施条件较为成熟，企业在争取尽早落实资金同时，应做好项目开工前准备工作，以缩短建设期，尽快达产见效。

本项目拟定建设期为年。

九投资估算及资金筹措经估算，项目投资万元，其中前期工程费万元，建安工程费万元，基础设施费万元，开发期间费用万元。

投资估算表单位万元序号费用名称计算依据投资额备注前期工程费图纸审查费元平方米地质勘探费三前期咨询费元平方米施工图设计费元平方米二建安工程费平方米三基础设施费四开发期间费用招标代理费三工程施工监理费三工程保险费三劳保统筹三配套设施建设费三城市配套补助费元平方米综合开发管理费元平方米墙体节能费元平方米消防设施设备费元平方米招标管理费三质检费三放线费元平方米防雷元平方米备案登记费元平方米交易费元平方米房产测绘费元平方米散装水泥基金元平方米地震评价费元平方米室内空气质量检测元平方米合计第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析本项目建设，符合临沂市建设事业十五规划临沂市建设事业十五规划中指出，随着工业化和城镇化及进程加快，全市经济社会将进入新发展阶段，年城镇化率达到，这为临沂市房地产业发展提供了广阔上升空间，消费结构转换升级为房地产业发展提供了巨大潜在动力。

十五期间，房地产开发总体要求是开发投资稳步增长，房地产市场总量基本平衡住房供应结构更加合理价格基本稳定，住房二级市场更加活跃，城镇居民居住条件不断改善，行业管理进步规范，建立起适应房地产业发展体制和运行机制。

本项目建设地点位于临沂市区发展重点区域，符合临沂市建设事业十五规划。

二本项目建设，符合临沂市城市总体规划由于临沂市城区人口密集，建筑密度过高城市拆迁安置难申报单位及项目概况项目申报单位概况临沂房地产开发有限公司成立于年月，是家集房地产开发经营五金建材销售相配套的综合企业，公司注册万元。

年月临沂房地产开发有限公司经临沂市建设局审定房地产开发暂定资质，资质证书号为。

该公司经过近年的发展，于年月被市建设局评定为具有四级开发资质的房地产开发企业，公司现有均为层，期项目容积率，建筑密度，绿地率。

项目建成后可提供居民住户户，居住人口人，停车位个。

期工程主要建设内容序号指标名称单位数量备注项目总用地平方米总建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米容积率建筑密度绿地率居住总户数户居住人口人停车位个总投资万元利润总额万元项目建设期年投资利润率四工程设计方案设计依据城市居住区规划设计规范民用建筑设计通则建筑设计防火规范住宅建筑规范屋面工程技术规范建筑抗震设计规范年版临沂市规划管理部门有关批文二建筑设计建筑设计使用寿命为年建筑抗震设防烈度为七度规划构架整个地块规划构架力求统，建筑空间与景观相互协调，相互依存。

各建筑单体之间形成适宜对位关系，避免在不同角度形成建筑重叠造成钢筋混凝土森林感觉。

整体布局结合了日照间距绿化布置空中限高和消防要求等。

道路交通鉴于本地块面积不大，区内车型道路主要采用了外环方式进行组织，将每栋楼直接挂于外环路之上，从而在维持车行交通体系便捷通畅基础上实现中心地带人车分流，在最大程度上减少车辆对小区内部居住环境负面影响。

