建造及装饰费用临时场地占用费含施工用临时占道费临时借用空地租费，临时围板包括设计建造装饰费用主体建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括基础造价包括土石方桩基护壁坡工程费，基础处理费桩基咨询及检测费降水二结构及粗装修造价结构及粗装修含地下室部分，如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼转换层结构并入塔楼。三门窗工程主要包括室外门窗户门防火门的费用四公共部位精装修费主要包括大堂楼梯间屋面外立面及雨蓬的精装修费用五户内精装修费主要包括厨房卫生间厅房阳台露台的精装修费用。主体安装工程费室内水暖气电管线设备费室内给排水系统费自来水排水直饮水热水室内采暖系统费地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片室内燃气系统费室内电气系统费强弱电预埋管二室内设备及其安装费空调及安装费电梯及其安装费发电机及其安装费高低压配电及安装费消防通风及安装费背景音乐及安装费三室内智能化系统费保安监控及停车管理系统费用电信网络费用卫星电视费用三表远传系统费用家居智能化系统费用社区管网工程费室外给排水系统费主要包括自来水系统雨污水系统直饮水系统热水系统二室外采暖系统费主要包括管道系统热交换站锅炉房费用三室外燃气系统费主要包括管道系统调压站四室外消防系统费主要包括高压线路工程低压线路工程配电站开闭站五室外消防系统费六室外智能化系统费主要包括电信网络系统小区停车管理系统电子巡更系统围墙监控照明系统园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括环境设计费绿化建设费区内区外绿化支出建筑小品雕塑喷泉环廊假山等道路广场建造费道路广场铺设开设路口工程及补偿费等围墙建造费包括永久性围墙围栏及大门室外照明室外照明电气工程，如路灯草坪灯室外背景音乐室外零星设施各种指示牌标识牌示意图等配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会派出所岗亭儿童乐园自行车棚等设施的支出。在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托邮局图书馆阅览室健身房游泳池球场等设施的支出。开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。对于产权收入归属情况较为复杂的地下室车位等设施，应根据当地政府法规开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如游泳池土建设备设施业主会所设计装修费资产购置单体会所结构幼儿园建造成本及配套资产购置学校建造成本及配套资产购置儿童游乐设施车站建造费土建设备各项设施开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。工程管理费工程监理费支付给聘请的项目或工程监理单位的费用预结算编审费为编制审查施工图概算预算结算所支付的费用行政管理费直接从事项目开发的部门的人员的工资奖金补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。施工合同外奖金赶工奖进度奖质检费竣工验收过程中的有关质检费。二营销推广费项目开盘前发生的广告策划样板间卖场建设售楼书模型等所有营销推广费用，主要包括媒介广告费电视广播互联网报纸杂志公交广告电子屏广告设施及发布费车站广告路牌广告现场包装费彩旗气球条幅花架花篮花盆促销活动费场租劳务费活动场所布置工作人员餐费宣传资料及礼品费售楼书各种礼品接待厅装修装饰目设置归集内容核算程序等详见万科集团费用核算办法。三类期间费用与开发间接费均有联系和区别，详细界定与核算办法详见万科集团费用核算办法。第五章会计科目与帐簿设置开发成本科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见房地产成本核算科目明细表。在各级明细科目下，再按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设条待分摊成本进行归集。项目在建期住宅裙楼地下室在建二期待开发土地跨期待分摊成本项目开工前，所有成本均在成本核算对象待开发土地中核算项目开工后，将已开工部分逐期自待开工土地中转入在建期。开发间接费科目归集和分配与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。这类费用先归集，再并按定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见房地产成本核算科目明细表。预提费用科目核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期受益对象承担的已经发生或将要发生但尚未结算或支付的成本费用。费用预提的时间般在结转房屋等开发产品时预提。费用预提金额的确定以电算化成本信息系统中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。对于预提费用，也可不作帐务处理。在自定义资产负债表中，预提费用直接取帐套中开发成本各成本核算对象的贷方余额，存货取帐套开发成本各成本核算对象的借方余额。待摊费用科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的分摊期限在年以内的费用。开发产品科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各单位在进行开发产品核算的同时，应收集整理具体到每户的可售面积构成销售及其回款情况的详细资料。房地产成本核算科目明细表级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按前述明细各成本核算对象成本核算对象可分层次设立。开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象社区管网工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象园林环境工程费按前述明细各成本核算对象配套设施费按前述明细各成本核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象自级科目开发间接费转入开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入开发成本营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他开发产品项目名称成本核算对象设置面积或套数的数量金额帐第六章成本费用的归集与分配土地获得价款般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中如果分不清成本核算对象，可先在土地获得价款之待分摊成本的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法为按占地面积计征地价进行补偿缴纳市政配套费时方法先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路广场等公用场所的占地面积进行直接分配然后将分配到小区内道路广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。方法二也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。按建筑面积计征或补偿时按成本核算对象的建筑面积来分摊。开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的待分摊成本之核算项目进行归集，再按定标准分配计入各成本核算对象。开发间接费应先通过开发间接费科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月末，根据其实际发生数按定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。不能有偿转让的配套设施留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。关于借款费用资本化借款费用资本化的期限自开发投入日起至完工交付日止的借款费用可资本化，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内可资本化的借款费用包括与开发项目直接相关的借款利息支出汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金可确定借款用途并专款专用于特定开发项目的，可将借款费用直接计入受益的开发项目不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额各项目缺口资金等标准在受益的各开发项目间分摊。第七章成本报表成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况，与目标成本的偏差情况成本管理中存在的问题等信息。各公司都应完整的详细的动态的编制成本报表。成本报表种类编报时间及要求详见电算化成本信息系统操作说明结算报表格式的有关规定。第八章附则本指导适用于集团全资控股及受托非控股经营的房地产开发企业。本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。本指导自年月日起执行。万科企业股份有限公司年月日附开发成本科目编号览表科目名称编号开发成本土地获得价款政府地价及市政配套费合作款项红线外市政配套费拆迁补偿费开发前期准备费勘察设计费勘察丈量费规划设计费建筑研究用房报批报建费政府报批报建费增容费三通平费临时道路临时用电临时用水场地平整费临时设施费临时围墙临时办公室临时场地占用费临时围板主体建筑工程费基础工程土方护壁坡桩基桩基检测降水结构及粗装修工程门窗工程室外门窗户门防火门公共部位精装修大堂精装修楼梯间精装修屋面精装修外立面精装修室内装修厨房精装修卫生间精装修厅房精装修阳台露台精装修主体安装工程费室内水暖气电管线设备费室内供排水系统费室内采暖系统费室内燃气系统费室内电气系统费室内设备及其安装费空调及其安装费电梯及其安装费发电机及其安装费高低压配电及其安装费消防通风及其安装费背景音乐及其安装费室内智能化系统费保安监控及停车管理费用电信网络费用卫星电视费用三表远传费用家居智能化费用社区管网工程费室外给排水系统费自来水系统雨污水系统直饮水系统热水系统室外采暖系统费管道系统热交换站锅炉房室外燃气系统管道系统调压站室外高低压系统费高压线路工程低压线路工程配电室开闭站室外消防系统费室外智能化系统费电信网络系统费小区停车管理系统电子巡更系统围墙监控照明系统园林环境工程费环境设计绿化建设费建筑小品道路及广场建设费围墙建造费室外照明室外背景音乐室外零星设施配套设施费游泳池会所幼儿园学校网球场开发间接费工程管理费工程监理费预结算编审费行政管理费施工合同外奖金质检费利息营销费用媒介广告费广告设施及发布费物业完善费集团房地产企业成本核算指导第章总则为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计