投资估算结果如下表玉皇冠工程投资估算表开发成本项目总金额万元项目总金额万元土地费用土地征用开发费用办公费用土地出让金销售费用场地平整贷款利息拆迁不可估计费用小计总成本房屋建设费用工程勘察销售收入施工图设计相关税费配套费工程监理人防费土建工程规划管理费外墙工程工程定额测定费消防系统工程综合服务费电气系统质监费电力外线印花税给排水营业税泵房土地增值税水箱小计电梯总投资通风综合布线燃气系统小计资金筹措项目总投资为万元。为了使该项目有足够的建设资金作保障，拟通过三个方面来筹措建设资金。具体如下自有资金万元房地产开发公司自有资金占总投资的以上，作为项目的启动资金。年月向申请商业银行固定资产开发专项贷款万元，年月初可获得银行贷款。其余不足部分万元，计划通过项目营销资金来进行筹措。预计项目可售面积营销资金总额为万元人民币。项目综合评价结论宏观市场前景乐观，项目用地所在的南岸弹子石规划中的。具有不可估量的发展潜力。规划设计方案完全满足市规划国土局南坪分局提出的规划设计要点的限制性要求，并符合国家及市相关住宅区规划设计消防等法规法令规范与标准。规划设计理念与市整体规划的指导思想南岸区的区域发展目标以及弹子石的规划建设方向相吻合。规划总体布局与分期建设计划已得到市规划国土局南岸分局的认可。项目用地的地质稳定性较好，适宜作为拟建工程场地。项目的经济效益良好，具有较强的抗风险能力。资金筹措方案客观合理，可行性强，足以保证玉皇冠工程的顺利实施。综上所述，玉皇冠项目选址适当，总体规划与分期建设计划合理合法，拟建的工程资金筹措方案可行性强，经济效益良好，有较强的抗风险能力。二项目投资环境和市场研究市场宏观背景投资环境综合经济实力显著增强。初步统计，十五期间市地区生产总值年均增长，高于九五个百分点，年达到亿元，其中工业增加值达到亿元，均比年接近翻番。按常住人口计算，人均地区生产总值接近美元。全社会固定资产投资年完成亿元，五年累计完成亿元，比九五增长倍。社会消费品零售总额由年的亿元增加到亿元。地方财政收入亿元，比年增长倍。金融机构人民币年末存贷款余额均比九五期末增加倍多。经济结构调整呈现可喜变化。工业经济总量质量效益同步提高，规模以上工业企业实现利润总额翻了两番多。北部新区和特色工业园区正在成为新的经济增长极。非公有制经济迅速崛起，实现增加值比重由提高到。城镇化水平由提高到。市银行不良贷款占比由下降到左右，成为全国银行业资产质量和金融生态环境较好地区之。基础设施建设提速推进。全面完成小时通达工程，基本完成半小时主城畅通工程。渝怀铁路达万铁路遂渝铁路轨道交通二号线江北国际机场扩建万州五桥机场寸滩集装箱码头期等批重大交通工程建成投入使用。渝涪渝合渝黔长万和环城高速公路建成通车，五年新增高速公路公里。新建改建区县高等级公路公里。建成长江嘉陵江大桥座。信息基础设施处于西部领先水平。五年新增电力装机容量万千瓦，新增农田灌溉面积万亩。鲤鱼塘水库建设顺利推进，泽渝工程和松溉铜罐驿两大长江提水工程全面启动。批新兴商圈商业步行街滨江餐饮休闲区成为城市亮丽的风景，批危旧房得到改造，灯饰工程和绿化美化工程使更加绚丽多彩。农业农村焕发新的生机。年起全部免征农业税及其附加，结束了农民缴粮纳税的历史。农业产业化百万工程百个经济强镇工程和百万农村劳动力转移就业工程取得可喜进展。粮食总产量恢复到历史较好水平。农村基层服务体系建设得到加强。乡镇企业持续健康发展。五年累计转移农村富余劳动力万人。进城务工人员的管理和服务工作有所改善。顺利完成分期移民任务。到年末，累计完成移民安置万人，迁建调整工矿企业户，复建房屋万平方米。实施三峡库区经济社会发展规划起步良好，建立产业发展基金和移民后期扶持基金，实施产业发展基金项目个移民后期扶持项目个。十五后三年，库区个淹没区县总体经济增长速度超过市平均水平。生态环境质量趋于改善。十五共投入亿元加强环境保护与生态建设。累计完成退耕还林万亩，市森林覆盖率达到，比年提高个百分点。建成批污水处理厂和垃圾处理场，库区水质稳定。持续推进主城净空工程，实施易撒村居民人均纯收入增长。特别要提到的是，第五届亚太城市市长峰会取得了圆满成功。会议主题城市人自然和谐发展，得到与会城市的高度认同。会议的精心组织广大市民的积极参与和热情友善，得到中外来宾的广泛赞誉。这次会议的成功举办，有力地促进了城市基础设施建设市民生产生活环境改善精神文明建设对外交流和经济技术合作。年经济发展指标预测值年年指标总额亿元增长总额亿元增长地区生产总值第产业增加值第二产业增加值工业增加值第三产业增加值固定资产投资社会消费品零售总额城镇居民人均可支配收入农村居民纯收入年政策环境金融政策房贷执行新利率年月日以前发放的按揭贷款，将于年月日起执行新的利率标准。截至年月日时，客户贷款不存在欠款的，贷款利率按年月日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮执行仍积欠本金和利息的，贷款利率按年月日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。房贷改双周可省利息近房屋按揭贷款般都是每月还次，现在则有银行推出两周还次的新业务。