目距离威海市中心较远，目前交通不便，短期内威海市内大部分的工薪阶层前来本项目安家的可能性较小。但由于威海市内住宅价格居高不下，普通工薪阶层已越来越难以承受，随着交通条件的逐步改善以及龙王塘地产项目的升温，本项目的吸引力会越来越强。尤其是威海市海滨住宅用地日益稀缺，价格也非常高，而本项目价格优势明显，而且环境条件优越，因此不排除部分喜爱海滨住宅的消费者处于长期居住或者投资或者度假的需求，在本项目购买产品。旅游业经营者随着本项目区域旅游业的发展，会给旅游业经营者带来无限商机。他们可能会考虑购买定数量的别墅或公寓项目用于针对游客的出租经营活动。由于出租性物业人员较杂，容易产生噪音污染，可能会影响社区的治安状况或清静的氛围，在项目规划或销售时需重点把握。结论通过对本区域的详细分析，本项目客户群定位以不断增长的本地居民投资需求及外地移民各产业发展带来的从业人员以及来龙王塘定居者为主要目标客户，以养老需求度假需求为辅助目标客户。随着威海和本区域的经济发展的加快，本地客户将会大量增加。七住宅项目面积配比客户需求面积分析通过综合对比分析，在充分考虑本项目优劣势分析未来市场变化及竞争格局保证投资回报率等因素后，确定本项目的目标客户消费需求趋向主要体现在四个方面居住需求度假需求养老需求投资需求。因此根据客户规模及未来增长态势，确定以居住需求作为主要目标客户，本项目各类户型的设计也着重考虑居住需求，遵循各类设计原则，注重面积配比尺度，营造舒适实用的居住空间。居住需求的户型面积主要在平方米之间度假项目建筑面积在平方米左右养老需求的户型主要在平方米之间投资需求的户型面积主要在平方米之间。二户型与面积配比上述的客户分析可以看出，本项目的目标客户群较为广泛，而不同的目标客户对住宅产品的需求也不尽相同，就本项目而言，客户需求的产品主要有以下几类，考虑到购买者居住度假与投资等各种用途，本项目以二居室作为主力户型，第期万具体的户型配比及户型面积如下户型建筑面积占总建筑面积比例室二室三室四室八价格策略因本项目体量较大，计划分为期开发，开发期为年，所以在开发过程中价格应随工程进度适时调整。现威海市的房产价格年上升率在左右，上升幅度在元上下浮动。在年四季度威海房交会上反映出的价格，在市区内已无元的住宅，近郊也已上升到元，由此可见本项目所处区域的房价仍在威海低价房范围内。本项目从规划设计的定位，无论从小区环境房屋品质公共配套各方面是个高标准住宅区，可以说目前在龙王塘区范围内首屈指的。鉴于上述各种情况的分析，本项目的价格策略应遵循低开高走的原则，第期开发宜为低价位，以集聚人气，提高知名度，开创市场，然后随着开发进度不断调整提高价格。开发周期及开发类别开发期销售均价元开发类别第期多层小高层第二期多层小高层第三期高层第三章开发计划年度本区内的项目开发概况在本区内年度共开发了两个小区，其中海景家园三期约万，华美园万，其余在产业园尚有零星的楼盘大约在万左右开工，海景家园三期销售面积约占开发面积的，华美园约占，总计销售面积为万左右，销售额约为亿元。二年度开发计划根据本项目的开发量和本区域年内开发销售量的情况定制了五年开发控制性计划。五年计划考虑了市场容量并投入资金较少，尤其陆续投入的资金量相对较少，较易操作。年度开发计划开发期五年计划开发面积建筑类别第年年万多层小高层第二年年万多层小高层第三年年万高层第四年万高层年分期开发计划第期开发为小高层区，本区内建筑面积为万平方米，第期计划开发万平方米，位于小区北部由海花街向南至中心景观轴，前期工作现在已经完成，达到开工条件年月正式开工建设，竣工时间初步确定为年月，此阶段为项目的启动期。第二期多层与小高层剩余的万平方米，计划自年月年月，此阶段为资金积累期。第三期为东部高层区，第部分建筑面积万平方米，计划自年月年月完成，此期完成后小区基本形成。第二部分建筑面积万平方米，计划自年月年月完成三项目销售计划销售期计划自年月开始至年月份结束开发量开发时间销售量销售期第期年月年月年月年月第二期年月年月年月年月第三期年月年月年月年月第三期年月年月年月年月根据年度区域周边房屋开发销售情况，本项目期总计开发面积万平方米，当年销售面积万平方米。据开发区政府的初步意见，开发区范围的总体规划为今后五年内的住宅开发量控制在每年万平方米以内，因而本项目的年平均销售量应当争取达到万平方米，配合开发进度，整个楼盘应在年内销售结束。