城相似，南购在消费者中已经形成定的品牌忠诚度和号召力，阳光国际无法分流这部分客群另外，商场的竞争对手振华商厦和振华购物中心也分流了大部分客群•商场内部格局无法满足消费者购物时对硬件的要求，随着消费者的消费能力越来越强，对购物环境的要求也日益苛刻，品牌装修档次混乱，商场整体无法适应消费者对购物环境的需求，无法形成客户忠诚度。•主力店没有发挥对商铺的拉动作用。小结从阳光国际失败的案例来看，合理的业态划分针对性的目标客户群定位差异化的经营以及良好购物环境的营造是成功运营商业项目的前提。北大西街精品服饰条街北大西街是市区较有特色的条品牌服饰街，此街区是以烟台步主要品牌有耐克阿迪达斯皮尔卡丹以纯等海螺体层肯德基二层仙踪林步高购物城为中心，在其周围逐渐形成各种精品服饰店聚集的街区，随着步步高商城的发展，周围的店铺也逐渐变成品牌聚集地由于市政府规划的商业街较少，随着良友东侧以及海港路北段东侧商业门头商铺的拆迁，具有浓郁商业氛围的商业街越来越少，北大西街毗邻这两个区域，因此越来越多的品牌服饰店聚集于此。北大西街商业繁荣的主要原因•阳光的启动使周围地块的价值增长，各品牌代理商云集于此•商业街经过长期市场淘汰和品牌调整，已经拥有固定的消费人群•市政府已将其规划成品牌服饰条街，作为专业经营品牌服饰的街区，聚集了大量商家。租金市调情况汇总商家名称面积区间租金总价万元租金单价元日转让费万元三木比迪婴童装歌丽娅淑女装马克华菲女装水云间女装女装沐兰女装杰施女装女性日记淑女装欧尼尔女装德尼尔女装嘟嘟牛仔休闲装九牧王男装牛仔国人西服男装小丰龙童装阿迪达斯运动休闲装农业银行此区域均为临街网点房，租金均价为元日，租金水平较海港路其他临街店铺低，但其商铺的转让费较高，平均可达到万，也从侧面反映出商铺的商业价值。小结北大西街是自然形成的后经政府规划的特色街区，其商业体量虽然不大，但因其地处城区腹地，固定居民及人流量较大，其经营品类专而精，深得消费者喜爱，这也是值得本项目借鉴的成功经验。南大街购物城南大街购物城商铺的主力面积区间为平，随着近几年的发展已经拥有批固定的消费群体追求时尚前卫喜爱淘货的之间的年轻女性。项目名称南大街购物城商业类型精品店使用率左右开业时间年商场租金整体平均地下层层二层三层元日元日元日元日元日地下层精品店服饰层服饰饰品等精品店二层鞋帽饰品服饰等精品店三层童装精品店主要消费人群之间客流量平时人分节假日人分•南购自身的优势将租金水平提升出租率较高没有店铺闲臵公摊面积小，利用率较高最大限度提升了物业的商业价值其经营空间得以最大限度的延伸，提高了店面的使用效率店面的面积区间较小，大多为，租金单价相对较高•南购地段和位臵优势直接拉升租金水平•其良好的经营状况间接提升了租金水平南购经营时间长，经营状况较好，在其目标客群追求时尚的另类消费者中已形成忠诚度，对外地消费者也有定的消费号召力，各商铺租金随经营状况逐年递增经营业态统，消费群体具有针对性，人流旺盛，较高的人气拉动了消费，持续增长的消费使投资者对经营抱有信心，因此不断提升租金水平。•商场的经营模式决定了其租金水平各不相同南大街购物城大部分商铺属于私人业主拥有，每年对租金的要求各不相同，同位臵同面积区间的商铺在租金上存在差异，由于南购经营状况好人气足，商铺的出租率较高，仍有大量潜在商家欲进入南购开设店铺，即使投资者抬高租金亦有商家愿意经营，因此，部分物业业主根据自身要求和经营状况抬高租金。小结南大街购物城具有明显的客群针对性，主要面向都市中追求新潮前卫的消费群体，在长达年的经营期内，聚集了大量客户，成为海港路商圈内颇具竞争优势的商业物业。振华商厦振华商厦是振华集团的核心主力店，经过历次装修与品牌调整之后，已经形成以国际品牌引领，国内线品牌为主的中高端商场，在今年月的品牌调整后引进了万宝龙碧欧泉等国际线品牌，提升了商场的整体经营档次，成为烟台人心目中中高档商品首选购物场所，但其只有购物功能，没有任何休闲餐饮设施，停车场洗手间客人休息区等公共设施的匮乏也是其自身弱点。项目名称振华商厦开发商振华集团商业类型百货开业时间年建筑面积万使用率功能分区地下层振华量贩超市层雷达浪琴劳力士卡西欧姿生堂欧莱雅圣大保罗潮宏基周大福南非迈克尔钻石都彭太和虫虫娇点未知未觉梦妮莎金雅盛老爷车桑莱丝艾唯都拉夏贝尔衣恋纳纹多芘丹娜金果维我名表专柜耐克休闲表专柜法米尼朦胧兔法国淘帝安迪尔加菲猫米娜贝亲婴方喜芭比四层埃古班尼路生活几何动感地带爱乐探路者花花公子李宁美特斯邦威耐克瑞部威堡阿迪新华书店益尔高联惠家居梦娣亚爱丽思住居馆蓝艺地毯华光陶瓷五层纪明丽健身俱乐部凡高印象恐怖屋台球俱乐部羽毛球馆以及保龄球馆网吧等主要消费人群年龄阶层在客流量平时人分节假日人分小结百盛购物中心是市区内唯可以与振华商厦相抗衡的商场，由于其拥有餐饮娱乐休闲等业态的支撑以及引进的品牌与振华形成了差异，因此分流了振华的消费人群。