户型设计参照业主要求统计与现行建筑设计规范标准进行设计，建造多种面积多种形式户型。

户型设计强调功能齐全和合理布局，平面布置充分利用自然采光和通风，降低能耗。

减少结构占套内使用面积，增加建筑布置灵活性及使用面积，空间灵活可变，隔断多样化，住户可按照各自使用要求来布置自己户型。

楼地面底层厨房卫生间地面采用回填土分层夯实后浇筑混凝土，其余为架空板楼面采用现浇钢筋混凝土楼板，细石混凝土楼面。

屋顶全部采用坡顶。

屋面设防水保温隔汽层。

门窗外门窗与四周墙体连接处严格按有关技术规程施工，做到密闭防渗。

本建筑中玻璃选用符合建筑玻璃应用技术规程要求。

玻璃幕墙平台走廊楼梯及阳台栏板出入口门厅等部位玻璃均采用安全玻璃。

建筑色彩墙面颜色以黑白灰为主调，以透现简洁流畅和淡雅脱俗现代主义风格，空调机位采用浅色金属条或木质格栅。

外墙以多孔砖和砌砖，内墙以砌块作为砌筑材料。

五配套工程方案电气工程方案居民住宅楼电梯与公共照明等负荷为二级，采用低压双电源供电。

变配电系统拟建项目供电由临沂市供电公司提供，从支线引入小区变配电室，经变配电室变压为，低压电供项目内各用电单元使用。

高压侧采取单母线，变压器低压侧采取单母线供电，变压器高压侧拟采用三相过流速断单相接地保护及变压器超温报警。

操作方式采用交流操作，操作电源为交流，在变压器低压侧设置成套静电电容器自动补偿装置，以集中补偿形式使高压侧功率因数提高至以上。

在变电所高压配电室设置量电柜，采用高供高量计量方式，住宅采用每户表三相表计量。

照明系统起居室及般活动区，卧室，餐厅厨房，卫生间，楼梯间。

住户配电箱内设总开关，入户导线采用铜质导线穿钢管敷设。

弱电系统电话通环境带来定改善。

四创造就业机会促进经济发展该项目建设，将在定程度上带来就业机会。

本项目属于房地产建设项目，项目建设过程中可吸纳部分农村剩余劳动力，缓解社会就业压力，加快农民致富建设步伐。

剩余劳动力转移，是我国经济建设重中之重，合理安排剩余劳动力，才能使该地区经济平稳快速发展。

项目建好以后，要想维护小区良好室外环境，必须安排专业人员进行维护，这也就给物业公司提供了机会。

可见，本项目建设将会给社会提供定就业机会，促进经济发展。

社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有定增量，对交通和市场将有较高要求。

本项目周围交通条件较好，建成后交通和市场环境应大体满足需求，业主生活交通购物等都较为方便。

本项目位于临沂市区，虽然拟建工程在开发建设和使用过程中会对周围生态环境产生定影响，但项目单位严格执行环境保护标准，并采取了相应减缓措施，项目建设基本不会对周边土壤和居民造成较大影响，对当地自然环境影响较小。

项目建设不仅能有效吸纳当地剩余劳动力，对提高当地居民收入具有积极作用，而且还能缓解该区住宅压力，为居民提供新居住环境，因而能得到周边居民普遍支持。

本项目符合临沂市土地利用总体规划和城市规划条件，基本上不存在难以调和处理冲突及矛盾，项目社会经济价值总体上是被认可。

墙安装。

二给排水工程给水工程本项目用水主要为生活用水，水源采用市政管网自来水。

供水方式采用自来水直供及设置水泵和水箱联合给水方式。

在小区内形成环网，供本项目用水。

排水工程本项目排水采用雨污分流制。

污水主要是住户生活产生生活污水，废水经区内污水管网汇入化粪池处理后排入区污水处理厂。

雨水经过雨水斗室外雨水口空调冷凝水收集管室外雨水管汇入城市雨水管网。

三消防工程本项目室内设消火栓给水系统，室内消火栓用水量，室外消火栓用水量为，火灾延续时间小时，室外消防用水由室外消防管网供给。

室内设置消火栓箱，并确保室内任何部位均有支水枪同时到达，室内消火栓箱采用单栓消火栓软管卷盘组合箱，箱内配置消防栓直流水枪和衬胶水带，消防软管卷盘套，箱体下设置灭火器。

消防用水通过消防稳压泵气压罐满足初期火灾用水。

消火栓两台，用备，室外按规范要求设置消火栓水泵接合器。

室外由市政上水第章申报单位及项目概况项目申报单位概况临沂房地产开发有限公司成立于年月，是家集房地产开发经营五金建材销售相配套综合企业，公司注册万元。

年月临沂房地产开发有限公司经临沂市建设局审定房地产开发暂定资质，资质证书号为。

该公司经过近年发展，于年月被市建设局评定为具有四级开发资质房地产开发企业，公司现有职工人，公司下设办公室财务部工程部经营部物资供应部物业管理部等职能部门。

临沂房地产开发有限公司本着追求卓越，开拓创新企业精神，在房地产开发建设中积极采用新技术新材料。

已成功开发建设了莒南小区，建设规模万平方米。

项目概况项目建设背景经济适用房建设是与社会主义市场是潜力巨大市场。

房地产市场回暖年房地产似乎并没有摆脱年情形市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金耗食用油约为公斤，产生油烟约为每年。

