场还处于初级阶段，但是年户县房地产市场均价在元平方米左右，较上年同期上涨，增长幅度较大。户县房地产开发为拉动经济增长做出了较大贡献。截至目前,户县房地产开发企业约为十几家，年至年开发的楼盘面积达到平方米，投资金额亿元以上，年开发面积平均保持在平方米以上，房地产行业已渐渐成为户县国民经济发展的新亮点。据统计，户县房地产施工面积由年的平方米提升到年的平方米，投资额由余万元提升到亿元，上缴财政的税额达到了个新的台阶，从而带动了户县建筑业劳动业运输业建材业等相关产业，目前户县建筑业的领域的农村剩余劳动力达到余人，特别是年全县信贷达到亿元以上，体现了户县房地产产业在促进消费拉动经济增长中起到了带头作用。房地产开发市场潜力巨大，周边村镇潜力有待挖掘。统计资料显示，县城城镇居民户为户包括东街居民，余下镇约为户，年至今，户县建房总面积为平方米，按户均平方米计算，可安置户，从理论上讲，仍需解决户住房问题，结合户县居民收入情况，以解决半计算，共需解决无房户户住房，以年均衡计算，每年需解决户住房。同时户县周边如大王余下镇属于户县周边富裕的村镇，部分居民富裕程度已经超过了户县县城中等居民水平，但因其本身的地域环境与生活环境不足以满足这些新财富阶层的生活需求，所以这其中的大部分人将很有可能涌入户县置业，市场潜力十分巨大。居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。随着居民家庭结构逐年缩小，三口之家结构逐年增多，与父母分户居住成为现代人追求的种趋势，而户县的集资建房主要集中在年到年间，推移到现在大部分已是几代同居，而且当时户型设计不足平方米，人均住房面积太低，小面积向大面积发展也是种趋势，但也讲求舒适度与高性价比相统。另外以购买商品房作为种投资也是户县房地产市场新兴的种方式，这种投资类型目前占据较小的比例成份，但有比例逐步增大的发展态势。户县城镇居民住房水平还不高，年底人均居住面积仅为平方米，离国家要求标准人均平方米距离相当大。总体上可以将户县居民住房需求可归纳为改善型需求和投资型需求。城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段户县最高行政机关县政府的东迁与城市二环规划的最终确定，整体上带动了城东的开发建设与生活配套设施的逐步完善。同时沣京工业园的正式运营必然会创造大量的就业机会，而这些就业者势必会选择交通便捷生活配套齐全距工作地较近的区域购置房产。而渐成开发热点的沣京路沿线，则成为代表城东板块的核心中轴，以渐趋丰满与彰显成熟的商业配套，逐步提升了整个板块的商业价值，升值潜力不言而喻。户县涝河治理带动城镇化进程。西户滨河花园整体设计方案分为期二期建设。第期以户祖路涝河桥为中心，涝河河道南北各米进行河道加固护砌，修橡胶坝两座，可蓄水亩形成水上公园，河堤东岸东移扩米，加宽涝河河道，修滨河大道米宽，种植绿化灌木，安装城市排污雨水管道以及照明等配套设施形成以城市防洪集体休闲娱乐为体。第二期以涝河东岸开发计划分为滨河商贸区滨河文化社区，滨河商住区和旅游度假区共四大块。共计开发可用土地亩。该项目的实施目标是建设园林城市，生态户县。对扩大户县西城区空间，提高城市档次，促进当地经济有非常重要的意义。四户县房地产市场总结户县房地产市场开发量和销售量规模都很小，商品房价格增长幅度较大。整个市场产品开发水平较低，容易用较低成本获得产品领先。居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。目前项目开发主要在区域东部和北部，城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段，其他片区商品房开发稀少，户县涝河治理带动城镇化进程。因距西安较近，当地客户不乏对高品质物业的体验，市场需要有人引导。市场供应总量不多，但售价稳步上扬市场多层均价元，小高层均价元。整个市场供应及需求都以三室为主，相对而言，实用的两室三室产品需求更大。大三室四室跃层等大面积产品，因其客群需求与当前产品综合品质发生错位，导致此种类型产品市场销售不畅，但此类高端客户有效需求尚未得到有效释放。绝大部分消费者对项目地比较认可，认可的消费者主要是对项目的交通和周边环境比较满意。价格仍然是客户最敏感的因素，社区配套也受到足够关注。消费者对房屋总价比较敏感，控制总价，保证功能，提供高性价产品必然会受市场青睐。建筑新颖，必受追捧。户县虽然是座县城，但是未来户县商业的核心位置，升值潜力巨大。繁荣的商业与新型住宅相结合所诞生的必定是户县新的。项目地目前为计量所科技局知识产权局种子研究推广中心农业技术推广中心科学技术学会等多家单位办公居住地，地势平坦但拆迁量较大。区域环境项目地周边配套成熟，餐饮购物娱乐教育配套齐全，生活便利。二地块分析通过对广晋置业户县项目自身的考察及对周边地区相关楼盘的详细调查，该项目存在很大的成功机会，同时也面临为数众多的潜在威胁。如下所示优势分析大势所趋，板块优势明显沣京路板块因地处城东板块范围内，身处户县开发与置业首选地段，其区域化竞争优势明显。板块内竞争较小板块内楼盘家，其中财富中心为商业项目，丰泽园与京兆温泉小区项目销售进入尾声。