1、估敏感性分析盈亏平衡分析风险评估可行性研究项目研究宏观环境分析经济环境房地产市场环境结论发展趋势项目价值分析区位价值项目资源竞争环境同区位同类型同价位竞争项目，经典楼盘成功案例潜在客户分析研究对象研究内容得出调研结论项目定位分析优势劣势机遇挑战客户定位客户细分客户研究客户筛选客户定位产品定位内容策略价格定位竞争项目产品特色开发商品牌市场前景市场推广卖点提炼地段产品附加值项目总体形象设计形象支撑要素形象表现要素推广费用预算现场包装方案制定销售策略销售时机销售次序销售目标制定推广策略低开高走高开低走高开高走稳定价格营销工作总体时间经济效益分析开发商小业主前期策划整体流程流程前期策划分阶段可行性研究可行性。
2、，年月开始销售，总开发周期月。开发计划表年年年年取得土地完成设计完成报建完成建设现楼销售投资估算开发成本序号项目计容面积单价元成本万元项目转让费，前期工程费，建安工程费，配套设施费开发间接费，不可预见费合计开发成本，开发费用序号项目计容面积单价元费用万元管理费用销售费用财务费用合计开发费用，当销售均价住宅为，元商业为，元车位万元个时销售收入项目计容面积车位个单价元收入万元高层洋房，商业，车位合计二税费项目计容面积单价元费用万元营业税及附加土地增值税，企业所得税，合计，备注因项目为股权转让项目，土地持有人通过政府置换获得土地，原获取土地价格为万元，增值税所得税土地成本扣税额为万元经估算项目总收益为，万。
3、至年持续增长，但增长波动较大，年以来增长速度急速放缓。受人民币大幅升值及楼市调控影响，国内出口贸易受到较大冲击，股市和房地产市场持续低迷，继年年受金融危机影响，年再次低于的增长幅度。三大产业结构不变，第三产业贡献率提高珠海市三大产业构成单位亿元第产业第二产业第三产业第三产业所占比例年年年年年年年第二三产业对增长的贡献率分别为，和，与前年相比，第三产业贡献率大幅提高，增长结构进步优化。第产业在珠海市全市总量中比重最小，年产业总量亿元，同比增长。第二产业是珠海的支柱产业，占生产总值的。受人民币升值出口受阻及房地产市场调控影响，年产业总量亿元，同比增幅急速放缓，仅为。第三产业对珠海经济贡献率较高。
4、季度季度季度季度合计年当期投入数投入累计数当期资金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数累计资金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数累计资金回笼数资金差额当年利息合计利息支出项目概况项目背景本地块属于政府置换调整项目，位于珠海新香洲梅花西路北侧红山路西侧，现由澳门宜嘉投资有限公司占股浙江华泽投资发展有限公司占股共同持有，该地块股东同意将本项目次性转让。项目基本属性项目规划指标用地性质住宅商业容积率规划用地面积建筑密度规划计容积率建筑规模绿地率配套公建停车位车位建筑面积套型限制户型项目属性项目地理位置项目。
5、源自然人文景观未来规划远景产品规模建筑风格园林特点户型特点价格新型建材工艺附加值开发商品牌物管品牌建筑设计公司品牌园林设计公司品牌承建商产品概念倡导的生活方式项目总体形象设计形象支撑要素产品概念产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思。形象表现系统案名标准色形象推广语推广费用预算基本步骤确定推广费用占总体销售额的比例结合当地行业基本水平，视项目情况定确定各主要费用项目的预算比例现场包装媒体费用活动费用预留费用等确定各推广阶段推广费用预算比例蓄势期强销期蓄销期尾盘期确定各推广阶段内各项费用的详细预算现场包装方案户外大牌如何选择工地围板如何体现项目特色售楼处设计方案如何选址如何设计看楼通道方。
6、项目开发成本为，万元项目开发费用为，万元项目总投资为，万元项目税费，万元项目开发利润总收益总成本总费用税费，万元销售净利润率投资利润率八资金筹措计划资金来源本项目收购及开发共需资金，万元，其中用于收购，万元，实际项目投资额扣除财务费用为，万元。根据分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，但由于本项目预期售价将高于珠海限价，元，必须现楼销售，确定本项目的资金来源主要包括自有资金银行贷款。结合我司外资性质及房地产运作惯例，开发商的自有资金应占总投资的以上，贷款额度为总投资的即，万元，现资本金为万元，即另需自筹，万元自有资金，其余资金依靠银行贷款解决，详见资金计划表金额单位万元年度计算。