拟建项目停车位个，按单个汽车和排放量为和计算，拟建工程汽车尾气和无组织排放量分别为和。

居民生活垃圾主要集中于小区垃圾箱内，会产生少量恶臭气体。

废水废水来源主要是居民区生活污水，生活用水量标准为人，按社区人口人计算，用水量，排放量按用水计算，污水产生量为。

噪声营运期噪声主要为汽车出入噪声道路噪声。

汽车出入噪声主要集中于上下班高峰期。

道路噪声主要为周围道路车辆噪声。

固体废弃物项目运营后固体废弃物主要是居民生活垃圾，项目建成后，居住户人均垃圾产生量以计算，小区垃圾产生量约为。

二项目营运期环境保护措施废气处理油烟拟建项目油烟产生量为，住户油烟废气采用吸排油烟机进行处理，般普通排油烟机去除油烟率为，拟建项目油烟排放量为。

居民楼在设计时在墙内留有集中排放烟道，住户仅需将脱排油烟机排风口接入烟道即可。

集中收集后，经竖向专用烟道于各住宅楼顶集中排放。

油烟经过处理后排放量较小，对周围环境影响较小。

汽车尾气汽车排气时间较短，且地上停车位分散在楼群之间，比较容易无组织排放，汽车尾气无组织排放浓度可满足大气污染物综合排放标准中无组织排放浓度监控限值要求。

对周围环境影响较小。

恶臭气体产生量较小，经过对垃圾及时处理，对环境造成影响较小。

废水处理本项目废水经化粪池处理后外排污水进入城市污水管网，汇入临沂市污水处理厂处理达到城镇污水处理厂污染物排放标准级标准后排入陷泥河，对周围环境影响较小。

噪声处理本项目汽车出入时低速缓行，禁止鸣笛，做到文明驾驶，噪声影响可以降到以下，基本不会对居民造成影响。

本项目区域内车流量不是很大。

拟建项目在道路与小区之间设置定防护距离，沿街居民楼安装双层窗等隔离措施后，对本项目居民区影响较小。

固体废弃物处理本项目固废产生量为，由环卫部门统收集填埋处理，不外排，对周围环境不会产生不利影响。

三卫生防疫住宅内水箱及水池内壁贴白瓷砖，以保持水质。

二住宅楼均符合城市规划管理规定中要求间距日照要求，各单元均有良好采光通风条件，主要卧室起居室朝南窗地比大于，同时符合节能要求，厨房卫生间有直接通风采光，厨房设垂直排烟道，并有热水器排气孔。

综上所述，虽然拟建工程在开发建设和使用过程中会对周围生态环境产生定影响，但是只要落实提出减缓措施和执行环境保护标准，所产生不利影响将得到有效控制，并降到环境可以承受程度，为城市居民提供个优美舒适住宅环境。

第七章财务评价销售收入估算根据山东省经济适用房销售价格构成因素计算确定本项目住宅售价均价见下表销售价格构成表序号费用名称计算依据投资额备注前期工程费二建安工程费平方米三基础设施费四开发期间费用五管理费等部门。

二物业管理物业管理品质是项目品质重要组成部分，为提升小区服务档次，应引入全新物业服务理念，由社区管理者变为社区服务者，提供全面而人性化服务，使住户有社区主人感觉。

本项目在预售前，采用招标方式选择优秀物业管理公司与其签订前期物业管理服务合同委托实施前期物业管理，物业管理总经理设备材料部行政管理部施工管理部财务部人事部技术管理部公司要提前介入，参与方案制定，对小区实行统物业管理。

物业管理公司服务内容及负责包括维护社区治安。

道路公建管线及设备维护检修。

水电暖气供应管理。

环境卫生绿地及景观维护管理。

向入住居民提供需要商业服务。

社区其他管理事宜。

项目交付使用后，按物业管理条例等相关法律法规规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会，由其选聘物业管理公司实行规范物业管理。

八项目实施进度本项目实施条件较为成熟，企业在争取尽早落实资金同时，应做好项目开工前准备工作，以缩短建设期，尽快达产见效。

本项目拟定建设期为年。

九投资估算及资金筹措经估算，项目投资万元，其中前期工程费万元，建安工程费万元，基础设施费万元，开发期间费用万元。

投资估算表单位万元序号费用名称计算依据投资额备注前期工程费图