1、实际上因为有了预售和银行贷款等融资条件，实际利润率比上述大得多。再举个例子加以说明如果个项目的总投资需要亿，项目启动时，开发商可以自筹千万元，银行贷款千万元，项目结束后到年，假设利润率来计算，开发商的收益金额为亿千万元。实际的利润率则是千万千万元。故，开发商又是资本经营商。房地产企业对于银行的依赖程度强。房产商靠银行贷款付土地款工程款及前期费用，再用预售回笼资金来偿还贷款，操作的好的话，并不需要很多自有资金，楼市火时，根本就不用担心房子卖不出去贷款还不上。从成熟国家的房地产发展历程来看，房地产业通常都要经历三个阶段第阶段是以开发商为主阶段，这个阶段的特点就是开发商与投资招商合，银行是整个房地产开发项目的主要资金供给者，旦银行变脸，房地产商的开发资金就会贫血。
2、积的商品房。年月房地产开发用地出让情况表分类县市宗数宗面积亩成交价款万元每亩均价万元亩规划建筑面积万平方米楼面地价元平方米容积率数额同比数额同比数额同比综合全市市辖区上饶县住宅用地全市市辖上饶县商业服务业用地全市市辖区上饶县上饶市区与上饶县年土地上市主要案例情况表项目名称土地用途土地座落签订时间出让面积亩出让价款万元每亩单价万元亩总建筑面积万平方米容积率上限楼面地价元平方米际洲商住楼中低价位中小套型普通商品住房用地市三江片区志敏大道以北饶丰路以东海华商业住宅楼中低价位中小套型普通商品住房用地市三江片区丰溪桥西南侧三江大道南侧旭日片区商住开发其他普通商品住房用地开发区旭日片区上饶石油公司大楼机关团体用地上饶市中心区广信大道东侧吉阳中路南侧凤凰片区商住开发其他。
3、上限倍购置平方米，应在元平方米以下。房价与房租比较根据市场经济发达国家或地区房地产市场的般规律，正常的房地产市场中，售价与月租金之间存在个较为固定的比例关系，房屋租售比约为∶到。即租售比到。这意味着出租套商品房至少要过年到年才能收回成本。由于租房体现的是种真实的居住需求，因此当个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。比值越高，说明房价中的投资需求越大。北京住宅租售比从年的下降到年的，上海住宅租售比则由年的下降到年的。目前，上饶市区房租元每平米使用面积建筑面积元平方米，按房屋租售比约为∶到即乘以乘以等于元平方米,乘以乘以等于元平方米,平均值元平方米，与购置平方米，应在元平方米接近。。
4、价合理水平意味着房价首先应该在多数居民可以承受的范围，然后再以相对稳定的较低速度平稳增长。承受能力则主要可从房价与家庭年均收入比较，房价与房租比较等方面分析。房价与家庭年均收入比较国际上通用的房价收入比的计算方式，是以当地住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。房价收入比每户住房总价每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下每户住房总价人均住房面积每户家庭平均人口数单位面积住宅平均销售价格。每户家庭年总收入每户家庭平均人口数家庭人均全部年收入。国际公认的合理的平均房价与家庭年均收入之比为左右。我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴。据统计，全国大部分大中城市房价收入比超过倍，其中。
5、同比住宅均价同比当然上述就平均而言，但中心城居高位，如年月有的楼盘房价上升到元平方米。关于开发商平均利润率分析市区年商品住宅平均成本构成因素剖析单位元平方米表合计出让金前年均价土地税费建安成本开发规费小区配套管理费用销售费用土地利息开发利息销售税费构成比例年上饶市中心城区商品住宅平均成本构成因素平均楼面地价元前年出让金均价土地税费见年上饶市商品房开发各项费用测算表，即土地税费平均元。建安成本年小高楼建安成本元，层以上电梯房元左右。如果小高楼及层以上电梯房配置比例的话，考虑到防空要求平均增加元。即建安成本平均元。④开发规费见年上饶市商品房开发各项费用测算表，即开发规费平均元。小区配套费目前，上饶市中心城区住宅小区配套费平均元。销售税费见年上饶市商品房开发各项。
6、普通商品住房用地开发区凤凰片区信州区民主农贸市场批发零售用地上饶市三清山大道南侧明叔路西侧凤山南路北侧凤山东路西侧龙华商住楼中低价位中小套型普通商品住房用地上饶市凤凰大道以南侧槠溪北路以东房地产开发其他普通商品住房用地吉阳路北侧东升路东侧石文化展示馆其他商服用地吉阳路以南总之，通过以上分析，我们可以大致了解开发商的利润率，虽然不是精确值，但接近实际。关于房价分析走势比较年至年上饶市商品住房均价走势元平米表年全市涨幅中心城区涨幅表说明，自年以来市中心城区四次增幅高峰，分别年年年年。房价从年元平方米上升到年元平方米，相当于年的倍，平均每年递增。据反映，积累的刚性市场需求主力源于自住型和改善型购房，自住型改善性购房占，周边县约占其它投资性购房约。承受比较般而言，。
