工作，合理确定人员结构和数量，制定人员招聘计划二是解放思想，打开思路，大力拓宽人才引进渠道，多手段多范围地选拔和引进人才。高度重视人才培养，努力提升员工素质。员工的素质是决定项目成与败公司发展好与坏快与慢的决定因素。因此，要高度重视人才的培养和引入。要科学制定符合公司特点需要的的培训计划。培训要重点突出公司人才结构中的弱项和业务特点。当前要着力改变员工整体素质偏低专业人才缺乏的局面。五年内，通过招聘和上岗培训，在职员工本科以上学历达到以上，工程技术人员达到以上具有建筑结构安装规划造价房地产以及经济类专业技术职称人员达到人以上，其中高中级以上职称人员人以上项目财务核算等重要部门负责人均具有中级以上职称。完善员工管理机制，提高工作的积极性。科学合理的员工管理机制能最大程度的激发员工工作的积极性创造力。要理顺员工的劳动合同关系，建立正常的劳动管理机制，按规定缴纳养老医疗等基本保险，使员工安于在公司工作。二要建立合理的激励机制，通过精神荣誉榜样和晋升奖金等多种方式，充分激发员工的积极性。三要完善目标责任考核体系，建立合理的辞退机制，增强员工危机感严格制度红线，约束员工行为。四要加强公司文化建设，实行人性化关怀，增强员工的凝聚力