氮肥厂项目因开发商资金问题至今未有明显动作。仅锦绣华庭与沣京苑项目处于销售周期中。沣京路渐成开发热点地段，生活配套将逐步完善。弱势分析周边环境较差项目地块周边为比较破旧的普通二层民宅，对项目自身的气质塑造形成定难度。地块不规则项目用地地形不够规整，对产品的设计有定影响。异地开发风险开发商首次进军户县市场，对项目的掌控上有定难度。前期工作多项目地块大，涉及单位较多，拆迁困难较大，影响工期。机会分析市场空白点多板块内产品类型单，户型面积较大，空白点较多，市场潜力较大。营销的差异化存在板块内项目营销力较弱，专业整合能力差。在售项目宣传包装水平较低。东城的发展规划整体东城板块的复苏，必将吸引更多的置业者关注此处。政府东迁的借势政府东迁和二环的规划带动了沣京路地段经济的快速发展。威胁分析御苑新城经济实用房带来的影响。宏观经济形式的变化。在售和潜在项目之间的激烈竞争。综合分析户县房地产市场近年来发展迅速，年增长率达到左右，项目地块区位条件优越，在户县中心东移的形式下，前景看好。但同时地块不规则，地上拆迁单位众多，给开发进展带来威胁。应抓住有利时机，加快前期工作，使项目尽早面市，创造经济效益。第四章项目定位体系整体定位电梯花园洋房二核心形象户县首席名流社区，国际标准人居典范三客户定位个体私营业主多为周边市场的经商者，经济状况较好。有较强的购买能力，渴求更高质量的生活品质。多已成家并有子女，有稳定的居所，具有较为敏锐的投资理财意识，渴望有个品质功能保值的高性能居所。国企中层福利待遇逐年提升，收入稳定。有较高的文化程度，以中年为主。虽然单位拥有自己的生活社区，但是更多的置业者渴望今后拥有更高品质的生活居所，属于购买力较强的特殊群体。教师文化程度较高，福利待遇稳定。对高质量的生活品质有不懈的追求。以中青年两口之家或孩子较小的三口之家为主。受单位房源职称等多方面条件的限制，多为次置业或过渡性置业，带有定的投资保值色彩，迫切想改善目前的生活居住条件。企事业单位员工周边大型企事业单位的工薪族，生活规律，对生活品质相对要求较低，易于满足。多为两口之家或孩子较小的三口之家，第次置业，但受单位集资房购买条件的限制，不得不考虑商品房。但整体购买力较薄弱，不是本项目的主力客群。周边乡镇潜在客群周边乡镇的财富阶级，因不满足自身现有居住状况或为子女求学考虑而进入户县置业的群体。四产品定位产品定位简约现代风格的砖混电梯多层和少量高层住宅户型定位舒适型两房及三房住宅户型两室三室四室复式面积区间以上配比注顶层部分根据实际需要布置机动复式产品并根据后续销售状况可做平层与跃层转换。价格定位根据当地在售项目价格，综合本项目建造成本，确定电梯多层元，小高层元，北侧沿街商业元，西侧沿街商业元，写字楼价格元。规划布局地块北侧临街，具有很大的商业价值，此处建筑不会影响小区内日照，所以此处临街布置高层住宅和高层写字楼，其余布置多层住宅，小区入口设置在西侧朝阳路上。由于户县消费能力较弱，小汽车拥有量少，所以不设置地下停车库，规划沿东南外围设置地面停车位。各项技术指标如下表所示接下页项目指标备注占地面积亩总建筑面积住宅多层高层不包括地下面积，地下面积部分做设备用房，部分做锅炉房商业北侧西侧沿街层办公楼不包括地下面积，地下做设备用房地下建筑面积其中作为设备用房，可公摊销售容积率面积不包含配套公建及地下部分绿化率住宅总户数户平均每户面积为可售面积规划布局图详见附件。第五章项目开发建设及实施计划建设方式沣京路项目建设，拟采取面向省内外具有承担该建设项目工程能力的建筑企业，以公开招标的方式进行招标。择优选择具备流技术装备和管理水平，且业绩特别突出信誉与质量良好的建筑承包商承担该项目的工程建设。切实贯彻百年大计质量第的方针，落实国家质量振兴纲要和建设工程质量管理条列，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工程质量水平过硬，业绩卓著。此项目建设的工程质量监理，面向省内外知名的监理公司实施公开招标，择优选择。同时聘请知名资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效合理公正的控制项目建设工期成本质量。二项目开发实施进度充分考虑到项目的市场推广计划市场需要及项目抗风险能力，拟将以以快制慢的开发速度按计划快速完成整个项目开发运作。项目拟定年月正式开工建设，月出地面正负零，进行地上施工，中央景观区在开盘前实景兑现，年月交工，地上工程施工周期个月。年月开盘销售，销售周期个月，到年月末全部销售完毕。具体开发进度计划详见附件二。第六章项目投资估算及销售收入项目投资估算投资估算的原则本项目的投资估算遵循以下原则规划设计及开发销售组织陕西省建筑工程有关规定及定额户县城建费用统收费标准户县天然气入网收费标准房地产市场项目类似工程的参考成本及市场销售参考价格。投资估算取费说明土地费用土地费用按万元每亩计算，出让金比例，过户契税按计算。前期费用前期费用包括政府缴费和前期工程费，政府缴费按户县城建局最新标准计算，前期费用参考可类比项目实际发生额及行业标准确定。建安费用建安费用占总投资最大比例，力求准确，本次参考地区概预算定额，结合类似项目竣工结算资料综合确定。其他费用户县消费水平较低