论问题阐释我国农村宅基地使用权流转的功能与体现基于用益物权的角度解析农村宅基地使用权流转问题宅基地使用权流转与“房地体”原则二农村宅基地的流转模式农村宅基地使用权流转的基本原则当前农村宅基地流转的基本模式三农村宅基地买卖合同的法律规制及其判定农村宅基地买卖合同立法特点及缺漏法律规定相对概括，规范性法律文件效力位阶较低法律制度内容不明，法律规范之间冲突严重二农村宅基地买卖合同效力判定的司法困境农村宅基地买卖合同效力认定的争论对买卖合同无效的再认定四当前我国农村宅基地买卖合同无效处理方式及其问题农村宅基地上房屋买卖合同无效的处理及例外二买卖合同无效后的损失赔偿赔偿处理模式买受方损失范围的界定损失赔偿标准的确认三合同无效后的房屋返还四关于合同无效后的房屋添附物处理问题五农村宅基地流转规制思路及制度的完善完善农村宅基地使用权的取得机制及流转规定万方数据二农村宅基地流转收益分配机制完善流转收益分配问题探讨具体建议结语参考文献致谢个人简况及联系方式学位论文使用授权声明万方数据ⅠⅡ方式后，其绝对性不在，即受限的所有权能。如果不能在规范性制度操作的角度对宅基地使用权的流转进行设计，必然会对村集体成员的地上建房所有权造成不同程度上的损害。故完全按照物权法制对所有权权能的般理解，往往能够造成“房屋体”理论被实践所架空，甚至也可能会对民事法律制度基本秩序的稳定造成消极影响。二农村宅基地的流转模式农村宅基地使用权流转的基本原则保护耕地，合理高效利用土地原则当前我国正处于经济转型发展及社会变革的重要阶段，工业及城镇建设用地的需求量也正处于膨胀式上涨，这种现象直接造成的影响就是耕地面积的萎缩，甚至对国家粮食安全战略构成相当程度上的威胁。也正是出于对这些问题的考虑，坚守耕地数量及质量的“红线”已经成为当前的基本国策之。事实上，维持充足的耕地资源，是粮食保障乃至社会和谐稳定等基本目的实现的应然选择。中国人口占世界总人口总数近，粮食保障的基本战略十分关键，对于这点的理解，粮食的供给不能依靠他人，我国的粮食供给仍应坚持自给自足为原则，保障粮食的基本生产。对于宅基地使用权流转问题的讨论，目的就在于合理有效优化配置宅基地等土地资源，同时，严格限制相关建设项目的开发建设造成对耕地的不合理损耗。所以，不论是对宅基地使用权流转的“限”与“放”，问题的出发点必须是耕地的保护粮食的安全以及遵循合理高效利用耕地的基本精神。明晰宅基地权属关系原则按照现行的相关法律制度，农村宅基地的所有权主体为农村集体经济组织。作为其他物权的源权利，所有权不能只起到表征作用，土地的所有者必须充分发挥集体土地的经济效能，必要时应当于规范性法律文件中明晰集体土地所有权人的具体贺刚飞关于农村宅基地使用权转让制度的法律思考大众科技王利明教授认为，“我国现行立法主要采纳了土地和建筑物不可分离的观点”，“我国的法律是将土地和房屋视为个整体对待的”，亦即房地体主义。参见王利明关于我国物权法制定中的若干疑难问题的探讨政法论坛，万方数据我国农村宅基地买卖合同无效处理研究权能，有学者也认为，村集体土地的所有权人可以通过对宅基地所有权的分化，具体导出宅基地的使用权能，进而对该项权能明确下权能内容设定期限附加使用条件买回条件以及宅基地使用权的转让的同意。性质上，宅基地使用权属于相对于物权所有权的他物权。然而，他物权作为用益物权的类，也具有相当的独立性，定程度上也可以制约作为自物权的农地所有权。需要讨论的是，般意义上，宅基地使用权能否流转与其兼具农村集体经济组织成员社会保障功能，维护社会稳定功能的特殊性紧密相关，支持自由流转者认为，二者不应当结合讨论而反对者认为，基于我国土地制度的特殊性，农村宅基地制度必须考虑上述特性。本文将在下文作以说明宅基地买卖合同无效处理的认定必须结合我国基本国情和农村现状，在确保宅基地集体经济组织所有权主体地位及权能不变的前提下，土地基本制度的稳定及农民利益的保护应当成为能否实现自由流转的判断标准。当前农村宅基地流转的基本模式买卖。首先，农村宅基地上建筑物区分所有权的成立经常是以建筑物所有权和宅基地使用权的定程度的分离作为它的基础的。本质上，目前中国法律及政策要严格限制宅基地上住宅外卖的原因是“房地体”原则下肯定会牵扯到农村宅基地的归属的问题，文章的前面部分也已论述到。在建筑物区分所有的情形下以限制农宅转让手段进而达到限制宅基地转让的目的是没有办法实现的。有的学者主张，宅基地使用权与房屋所有权各自具有定程度的独立性。在同样的土地上，能够有多个房屋所有权，土地使用权人或许是个，然而按照相关土地法律法规，不禁止仿照城市建设用地使用权，在宅基地上完成建筑物的区分所有。实际生活中，此问题已经由农民们的行为进行了回答。例如南方经济发达的村落，农民们为了最大限度地利用土地，提高生活品位质量，在宅基地上修建房屋时就已经将多户宅基地起建房共同设计，形成了村民的小区，小区内公共设施起得到建设，为了更加便于管理，成立了和城市商品住宅小区差不多的业主委员会，聘请有关的物业管理公司进行专业化管理，进而形成需要用建筑物区分所有规范进行调整的局面。