目前，深圳发展银行分行宣布率先在我市实行双周供房贷业务。双周供指每两周还次贷款，每次还款额为月供的半，比通常的还款方式最多可省的利息。以贷款万利率的年房贷为例，月供每月该还元，年累计还元。改成双周供后，每次还元，由于还款频率加快，本金减少速度加快，供完万只需年，时间缩短近，还款总额为元，少了元，相当于节省利息。如果贷款时间为年年或年，双周供比月供分别省利息，相当于贷款时间越长，省利息比例就越高。点评这种双周供房贷在国外非常普遍，在我国还处在初步的尝试阶段，目前我国其它商业银行都表示暂时不会跟进这个业务。但是从长远来看，双周供的业务必将会在全国范围内得到推广，而且各大商业银行在还款方式都会加大创新，为购房者提供更优惠的还款方式。第三次加息从年月日起，年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由提高到，个人能享受到的最优惠的下限利率由提高到。光大银行分行光大银行分行人士透露，该行月日接到了总行的通知，要求我市从当日起执行房贷新政策平方米以上的房屋，执行三成首付。考虑到中低收入阶层买房，平方米以下的自住房，执行两成首付。土地政策年国土资源管理工作要点国土资源部公布了年国土资源管理工作要点，今年将进步巩固土地市场治理整顿成果，做好开发区土地定界和公示，严格开发区扩区改变区位和升级的审批标准，防止盲目新建和扩大开发区，加强对工业集中区的用地管理。在调控土地供应问题上，将采取有保有压区别对待的政策与此同时，国土资源部将加强房地产市场土地供应调控。加大对中小户型中低价位商品房经济适用住房和廉租房的土地供应，严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。另外，该部还将注重发挥经济手段的作用并强化地籍成果应用，建立土地融资动态监测制度。资料来自新华网点评与去年的土地政策相比，今年并没有太大的土地政策出台。加强建设项目用地预审新增建设用地的审查报批和批后检查停止别墅类用地供应加大对中小户型中低价商品房经济适用房的土地供应将是今年土地调控的重点。从严从紧有保有压节约集约，将是今年土地供应的宗旨。对于土地市场而言，虽然控制了高档住宅用地的供应，但是各大开发商高档居住用地储备非常可观，且许多项目拟在今年上马，高档住宅供应在今年内不降反增的可能性相当大。年将停止别墅类土地供应根据月日国土资源部的报告显示，年我国将加大中低价位商品房经济适用房和廉租房的土地供应，并停止别墅类用地的供应。该报告表示，十五期间我国将坚持最严格的土地管理和耕地保护制度，使耕地减少过多的状况得到有效控制，而新增建设用地总量，特别是占用耕地的数量得到严格控制。此外，我国还将综合运用经济法律行政手段，控制固定资产投资过快增长，促进房地产市场健康发展。而国土资源部将在年继续严把土地闸门，将出台新的禁止供地和限价供地的项目目录，并加大中低价位商品房经济适用房和廉租房的土地供应，同时严格控制低密度高档住宅土地的供应，停止别墅类土地的供应。点评此份报告更进步说明了国家对于房地产市场的把控将进步严格，对目前房地产结构进行调整，将经济适用房的建设规模扩大到适当的比例。别墅类土地的停止供应也将预示着市场上别墅类项目的供应量减少，使目前的别墅项目成为稀缺资源，而其价格也会有所上扬。税收大户预征增值税年月日以后，凡单栋号内户单套房间平均建筑面积超过平方米以上的，律按的预征率征收土地增值税，对于平方米含以下的不予预征土地增值税。重新调整城镇土地使用税在月日召开的市政府第次常务会决定，调整市城镇土地使用税等级税额标准，应税土地等级由原来的级调整为级，最高等级土地每平方米的年税额上调元。目前现行的城镇土地使用税等级税额标准为年制定，该标准将土地划分为个等级，最高等级土地每平方米的年税额为元，最低等级土地每平方米的年税额为元。此次调整将应税土地等级由原来的级调整为级，最高等级土地每平方米的年税额调整为元，最低等级土地每平方米的年税额调整为元。由于目前城镇土地使用税的征期为每年的月和月，为保证新标准在今年的征期顺利实施，新标准从年月日起执行。点评随着城市经济持续健康发展，市政建设和小城镇建设步伐加快，可用土地资源的不断减少，基准地价持续上涨，土地收益大幅增加。然而，作为参与土地收益分配调节土地级差收入的土地使用税却未增加，该项措施的执行，将扩大城镇土地使用税的收入。对于房地产市场来说，房地产开发成本虽然会因此提高，但其所占比例较低，不会对房价产生影响。新办房地产企业将不享受税收优惠月日国家税务总局公布的关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知表明国内的新办房地产企业，将不得再享受普通新办企业的税收优惠，并首次将房地产开发产品分为经济适用房和非经济适用房，同时调整其预计计税毛利率。该措施于年月日起执行。目前国内的房地产企业多采用设立项目公司的方式经营，开发个楼盘或开发个项目就新办个公司，且盈利率较高。根据通知规定，今后新办房地产企业将不得再享受新办企业的税收优惠政策，同时，以销售房地产开发产品包括代