第四章项目投资估算分析每平方米成本前期成本土地元楼面价前期各种需缴纳的费用元建筑成本建筑施工别墅多层小高层平均元，高层元园区工程管网道路绿化元财务成本按元销售费用按销售额的管理费用按元总成本别墅多层小高层平均元高层元二成本总额别墅多层小高层共计万，万元高层区万，万元合计万元。三可销售面积小区内包括学校幼儿园物业及配套公用建筑可销售面积共计万住宅，其中高层万，多层小高层万，别墅万商业万四平均销售价格年度第期定价小高层根据年度本地区多层及小高层销售价格平均为元，按年增长计算，预计年平均价格应在元，作为第期万作为启动，可以仍用今年的平均价格元计算。年度第二期定价高层小高层在期开发的基础上，小区已初见规模，销售打开局面平均价格应定为元。年度第三期定价本期内小区中间部分已建成，整个区域的景观配套已基本成形，此期的高层价格平均为元年度定价本期内为小区最后的建设阶段，高层平均价为元，联体别墅定价为元，别墅为元五销售额估算住宅销售收入亿元商业销售收入平均价按元计算，销售额亿元总计销售额亿元七税金现龙王塘区预征所得税与营业税及其他税费，总税率为，即亿元八净利润亿元九回报率第五章第期项目投资经济分析概况第期万将于年开发，由栋小高层组成，其中住宅平方米，公建部分平方米，于年月末开工，月份主体封顶，并开始开盘销售，年月竣工交房。二预计销售价格年房交会后，周边的楼盘价格上涨了元，而且度形成了热销的局面，如华美园均价达到元，销售率达，阳光生态城三期均价达到元，销售率达到，市场前景非常乐观。本案虽然品质远远高于上述楼盘，且有规模效应，但考虑到项目刚刚上市，为形成热销的局面，故均价定位元。预计销售计划和资金的回笼情况通过以上对周边市场的分析和把握，保守的预计第期的销售和资金回笼计划如下月份销售面积住宅销售额万元回款额万元合计三投资估算分析开发成本测算单位成本元总成本万元项目单位成本总成本备注地价二前期用费测量勘探费按建筑面积计算规划设计费报批报建费工地临时水电咨询评估费监理费其它三配套及基础设施费政府收费道路景观四建安工程费土方及护坡工程降水等桩基工程土建工程包括外墙砖或涂料入户门地下管网窗给排水电器照明消防自动报警煤气安装供暖智能化电梯水泵发电机高低压配电柜人防工程不可预见费五开发间接费财务费用万平均占用年销售费用按销售收入的费管理费用六税金营业税及附加万所得税等预交万合计利润测算按实际销售面积测算项目单位金额总金额备注销售收入按销售率计算住宅销售收入万元商业销售收入元二销售成本三净利润四销售利润率五投资净回报率上述成本及售价预算，在全部出售后，可获税后利润万元。盈利能力分析财务现金流量表见附表第六章结论通过以上各项分析，本项目是个资产优良资本回收周期短项目自身连续滚动开发难度低风险低回报高启动资金相对较少利益潜力巨大的优秀项目。在威海房地产市场蓬勃发展的情况下，本项目定会创造良好销售业绩，及时回收资金。序号项目合计现金流入销售收入其它收入现金流出成本投资营业税及附加税前利润额项目税前利润率目录第章项目总论项目背景二项目概况第二章市场分析地理位置分析二基地条件及周边环境分析三项目地块优势机会分析四区域市场分析五项目定位分析六客户需求分析七住宅项目面积配比八价格策略第三章开发计划第四章项目投资估算及盈利分析第五章第期项目投资经济分析第六章结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！第章项目总论项目建设背景二项目概况海景天下项目座落于威海市龙王塘开发区南端，基地为西北东南走向的矩形地块，长约米，宽约米，总用地面积为平方米。基地西北侧毗邻月亮湾海域，西南东南侧为国家级自然保护区鸡冠山环抱，东侧北侧与已开发居住的小区李家村家园三期华美园隔路相望，西北侧与樱桃园相连，与北面已兴建的大学城相距仅千米之遥。综观此项目位置，依山面海，座落于公园小区大学和自然保护区之中，风景秀丽，气候宜人，从自然生态条件和居住文化氛围，都具有很高的价值，可以说地理位置非常优越，是不可多得的开发宝地。本项目的规划方案为具有欧洲风格的高档住宅小区，其中包括别墅包括龙王塘口区内居民威海市内游客以及外地旅游者。空气质量好，自然环境优美由于本项目周边山丘较多，临近大海，且周边无大型工厂，无污染，故空气质量好，自然环境优美，非常适合建设住宅项目，尤其适宜老