表中可以看到，杭州市生出个信息房产开发商欲通过合作来分散投资风险。对商业地产的影响在“组合拳”的重压下，杭州楼市观望气氛日渐浓郁。但是商业地产却是逆风而行，高档写字楼商场酒店等房地产项目受到青睐。据了解，最近每个季度都有将近个海外基金来杭州寻找房地产的投资机会另方面，杭州主要办公区域的甲级写字楼租金持续上涨，年季度个甲级写字楼平均租金达到了美元平米天。同时，甲级写字楼的空置率达到近年来的新低。见月日今日早报版对酒店式公寓的影响酒店式公寓是种集投资与自用于体的物业形式。宏观调控对炒房的趋势肯定会有影响，而对于买房中长期投资和自用的影响则不会太大。目前酒店式公寓主要的客户群体是以外资公司跨国公司新兴行业自由职业者等人士为主。数据显示，对酒店式公寓的市场需求是在稳步提升。而且，在我们的调查中发现杭州酒店式公寓的投资者几乎全都是中长期投资，因此宏观调控对他们的影响并不是特别大。从短期看，宏观调控将对“投资投机和超前消费”的需求所产生的泡沫产生强力的挤压杭城购房者正常需求层面虽仍旺盛，但受观望氛围日浓的大市拖累，持币待购行为蔓延，有效需求也遭受打压以别墅排屋为代表的“非普通住宅”首当政策冲击，消费者购买成本增加，有效需求被压制的现象将特别明显。楼市调控的“组合拳”效应已开始显现，但相比政策的出台，楼市受到的影响会有定滞后性，真正发威还得假以时日。估计到明年，调控“组合拳”对楼市的影响会达到顶点。宏观调控影响延续时间以前的两次宏观调控包括杭州市政府推行个调税对杭州楼市的影响均持续几个月，但这次的“组合拳”明显不同。从当局者的角度看，态度明显更加坚决，如果本次宏观调控像上次样半年之后影响就减弱了，楼市回复火爆状况，那么中央政府必将进步加大调控力度以保证调控目标最终实现从购房者角度看，对比华坤历次观望研究的数据，购房者认为的宏观调控影响持续时间也明显比以往长，主流的看法是影响将持续两年以上。因此，我们认为，本次宏观调控对房地产市场影响的持续时间，应至少放在个年的中期时间表上考量。结合宏观调控土地投放需求等诸多因素，从总体上看，杭州楼市比较大的可能走向平稳。基本表现是房价稳步上升，涨幅趋缓，销售周期变长，中心区域等资源稀缺地块持续坚挺，开发商的竞争会比前些年加剧，从而带动建筑艺术设计水平等房产品质以及营销策略水平的提升。第三节“长三角”地区旅游产业与杭州的旅游业发展“长三角”地区旅游业发展现状杭州与“长三角”其它城市比较分析单从旅游经济角度来讲，“长三角”地区的旅游产业发展水平是十分高的。表从入境旅游人数入境旅游收入国内旅游人数旅游总收入和旅游总收入占比重六个方面反映了个城市及区域整体的旅游业情况。表年“长三角”城市旅游业发展情况入境旅游人数万人次旅游创汇万美元国内旅游人数万人次旅游总收入亿元总收入占比重上海南京苏州无锡常州南通扬州镇江杭州温州绍兴宁波嘉兴湖州舟山总量平均数据来源各城市统计公报年鉴。指标城市旅游创汇与总收入亿元上海苏州杭州嘉兴城市名称各城市旅游创汇与总收入比较旅游创汇旅游总收入人次收入亿元指标名称三项指标长三角与全国比较长三角全国入境旅游人旅游创汇旅游总收入年,全国入境旅游人次为，旅游外汇收入为亿美元，旅游总收入亿元。长三角地区在上述三项指标上分别占全国总量的，和，可见旅游者在该地区消费之多。从上表可以看出，上海作为该地区的中心城市，旅游入境人数旅游创汇及总收入都远远高于其它城市，其产业龙头的地位坚定不摇，属于入境旅游第集团。除了上海，杭州在绝大多数指标上都处于比较领先的位置。与同是省会城市的南京相比，除了旅游总收入占比重，杭州的各项指标都高于对方，尤其是入境旅游人次比对方高出了近倍，旅游总收入也较之多出强。与同是“天堂”的苏州相比，杭州的大部分指标的优势更为明显，旅游创汇是对方的倍，旅游总收入更是较之多出亿元，旅游总收入占比重杭州比苏州高出个百分点。入各城市入境旅游者人数比较上海南京苏州无锡杭州宁波嘉兴城市名称入境旅游人数万人次南京杭州与苏州入境旅游比较年份入境旅游人次南京杭州苏州境旅游杭州曾在年超过苏州，这个优势直保持到年，然后受非典影响恢复比苏州较慢些，而杭州对南京则始终保持绝对的优势但在旅游外汇收入方面，杭州则始终领先其它两个城市，说明外国游客在杭州的消费水平较高。杭州与南京苏州无锡宁波及嘉兴起构成了入境旅游第二集团，且处于领先和优势地位。其余城市则属于入境旅游第三集团，根本无法与杭州相抗衡表南京杭州和苏州历年入境旅游人次南京杭州苏州数据来源各城市历年统计公报。从资源与产品角度看，“长三角”地区旅游资源类型丰富，品质较高，旅游产品开发理念比较先进，现代经营方式较为成熟，资源与产品竞争力十分明显。表南京杭州和苏州历年旅游外汇收入数据来源同上。南京杭州年份城市南京杭州和苏州旅游外汇收入比较年份万美元南京杭州苏州年份城市苏州从区域管理的角度看，“长三角”旅游体化发展为该区域吸引更多的国内外旅游者提供了机遇。