7、究的定义可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析论证的过程。可行性研究的作用是项目投资决策的依据。是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议合同的依据是编制下阶段规划设计的依据可行性研究的内容二项目研究项目研究的目的宏观环境研究经济环境•宏观政策及经济形势通胀利率汇率等•重大事件及其影响国家政策的调整•城市经济状况人均收入等•城市建设城市规划固定资产投资拆迁计划等人口及其变化状况总量新增家庭数外来常驻人口比例等房地产市场环境结构及其规模二三级市场板块布局热点区域行业成熟度产品丰富度外来开发商的进入程度结论房地产未来发展趋势项目价值分析区位价值分析产业分布第三产业旅游经济高。
8、技术产业物流等街区价值土地级别，区域功能特区报珠海电视台旺角商业中心行政服务中心公汽总站中高中部市中级人民法院十二小学此造就了本项目在地理位置上的唯性。周边配套本项目周边的生活娱乐休闲等配套成熟交通便捷，并且拥有相当丰富的行政设施资源。区域素质由于新香洲是珠海新的行政服务中心，因此公务员机关事企业单位的员工构成了本区域的主力人群，所以本区域人口的整体素质相对较高。项目市场定位通过对项目所处区域，及项目自身所具有的特质进行分析，本项目适合打造高档中型规模精品宜居社区。项目建设周期建议目前珠海主城区待售及待开发的楼盘较少，待目前主城区楼盘存量慢慢被消化后，珠海主城区内项目的供应会逐渐减少，而市场也将。
9、•城市建设城市规划固定资产投资拆迁计划等人口及其变化状况总量新增家庭数外来常驻人口比例等房地产市场环境结构及其规模二三级市场板块布局热点区域行业成熟度产品丰富度外来开发商的进入程度结论房地产未来发展趋势项目价值分析区位价值分析产业分布第三产业旅游经济高新技术产业物流等街区价值土地级别，区域功能定位人文历史价值内容•卖点提炼•项目总体形象设计•推广费用预算•现场包装方案•制定销售策略•制定推广策略•营销工作总体时间表卖点提炼即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不定是项目所特有的，但必须是鲜明的。般而言，会从地段产品附加值等三个层面进行提炼总结地段交通条件配套资。
10、示范园林示范单位选取什么单位设计什么样的风格制定销售策略销售次序销售时机销售时机选择的般办法避开竞争高峰，抢占市场先机迎合热点事件，借势发挥房展会假期等与竞争对手同时发售与工程进度有关如豪宅般现房销售等销售目标价格策略在制定价格策略时，般会从市场状况开发商资金需求产品差异程度销售周期销售节奏等方面综合考虑，从而保证其价格策略即结合市场，又结合开发商的战略。推广策略向谁说说什么怎么说主要内容推广阶段划分阶段推广主题媒体组合策略行销策略组合现场活动公关活动展销会促销手段等营销工作总体时间表••房地产策划全流程前期策划阶段前期策划的整体流程前期策划整体流程市场分析市场预测收入成本费用预测财务。
11、至项目地貌状况该项目位于梅华西路以北红山路以西，地块方正地块平整无附属建筑物，地势较低，积水。吉大新香洲香洲本案项目优劣势优势项目位于中心城区，地理位置优越周边配套成熟生活便利地块方正平整不近主干道，噪音较少。劣势项目四周均有高层建筑物，日照受影响地块规模不大，不宜打造大型社区。机会珠海城市竞争力提升区域内供应量减少珠海市区地块稀缺，新盘少。威胁整个经济形势不明朗，调控从紧本项目入市时周边竞争项目逐步成熟。二珠海市宏观经济形势珠海地区生产总值珠海市年年区域生产总值及增长情况单位亿元区域生产总值同比增长年年年年年年年珠海完成地区生产总值亿元，同比增长，相比前年增幅放缓了个百分点。珠海区域生产总值。
12、开始复苏，因此本项目适宜目前着手开发，年下半年入市，本项目的建设周期为年。七项目开发计划及投资估算经济分析本项目可供销售的物业类型主要为住宅，兼有部分配套商业，在项目开发前期，通过对项目各项前提投入开发投入以及销售收益进行分析，从而对项目开发可行与否进行评判。项目开发初步规划建设用地面积总建筑面积容积率建筑密度规划户数户其中户型户户型户计容建筑面积其中高层洋房，幢，层底层商铺比例物管用房社区用房公建配套建筑不计容其中垃圾房环卫休息室配电房通信设备房地下室建筑面积其中车库，车位约个人防景观面积其中硬景软景道路面积住宅全部拟定元的精装修标准。项目开发初步计划计划年月取得土地，年月完成报建，年月年月完成建。
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《中国石拱桥》语文人教版八年级上册PPT（优质版） 编号242