明企业有较强的付息能力。三资产负债增减变化原因分析通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下近三年企业资产负债简表单位万元项目年年年月项目年年年月总资产总负债流动资产流动负债其中货币资金其中短期借款应收帐款应付帐款短期投资其他应付其他应收款预收帐款预付帐款存货其他二长期负债二长期投资三固定资产三所有者权益其中固定资产清理其中股本固定资产净值资本公积四无形及递延资产未分配利润变企业，集团已在全国成功开发了数个精品楼盘，其开发的楼盘均具有过硬的质量完善的售后服务及专业的物业管理。的品牌就是对其开发楼盘的质量保证。沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个村大环境的提升，该区域的房地产具有较大的投资价值。项目有如下劣势与园花园等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。虽然政府对沙河沿线规划区内整治改造已开始着手进行，但实施工程中存在很大的难度，整个过程至少需要至年的时间，在这段时间里，周边环境不可能有太大的改善,这将对小区的居住环境不利。居住小区虽然小区内设有会所幼儿园等但是目前周边缺乏超市菜市等，日常生活不十分便利。小区内为复式别墅，复式别墅不带私家车库，虽然开发商承诺每户赠送个露天车位，但作为高档住宅小区车位比仍略显不足，且露天停车会在定程度上影响小区的美观及车辆的通行。该项目主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限，同时花园园新城等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。项目规模较大，共套，因此预期销售情况不会太乐观，开发商应加大营销力度。第五章投资估算和筹资评价投资估算投资估算的范围及依据估算范围工程规划总占地亩，净地亩,总建筑面积平方米，其中带半地下室的三层联排别墅建筑面积为平方米，无地下室的四层复式别墅建筑面积为平方米，另外修建少量的社区配套设施，建筑面积为平方米，均为框架结构基础。住宅内装修按清水房测算含厨卫，外墙为外墙漆和石材相结合，坡屋面为彩色波纹瓦。投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用前期工程费房屋开发费管理费销售费财务费不可预见费相关费税和其他费用。评估依据工程投资估算是依据企业提供的设计方案经规划批准的总平方案产权监理处的面积核定报告项目可行性研究报告已投入费用凭证各专业签定的合同及附件协议书等，依据成都市城区土地级别与基价标准四川省建筑工程计价定额四川省装饰工程计价定额四川省安装工程计价定额四川省工程费用定额等有关标准，设备价格和材料预算价格均按现行价格计算，并结合项目自身结构情况，本着客观公正谨慎原则测算的。二项目总投资的构成该项目总投资万元，其中项目开发成本土地房屋开发费及其他万元，开发费用财务费用管理费用销售费用万元。经评定单方成本为元平方米其中土地元平方米前期工程费元平方米，房屋开发费为元平方米费税主要为综合报建费集资费元平方米期间费用元平方米，其他费用元平方米，不可预见费元平方米。投资估算明细见附表。投资估算明细表单位万元平方米序号费用名称投资额万元单位经济技术指标占总投资备注工程量单位指标合计平方米该指标不含营业税费土地费用平方米净地土地转让费平方米净地土地使用费平方米按年交权益为亿元，其中未分配利润为亿元，财务状况良好，担保方式可行。由于项目在建设条件和市场销售等方面存在定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。第二章借款人评价借款人概况并通过了四川房地产有限公司以下简称四川成立于年月日，是集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表，注册资本万元，分别由集团股份有限公司投资万元和房地产有限公司投资万元构成该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。四川房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了整套严格的管理制度。作为集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。该公司于年月起正式进行联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。于年月正式开发，年月日正式开盘发售，在近年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，业已取得近亿元的销售佳绩。售房率已接近。开盘以来，已获得年度成都市大金奖楼盘和群众最喜爱的楼盘等荣誉亚太村生态住宅小区的评审年月份在由建设部主办的年中国住宅创新夺标评选中，获创新示范楼盘综合大奖。