长江三角洲旅游城市合作宣言指出取消旅游壁垒与进入障碍，建成中国首个无障碍的跨省市旅游区，最终成为世界级的旅游目的地。宣言明确了“长三角”旅游城市的合作项目和行动计划，并在加强区域旅游合作区域旅游品派塑造旅游资源和产品整合与保护旅游信息交流与体化区域旅游便利措施等多方面达成共识。该举措将极大地提升“长三角”地区的旅游竞争力，为区域内各城市旅游产业的发展创造了机会。长三角地区的饭店业发展总体情况截止到年，上海江苏和浙江共有家星级饭店，其中五星级家，四星级家，高档饭店比例占到同期全国拥有五星级饭店家，四星级家，长三角地区占全国的比例分别为和。表上海江苏和浙江星级饭店数量按星级分五星级四星级三星级二星级星级上海江苏浙江数据来源年中国旅游统计年鉴从结构来讲，上海高中低档比例为江苏为浙江为。国际上高中低档饭店比例般为，可见浙江的星级饭店结构很不合理，需要加强高档饭店和中档饭店的建设，尤其是五星级饭店的建设。表上海江苏和浙江星级饭店主要指标情况出租率营业额亿元税金亿元劳动生产率万元人职工人数万人上海江苏浙江全国平均或占全国比例数据来源年中国星级饭店统计公报由此可见，长三角地区的星级饭店在全部指标上面都超出全国平均水平或占全国较大比例。浙江在饭店房间出租率和职工人数方面较江苏和上海多，其它各项指标都高出江苏而略星级地区指标地区低于上海。二长三角旅游产业的发展对杭州旅游业的作用和意义为杭州旅游业提供充足的国内旅游客源“长三角”地区经济发达，人均收入和可支配收入高，出游力强大该区域作为个整体，其形象正在逐渐被认同，旅游整合产生的拉动作用巨大，游客旦达到该区域的个城市也同时会很顺利地访问区域内其它城市。为杭州旅游业提供重要的入境旅游客源这个方面来自上海的辐射作用。上海是中国的经济中心，也是世界未来的经济中心之，其商贸旅游十分发达区位优势和海陆空完整的国际交通体系使之成为国际游客主要的中转地之。另外，上海是各国使馆和跨国企业的聚集地，外国常驻人口众多，国际交流十分普遍和频繁，从而可以作为杭州的“国内入境旅游”客源地。有数据表明，杭州较江苏的南京苏州和无锡对上海及周边地区游客更具吸引力。如下表所示表长三角地区国内旅游流向单位地区或城市长三角地区城市上海南京无锡苏州杭州宁波长三角地区上海江苏浙江如表中数据所示，在杭州的游客中有来自上海，高于苏州的，南京的和无锡的。有趣的是，杭州并没有因为较无锡的地理位置优势，而在对江苏的旅游吸引方面逊于它，相反比对方高出个百分点，且江苏主要旅游城市对浙江主要旅游城市的吸引力不如后者对前者的吸引力。为杭州旅游业发展质量的提升创造条件目前杭州的旅游业，观光游览仍然是大头，但是休闲度假商务及会展的比重在逐年扩大，且休闲度假游客已占旅游总量的，较年前增长了，高出浙江省平均水平个百分点，也高于地区内其它主要竞争城市。作为中国经济最发达生活最富裕的地区，“长三角”旅游产业的发展必将是向高质量迈进，而杭州作为国内少有的几个著名的风景旅游城市和宜居城市，无疑在旅游业发展质量提升方面更具实力，其休闲度假旅游会展旅游以及商务旅游必将获得长足进步。目录摘要第章宏观经济与政策面分析第节杭州宏观经济概况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节杭州商业地产的宏观面概况及政策影响„„„„„„„„„„„第三节“长三角”地区旅游产业与杭州的旅游业发展„„„„„„„„第四节杭州旅游业的发展与其饭店业的相互影响„„„„„„„„„„第五节杭州与周边地区饭店业发展比较分析„„„„„„„„„„„„第二章本项目背景和发展概况第节本项目提出的背景及期望„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节本项目可操作方向探讨分析„„„„„„„„„„„„„„„„第三章开发地块分析第节地理位置及交通状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节周边配套„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节地块分析总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四章杭州地区可能存在的相关参考项目分析第节锦绣天地„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节西湖时代广场„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节相关参考项目总结„„„„„„„„„„„„„。第章宏观经济与政策面分析第节杭州宏观经济概况分析“长三角”中的杭州“长三角”地区经济发展现状及前景长江三角洲地区是由上海市浙江省具体包括杭州温州宁波湖州嘉兴绍兴舟山市