心，其综合实力位列“全国城市综合实力强”第位。长沙地处美丽富饶的湘中河谷平原，属亚热带季风性湿润气候，现辖芙蓉天心岳麓开福雨花五个区。长沙商业发达，自古以来就是商贾云集，交易兴旺的商品集散地，是内地与沿海毗邻地区的商品流通和资金融通的重要枢纽长沙交通便利，京广铁路贯穿南北，浙赣线与湘黔线连接东西，内河航道畅通，公路网络辐射省内外各地。年，长沙房地产市场发展也继续保持了年来的火爆势头，完成房地产开发投资约亿元，同比增长约，约占全市固定资产投资的。商品房施工面积约万，其中新开工面积约万，同比增长约竣工面积约万，同比减少约。年累计批准预售万，同比增长实现商品房销售面积万，销售金额亿元，同比分别增长。年，长沙市房地产市场的基本情况为全市新建商品房累计批准预售万，同比增长，其中住宅批准预售万，同比增长。分区域来看，内五区新建商品房累计批准预售万，同比增长，其中住宅批准预售万，同比增长三县市新建商品房累计批准预售万，同比增长其中商品住宅累计批准预售万，同比增长。按行政区来看，雨花区批准预售面积最大，岳麓区次之同比增幅来看，内五区各区同比增幅均超，天心区增幅最大。公正公平客观湖南恒永房地产评估咨询有限公司二全市新建商品房累计销售备案万，同比增长，其中住宅销售备案万，同比增长。分区域来看，内五区新建商品房累计销售备案万，同比增长，其中住宅销售备案万，同比增长三县市商品房销售备案万，同比增长，商品住宅销售备案万，同比增长。全市新建商品房成交备案住宅与非住宅面积比例约为，其中内五区比值为，三县市。按行政区来看，雨花区商品房销售备案面积最大，长沙县次之同比增幅来看，长沙县增幅最大，但芙蓉区天心区负增长。三年长沙全市新建商品房含单位集资房等备案均价为元，其中住宅元内五区新建商品房含单位集资房等备案均价为元，其中住宅元三县市商品房备案均价为元，其中住宅元。从各行政区来看，芙蓉区商品房备案均价最高，住宅均价开福区最高，天心区涨幅最大。从均价走势来看，年全市均价整体呈上扬趋势，至月均价达到最高，季度四季度月均价逐月上扬，其中，四季度月均价环比涨幅较大二季度三季度月均价出现波动，但从走势来看，均价也呈震荡上扬态势。四年，全市二手房成交面积万，成交套数为套，同比分别增长其中住宅成交万，成交套数为套，同比分别减少。分区域来看，内五区二手房成交面积万，成交套数为套，同比分别减少其中住宅成交万，成交套数为套，同比分别减少三县市二手房成交面积万，成交套数为套，同比分别增长其中住宅成交万，成交套数为套，同比分别增长。公正公平客观湖南恒永房地产评估咨询有限公司五房产二级市场对比来看，年全市房产二级市场累计交易量之比为。其中，内五区房产二级市场累计交易量之比为，比全年比值增大三县市为，比全年比值增大。从各区县情况来看，年各区商品房市场成长强劲，五区四县中有六个区县房产二级市场比值高于，随着商品房销量的猛增，房地产市场规模迅速扩大。六长沙内五区新建纯商品房备案均价为元，其中住宅元。芙蓉区纯商品房纯商品住宅均价最高，岳麓区均价最低除岳麓区外，各区纯商品房均价均已超过元。从均价趋势来看，月内五区纯商品房均价即已超过元，至月超过元，纯商品住宅均价于月突破元纯商品房纯商品住宅均于月达到年月均价最高。根据目前房地产的基本情况，专家预计年长沙市房地产市场将会呈现以下发展趋势经济发展环境更加复杂，市场面临货币紧缩与通胀预期的双重压力。年国际环境让人难以琢磨，金融危机的影响远比人们想象的要深远，复苏进程缓慢，加之外围货币的贬值和债务风险，国内通货膨胀压力逐步加大，导致我国经济发展环境越来越复杂。可能面临更复杂的局面，经历更纠结的困境。此前，中央已经确定今年的货币政策转为稳健型，以收缩流动性，其中最重要的方面就是控制通胀预期稳定价格总水平，已经列为今年政府工作的首选。诸多现象反映今年我国通胀压力依然巨大，长沙房地产市场将在通胀和货币供应收缩的双重压力下寻找空间。二年的楼市调控目标似乎未达到，年底各地地王再现，线城市市场回暖，二线城市泡沫已现，更增加了国家对房地产业调控的决心。根据中央经济工作会议部署以及近期各部委密集安排的未公正公平客观湖南恒永房地产评估咨询有限公司来工作要求，不难解读出国家调控房地产市场已经进入了常态化阶段，遏制房价过高过快上涨的决心异常坚定，任重而道远。央行年末加息，显示国家治理通胀的决心，国土部下发通知抑制打压“地王”，各地方政府也正在为稳定今年房地产市场再出细则，今年多次加息和房地产税收政策的调整将是调控房地产市场的利器。长沙楼市将会由“耐调控”逐步转为“被调控”。三从需求来看，长沙仍然处在城市化进程阶段，刚需依然旺盛。经历过长时间观望，百姓对楼市价格预期的逐渐落空，加之通胀加剧，很多刚需客户从观望转为入市，带动了市场人气，但长沙今年大瑞香所有，房屋所有权证为长房权证星字第号，建筑面积为，设计用途为住宅国有土地使用证为长国用第号，土地使用权人为谭瑞香，座落星沙镇山水芙蓉国际新城芙蓉七道号，使用权类型为出让用地，住宅用途，使用权面积为，终止日期至年月日。四估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五估价时点年月日六价值定义房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人托欠承包人的建筑工程工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。