幸福商圈商圈发展概况总体来看，幸福商圈尚需培育。幸福商圈以幸福路幸福中路为中心，拥有二十多万人口，汇聚了九隆商业街振华广场家世界铜锣湾百货家家悦超市肯德基等知名商贸餐饮企业，烟台市区商业网点发展规划认为该区交通条件金融设施等均较为优越。这足以使该区成为于市级商业中心区的另中心区商业地标。说到幸福商圈，不能不提铜锣湾。从年月份起，这家全国最大的连锁集团在烟台开设的九隆分店，将正式停业调整。如果将铜锣湾停业调整的借鉴意义，放在其赖以生存的整体商业氛围中，我们便发现铜锣湾的停业绝非仅出于自身的原因，而是与尚不成熟的幸福商圈有着直接的关联。这也难怪人们戏言如果把铜锣湾放在海港路商圈，绝不会出现今天的局面。以年实现不足亿元的数据来分析，幸福商圈的确还不够成熟。但也不必就此悲观。以选址标准高而著称的肯德基，能在幸福开设分店，很重要的点就是看中了该商圈潜在的商业价值。当然，这种商业价值的兑现，需要当地居民对本商圈的信心需要人们耐心地培育商业氛围，也需要幸福片区面貌的涣然新。商圈个案分析九隆广场烟台九隆商业步行街，是由香港联达国际投资有限公司投资烟台九隆臵业有限公司兴建的综合性商业街。项目总占地面积万余平方米，建筑面积万余平方米。项目起初定位为山东省首家时尚购物公园并引入家世界超市铜锣湾百货店和太平洋百货等，共同打造中国顶级，当时销售状况异常火爆，但其经营状况连年不佳，铜锣湾太平洋已经撤出，家世界生意惨淡，步行街商铺均已关门歇业，整个项目接近倒闭。开发商香港联达总建筑面积万工程工期现房商业面积万商业业态家装家居市场售价主力店无主力户型面积开业时间年月日招商及商业运营小不点建材市场以及嘉禾家居广场商业定位中高端建材家居广场租金回报，三年之后每年递增最新动向为改变项目目前惨淡现状，九隆臵业公司目前已与烟台海港建材市场签订进驻意向，烟台海港建材市场由于政府规划即将拆迁，因此将整体搬至九隆广场地下层到层，其中，地下层及地上层由小不点建材市场运营，主要经营装修建材等，二层三层由烟台嘉禾家居广场运营主要经营家居产品。所有购房业主将与九隆臵业公司签订租赁意向书，并承诺前三年每年之后每年递增的投资回报率，目前幸福地区尚没有成规模档次的家装家居广场，小不点和嘉禾在烟台地区经营良好有定的市场，预计这两家家装家居品牌的运营会改善九隆广场惨淡的现状，使其逐渐成为影响整个烟台市场的大型家装家居城。九隆广场前期商业运营的失败对本项目的启示其的定位新颖，填补当时商业市场空白，但与周边消费人群的消费能力不符，幸福居住人群大部分为中低端收入人群，其消费能力不足以支撑此定位的商业产品。黄务商圈对于黄务商圈，人们似乎不大了解。这是由于黄务商圈承载着不同于百货零售业的业态所决定的。该商圈以汽车交易广场海尔物流园东方家园现代果蔬水产品批发市场等为载体，是专业市场群和物流业发展的密集区，从区位上看，是烟台市中心区的南部商圈。年获得批准的烟台市市区商业网点发展规划，对该商圈所下的定语是要依托环城高速公路五区连接路机场路，发挥市区边缘的优势，在巩固现有商品交易市场的基础上建立立足烟台市域，辐射全国的市场群。过去的年，该商圈内的专业市场和物流园区，交易活跃，表现不俗年，汽车交易广场交易额达到亿元，海尔工贸有限公司实现销售收入亿元，现代果蔬水产品批发市场市场交易额达到亿元，目前日交易额已突破万元。但是，也要承认，该商圈正处于启动状态中，影响远没有达到规划的目标。但如果能充分发挥自身优势，作出特色，该商圈是具有很大的发展潜力的。三典型案例第大道之名都广场剖析项目名称名都购物广场发展商永兴房地产运营商名都购物广场有限公司开发商下属企业项目类型楼商业，层以上写字楼地理位臵百盛购物中心旁主要商户金海阳火锅城大商电器福莱金店品牌折扣交通状况招商热线占地面积万营业面积近万含负层层数层为商业建筑风格档次中高档服装服饰经营物管费元月不含空调费车位地上个，地下约个人流量商业中心区人流量较大经营定位名优新服装服饰经营，中档价位新品新牌经营方式由开发商统组织经营与管理，只有租赁形式辐射范围三站批发市场百盛大润发周围主力面积建筑平米不等交房标准商铺为简装修式空场地工程进度现房售价起价元均价元最高价万元租价元年元年元年付款方式次性商业贷款租售及推广策略写字楼对外销售，底商目前边出租经营，边出售，由开发商自己组织管理各层经营内容楼休闲装珠宝首饰，二楼女装，三楼男装品牌折扣四楼为火锅店地下层为大商电器连锁。第大道项目原名永兴中南大厦，系烟台永兴房地产开发有限公司与江苏南通中南控股集团有限公司合作开发项目，永兴房地产作为开发商提供土地参与开发，中南控股集团注资进行建设。第大道是其项目推广名，项目规划名为商城Ⅱ期，是