农民在出卖房产的时候，实际上不出卖全部房屋，需要在保有基本生活用房条件下，转让部分独立区间。除此以外，如果人拥有幢内部包含多套独立区间房屋的情形下，因为死亡，还会出现继承人分别进行继承的情况，它的转让不会因为所依附的土地的性质而受到任何的影响。所以，实际上是有宅基地上的建筑物区分所有的。王崇明农村宅基地使用管理制度研究，武汉大学博士论文，万方数据二基于农村宅基地使用权流转基础理论问题阐释抵押。抵押伴随着农村中社会经济的发展，农民对融资的想法越来越迫切。最近几年来，有些农民因为从事商业经营或者农业生产缺少足够的钱，就用自己的房屋作担保，和银行申请贷款，此现象已经非常普遍。伴随着农村房屋的抵押，宅基地使用权也起抵押。此行为明显不符合物权法的相关规定，然而，有的地方政府为了解决经济运行中发生的农民贷款抵押担保难问题，便利农民的融资，曾经出台过政策支持此行为。征收。因为旅游景点及文物古迹的建设保护开发区建设与基础设施建设等需要征收农民宅基地却将农村些居民搬迁，原来的宅基地改变了用途也可能是因政府调整城市规划，将些城乡结合部的农村宅基地当做城市的建设用地国有土地与宅基地置换流转等。釆取征收方式的宅基地流转是强迫的，并不是农民自己愿意的行为，好多地方因为没有处理好被征地农民和政府的利益关系，发生了各种纠纷和矛盾，不仅给宅基地使用权的征收带来了障碍，而且带来了许多社会问题。有偿收回。为了从农民手里收回多余闲置的宅基地，些地方的政府建立了农村住宅交换买卖中心，假如农民在城镇购买商品房居住后，自愿放弃农村的宅基地和房屋使用权的，这个中心就会给农民支付些补偿费，之后收回宅基地的使用权，实现闲置多余宅基地的退出目的。收回的宅基地般会被组织复耕为农用地或者置换为其他建设用地。江平民法学，北京中国政法大学出版，万方数据我国农村宅基地买卖合同无效处理研究三农村宅基地买卖合同的法律规制及其判定农村宅基地买卖合同立法特点及缺漏法律规定相对概括，规范性法律文件效力位阶较低对相关政策导向立法思路的的错误理解造成规范“小产权房”买卖宅基地使用权流转的规范性法律文件在属性上大多属于“公”的范畴，然尽管已经有相应的政策及法律法规，但比起充实的城镇房地产规范，农村房屋买卖的法律规范显得相对薄弱，同时在效力位阶上往往也略有不足。其中多数还必须依据文件以及地方政策的相关处理要求。此外，在农村集体土地及其地上建房的管理中引入规模较大的买卖规范，容易造成法律内容的矛盾和冲突以及法律上混乱的体系。现阶段，从中国当前土地法制上看，立法仍然缺乏专门规范宅基地使用权以及流转农村地上建房的法律，在对上述问题的处理方式必然是按民法通则物权法土地管理法中的并不完善的制度规范予以规制。中央政府曾经出台并实行了村庄和集镇规划建设管理条例，但该条例仅罗列了农村土地住宅建设行政审批等问题的程序及相关权限，在上述使用权流转和地上建房处分纠纷上没有明确说明，中央土地行政管理机关关于加强农村宅基地管理工作的请示尽管有部分内容是针对村集体成员宅基地使用权进行规制，然毕竟这规范没有足够的效力，对上述问题的解决依旧属于法律空白。村集体不动产法制是缺乏有价值的细致规定，二是虽然有部分规定，但其内容均比较粗糙，难以起到真正化解矛盾纠纷的作用，特别是在司法之中缺乏对这案件的统认识和处理方式。法律制度内容不明，法律规范之间冲突严重宅基地使用权的单独流转前文也已提到，宅基地使用权除了用益物权的基本属性外，定程度上具有社会保障的性质和维护社会稳定的功能，这种使用权与社会保障的性质融合的集中体现于权利与身份的紧密结合上。故其法律及行政法规必然会对其处分权能作更为严苛的限制，诸如宅基地单独抵押的禁止，宅基地“流转”对象限本集体经济组织成员的约束，按当前土地管理法相关规定的意旨，在政策和法律上，我们国家严令不准农村的土地使用权按照市场化标准进行交易，进而将该土地的性质变为建设用地使用而用于非农开发。需要注意的是，农村宅基地属于集体经济组织成员住宅建设用地，当然能够直接用于其他建设，同时，现有制度性规范也没有绝对禁止宅基地使用权的流转。在转让操作细节层面，土地管理法也只是基于行政管理万方数据届硕士学位论文我国农村宅基地买卖合同无效处理研究作者姓名孟超指导教师王继军教授罗锁堂教授学科专业法律硕士法学研究方向民法学培养单位法学院学习年限年月年月二〇四年六月万方数据山西大学届硕士学位论文我国农村宅基地买卖合同无效处理研究作者姓名孟超指导教师王继军教授罗锁堂教授学科专业法律硕士研究方向民法学培养单位法学院学习年限年月至年月二〇四年六月万方数据，万方数据万方数据学位论文使用授权声明学位论文使用授权声明万方数据摘要当前我国正处于经济转型发展的重要阶段，特别是在“三农”问题上，中央政府直将农村问题作为深化改革的重要目标之。在这进程之中，有类新的农村问题不断出现并开始受到不同程度的重视，农村集体土地使用权的流转，农地建房买卖就是这类问题的具体反映，农村集体土地的使用权流转直是理论及实务界饱受争议的问题，特别是