七估价依据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例公正公平客观湖南恒永房地产评估咨询有限公司中华人民共和国担保法中华人民共和国城市房地产抵押管理办法中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法物权法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国家标准房地产估价规范商业银行房地产贷款风险管理指引房地产抵押估价指导意见委托方提供的有关待估房地产产权资料受理估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书八估价原则本估价报告在遵循公平公正客观的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则合法原则房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。最高最佳使用原则房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。供求原则房地产价格同其它物品的价格样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格下降若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有地理位臵的固定性地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。公正公平客观湖南恒永房地产评估咨询有限公司替代原则同个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。估价时点原则估价实际上是求取时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同宗房地产往往会有不同的价格。公平原则房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得个客观合理的价格。谨慎原则充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九估价方法估价方法通常有市场法比较收益法成本法及假设开发法等几种常用估价方法。市场比较法适用于类似房地产交易实例较多的房地产评估收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产评估假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产评估成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法收益法假设开发法进行估价情况下的房地产评估。估价对象周边的类似房地产交易活跃，市场依据充分，拟用市场法修正估算出估价对象市场价值同时，同区域内，类似房地产没有相对稳定及长期的潜在收益，因此不宜采用收益法进行评估根据此次评估目的，遵循合法原则最高最佳使用方式进行分析，估价人员认为保持现状使用最为适宜，因此不采用假设开发法评估根据上公正公平客观湖南恒永房地产评估咨询有限公司述分析，市场依据充分，不适宜采用成本法进行评估。通过综合分析，此次拟采用市场比较法进行评估。市场比较法是根据替代原则，将待估房地产与在近时期内已经发生交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的种估价方法。市场比较法计算公式如下估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产区域因素修正系数房地产个别因素修正系数十估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在综合分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象于估价时点年月日估价结果总价值为大写人民币伍佰陆拾万零壹仟零陆元整元。建筑面积为，评估单价元。十估价人员张慎然杨静杨帅兰陈倩十二估价作业日期年月日至年月日十三估价报程，在市内经中环线或者伍家岭上高速公路。至火车站分钟车程，至海底世界分钟车程，至国际会展中心分钟车程，至飞机场分钟车程，该区域各项基础设施和生活设施趋于完善，有多路公交车在附近设有站点，生活出行都很方便。公正公平客观湖南恒永房地产评估咨询有限公司三市场背景分析长沙市系湖南省的省会，国务院首批公布的个历史文化名城和第批对外开放的旅游城市之，全省政治经济文化教育金融通讯信息中心，也是长江开发带中洞庭湖地带开发开放的依托中城市土地，优化城市空间布局，开发投资商品房竣工面积销售面积和二手房交易等指标均创新高。主要表现在以下几个方面新建商品房供需两旺。年全年新开工商品房建筑面积万平方米，比上年增加万平方米年开发