7、。我们国家目前正处在这个阶段。由于旦政府的信贷政策收紧，银行马上就会惜贷，大幅度提高贷款门槛，这样来开发商就会手头紧张。第二阶段是房地产投资管理公司或房地产基金为核心的房地产投资为主。这个阶段，开发商的分工开始细化，分化为投资商开发商经营商等。比如个大的房地产集团，集团公司就会变成个房地产投资管理公司，专门负责融资以及资金的调度使用品牌维护等，不再从事具体的项目开发行为，扮演纯粹的投资商的角色。而其旗下众多的项目公司就会变成个个具体的开发商，直接面对单个或多个房地产项目。还有些公司专门从事酒店管理物业管理等，变成经营性的公司。第三阶段就房地产证券化为核心阶段。大量的民间资金流向资本市场股市基金信托，再从资本市场流向房地产市场，使房地产变成了全民投资的产业。。
8、但目前，大多数房地产都还是处于靠银行吃饭的阶段，无法掌握自己的命运。融资渠道过于单，造成大多企业发展的速度慢，完不能和银行贷款的地位相提并论，只是些补充而已，以后发展空间还是很大。尽管开发商在整个开发过程中都比较缺钱，但从开发商资金的饥渴程度而言，还是阶段性不同。当然，开发商因为比较牛，此时都会让承包人垫资。但能垫多少垫到什么节点，就要看开发商强势的程度了，般二者都是正相关的。接下来就是房子预售。市场形势好的话，房子供不应求，动不动就来个开盘当天售罄，购房人漏夜排队等噱头。在这种情势下，开发商自然日子很好过，付清工程款银行借款股东借款后，经营班子就可以分巨奖，好的话举就成为千万富翁。当然，如果市场形势不好的话，房子卖不掉，资金回不来就麻烦了。工程款当然不能。
9、亩，出让价款亿元，折每亩万元,容积率，楼面地价高达元平方米，刷当年历史记录。年月日，信州区中山西路南侧出让土地面积亩，出让价款亿元，折每亩万元,容积率,可建房屋平方米，楼面地价达元平方米。年月日,信州区中山路南侧滨江东路北侧出让土地面积亩，出让价款亿元，折每亩万元,容积率,可建房屋平方米，楼面地价高达元平方米，刷新历史记录。年月日，上饶县县七中北侧京都宾馆东侧亩出让土地，楼面地价元平方米。土地上市价格与房价涨幅比较地价由年万元亩，上升到年的万元亩，相当于年的倍。又上升到目前万元亩，相当于年的倍，平均每年递增。房价从年元平方米上升到年元平方米，相当于年的倍，平均每年递增。地价平均每年涨速快于房价涨速个百分点。中心城区年房价与地价涨幅比较元平方米万元亩表年地价。
10、费用测算表，即销售税费平均元。以上测算年平均房价元中含平均成本元，平均利润元。既税前平均成本利润率，平均销售利润率。税后企业所得税按销售额，元平均利润元，税后平均成本利润率，与合理成本利润率上限相近。平均销售利润率达。举个例子年上半年，开发商在市中心城区以当时万元亩的高价当年均价万元亩，竟得中块亩开发用地。该地规划容积率，建筑面积万折楼面地价元，楼面地价占房，住宅面积占，当时以房价元左右测算当年均价元，投资分析税后销售平均利润率只有左右。但开发商看中的是，该地属规划中超好的地段，升值潜力大。年月该地房价上升至元，年月上升至元，年月上升至元。三年均价元，益价收入元。加上原利润率，折合平均销售利润率左右。资本运作以上成本利润率或销售利润率还只是理论上平均数的，。
11、北京沈阳贵阳南京广州大连和西安的比率都超过了甚至更高。国家统计局，数据库反应年，我国城镇居民家庭平均住房建筑面积为平方米，年，个大中城市平均住房建筑面积为平方米建筑面积最大的五个城市分别是厦门平方米海口平方米昆明平方米广州平方米和福州平方米，建筑面积最小的五个城市分别是哈尔滨平方米平方米兰州平方米天津平方米和上海平方米。经测算，上饶市中心城区居民家庭平均住房建筑面积从年为平方米上升到年平方米。我们取值平方米比较年市中心城区实际购房能力对比分析元平米元年表年住宅均价涨幅人均可支配收入元户均人口户均收入万元人均住房建筑面积户均面积购买平方米需年限市中心城区居民家庭购买购买平方米住房所需年限从年年上升到年年，年又降至年。年，家庭年均收入为倍总额在万元之间,如果取。
12、得太久，特别是到了年底，农民工工资可是个政治问题。银行贷款到期后也要尽快还上，否则资信搞遭了,没办法，降价促销。但是老百姓都是买张不买跌的，越是打折，大家越是担心，越不敢出手，于是资金链越崩越紧。这时候，就会有些小的开发商资金链断裂，请清盘退出游戏。更有雪上加霜的是，有些已经买了房子的客户也很可能会断供，银行要求开发商承担连带责任，还钱给银行。等于到手的钱又被银行收回了。需要特别说明的是，房子只有交付给业主，办理了他项权证登记后，开发商才能彻底摆脱担保责任，也才能最终确认自己的收入。调高楼盘容积率目前批准的市区内楼盘的容积率平均为，如果开发商以做城市标志性建筑政府重点工程或其它多种理由把楼盘的容积率调高到或者，这就意味着在同样块土地上可以开发倍至倍于土地面。
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