二经营者素质及管理水平四川房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部配套部开发部销售部策划部行政部和财务部个部门现有正式职工人，其中博士人，硕士人，本科人，大专人具有高级职称人，中初级职称人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有定的专业技术水平。四川房地产有限公司主要领导人基本情况如下法人代表，男，岁，硕士。总经理，男，岁，硕士。副总经理，男，岁，博士。财务部经理，男，岁。三信用状况评价该公司在工行支行开有般结算帐户。截止年月末，该公司在工行支行存款余额为万元公司借款余额万元，其中工行支行借款万元，中行支行借款万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评定其年度信用等级为未评级。四资产负债分析企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表资产负债及偿债能力指标简表单位万元项目年年年月总资产总负债流动资产流动负债所有者权益资产负债率流动比率速动比率资产负债趋势分析下表是企业近三年资产负债变化趋势与上年比较资产负债横向变动趋势表单位万元项目年年年月资产增长绝对数增长百分比负债增长绝对数增长百分比权益增长绝对数增长百分比从上表可以看出该企业年年总资产增长很快,年末比年末增长了,年较年末增长了，年月总资产较年下降，负债较同期下降，主要是该公司年月代集团在成都建行贷款万元，投入花园开发项目，年月集团将花园的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了成都建行的万元贷款。因此该企业年月的负债较同期减少万元，减少，相应的减少资产万元，减少。由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。二资产负债比例分析项目年年年月资产负债率利息保障倍数流动比率速动比率资产负债率年是，年是，年月是，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于个良好的水平，低于平均值。企业的流动比率年是，年月是，虽然年较年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的。企业的速动比率年是，年月是，虽然年较年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值。因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数年月是，较平均值高出倍，说，不含代征地契税手续费平方米按实际支出土地出让金平方米按合同二前期工程费平方米土地勘测费平方米按合同规划设计费平方米按合同及补充资料计可研报告费平方米按合同及补充资料计三通平平方米参照成都地区目前的收费标准开口占道费米参照成都地区目前的收费标准小区招标平方米按实际发生额三房屋开发费平方米建安工程费平方米按设计图纸和交房标准估算联排别墅平方米按设计图纸和交房标准估算主体土建平方米按设计图纸和交房标准估算初装费用平方米按设计图纸和交房标准估算给排水平方米按设计图纸和交房标准估算照明系统平方米按设计图纸和交房标准估算弱电系统平方米按设计图纸和交房标准估算复式别墅平方米按设计图纸和交房标准估算主体土建平方米按设计图纸和交房标准估算初装费用平方米按设计图纸和交房标准估算给排水平方米按设计图纸和交房标准估算照明系统平方米按设计图纸和交房标准估算弱电系统平方米按设计图纸和交房标准估算附属工程费平方米按设计图纸和交房标准估算室外工程费按设计图纸和交房标准估算四其他费用万平方米按成都市行业标准六管理费用万元按行业平均水平七销售费用万元按行业平均水平八财务费用万元按同期国库券利率加融资费率计其中土地利息平方米从年月签合同次月开始计算见财务费用九不可预见费万元按房屋开发费用的计十相关报建集资费万平方米综合报建费万平方米按目前成都市有关规定自来水集资贴费万元供水表口径，按目前成都市有关规定。电贴费户户表工程。天然气集资费户按目前成都市有关规定。三投资估算说明土地费用按企业与国际投资有限公司签定的联合建房合同为依据，确认项目用地单价为万元亩含待征地，契税按实际缴款凭证万元计算，土地管理费按实际缴款凭证万元计算。截止评估基准日实际缴纳土地费用为万元。前期工程费根据合同协议价格，企业实际规划勘测设计费可行性研究费共计为万元。房屋开发费建安工程费建安工程费采用投资指标估算法。投资指标以年四川省建筑工程计价定额和全国统安装工程预算定额四川省估算表为基础，参照成都地区同类建筑技术水平，本次确定为联排别墅套，复式别墅套。联排别墅建筑按元平方米，复式别墅按元平方米计算，小区附属工程万元，其中文化活动中心万元幼儿园万元配电房万元门卫及大门万元网球场万元游泳池万元围墙万元。室外工程费按照成都行业标准,参照企业规划设计方案，室外工程总造价万元，其中土石方及场平万元道路万元给排水万元电器设备及管网万元弱电系统万元园