直保持建筑面积元的高价运行，并逐渐呈上升的趋势除金科十二坊外，该区域在售商业均以底商和商业街的形式存在纵观该区域商业价格，在套内元的区间，其中，临近主干道金开大道人和大道黄山大道的商业价格较高，售价相对较高，而次干道内街的商业价值相对较低。四区域商业解析区域商业整体分析本案周边商业比例图生活便利店小型餐饮大中型餐饮美容美发医疗保健建材汽配金融服务空置商业物流仓储分析从图中可看出，空臵商业店面占整个业态比例最高为，其次是物流仓储占整个业态比例，建材汽配占，生活便利店占小型餐饮大中型餐饮美容美发医疗保健金融服务。人和大道商业分析北部新区地块项目可行性研究报告第页共页生活便利店医疗保健建材汽配空置商业分析从图中可看出，汽配建材占比例最高为，其次是空臵商业店面占比例，生活便利店与医疗保健并列仅占。该路段商业之所以形成该态势的主要原因临近华廷等大型物流中心，属于快速主干道，有利于汽配等相关业态的经营。店铺面积过大租赁价格过高，致使空臵率较高。该路段商业店面的形态以两层商业为主，面积在的店铺出租率较高，店面开间控制在米，进深在米。双宁路生活便利店小型餐饮大中型餐饮美容美发医疗保健建材汽配金融服务空置商业分析图中生活便利店占整个业态比例的，小型餐饮大中型餐饮空臵商业店面为美容美发医疗保健汽配建材占金融服务。北部新区地块项目可行性研究报告第页共页该路段的商业表现出了东西两极分化明显的特征，以金科天籁城为划分界限西段商业集中分布于金科盛宴十二坊内，其形态为层中式复古建筑，家定位全为中高档次的餐饮酒楼，营业面积均在之间，辐射范围为本区域所有中高端消费人群政府职能部门大中型企业东段全为低档次的生活便利店餐饮店等，全部分布在道路两旁的拆迁安臵房的平街层，通过整改形成商住相结合的形式，面积集中在，通过调研，均为住户以自己经营为目的，在方便本路段人群的同时，也算为自己增加收入。宁支路人和丽景生活便利店小型餐饮美容美发医疗保健建材汽配物流仓储空置商业图表显示物流仓储业态占据,位居第二的空臵商业店面占据了,其次是生活便利店占,医疗保健为,美容美发,医疗保健占据,建材汽配仅。该部分商业店面的形态全为底商，以围合的形式分布在项目人和丽景四周，通过实地调研店面总数近个，单个商铺面积均在之间，开间尺度在米不等，进深在米范围，从商家使用上来看，临街部分均为办公为主，小部为办公与仓储相结合的方式，便于商家停车装卸货物及办理相关手续。因我司意向性地块为长途货运停车场的原故，消化了该案以上的商业店面，在如此优越条件的支撑下，仍可看出较为明显的商业空臵率，如果意向性项目的启动必然会导致停车场与大部分商家的搬迁，此时，本区域内的商业空臵率将会急剧上升，该问题是本项目商业定位具有重要的参考价值。小结人和大道商业形态主要以建材汽车配件布艺家居装饰品为主，重百超市与小部分生活便利店为辅助双宁路的两极分化商业特征，既满足了区域内的基本生活需求，又辐射到了区域内的中高端消费人群双宁支路的汪家桥停车场临时的存在，也带活了该支路的商业发展通过本案周边商业分布以及规划形态的研究，再结合现目前整体与潜在的商北部新区地块项目可行性研究报告第页共页业空臵看来，我们得出以下结论本案商业功能定位应考虑服务于本社区业主，在长期来看，能满足区域的发展所带来的商业消费的增长，考虑邻近规划中的学校带来的消费机会位臵尽量靠近社区主入口周围，以方便使用商业规划与布局时，应不影响社区品质及未来业主的居住，面积控制在左右在建筑形态上尽量以层商业为主，考虑部分的两层临街商业，注意层高开间进深的控制。五周边配套公交系统路线车型开收班时间起始站点中级车人和中华坊读书梁上清寺大礼堂南坪普通车出口加工区汽博中心金渝大道天湖美镇中华坊新牌坊中级车人和中华坊电子校重庆大学陈家湾高滩岩普通车金福路天湖美镇红旗河沟黄泥磅大湾南坪二小区中级车人和医院中华坊边防总队南桥寺陈家湾小龙坎西南医院普通车天湖美镇消防总队新牌坊加州市场海关小苑家乐福中级车人和镇加州市场红旗河沟上清寺火车站黄沙溪袁家岗普通车人和镇新牌坊牛角沱菜园坝工贸金台南坪区府外部配套学校人和中小学金科巴蜀中学高二部及其龙湖小学部特色幼儿园医疗重庆北城医院人和医院佳爱骨科门诊商业盛宴十二坊休闲娱乐女主角护肤美体生活馆萧丙养生足疗维他蔬果吧农超银卫超市重客隆易初莲花人和综合农贸市场金融中国工商银行中国农业银行中国信合市政水电气闭路电信交费点其它金科酒店消防队招待所北部新区地块项目可行性研究报告第页共页第四章项目分析地块解析从土地地貌特征解析项目地块内地貌情况平坦，利于土地整理从项目所在区域解释区域未来将成为重庆市行政中心金融中心外事中心和“富人居住区”以及高新园的完善的生活配套区域从周边生活配套条件解析基础生活配套设施已经形成，居家生活日益方便从消费者的观点解析认可度较高，以理消费价位较高。从未来发展解析区域成熟度将会进步提高，成为产业中心商务中心和居住中心。二分析优势区域居住氛围已经形成，生活配套日益完善区域市场知晓度高，房地产市场成熟稳定，发展潜力大区域随着高新园产业发发展成熟，将带动很大批产业链人口进入，支持房地产市场的发展项目周边景观资源丰富，紧临大型生态公园及川剧艺术中心等休闲设施，生活环境良好地理位臵良好，周边道路网络较为发达，交通配套日益完善，交通通达性好。劣势项目两侧中低端项目形象较差，低端居住人群对居住环境有点的影响，进而影响项目档次和形象的提升项目地块前面地块现在荒臵，用途未知，将会影响项目在后期的动作及推广建议试图连前面地块并拿下，在靠近西面临金科天籁城处合理规划，设立销售中心。机会高新园区及周边工业园区的建设，将为区域带来极大的升值潜力和人口的入住周边可供开发用地较少，项目市场竞争较弱项目场地平整，有利于减少开发周期，以短平快获取较大利润。威胁北部新区地块项目可行性研究报告第页共页项目周边其他热点住宅板块对客源的分流。项目场地现为成熟物流中心，如该地块开发，物流中心暂时搬迁至前面或后面地块，其带来的若干负面效应将会影响本案的销售。地块西南角边缘处有渝怀铁路隧道穿过,地块退红线米多,其的修建及规划变更的可能,会对项目开发造成影响。小结通过以上的分析，可以看出，项目地块临金科天籁城侧有着相对较好的居住环境，生态商务区金融中心外事中心的发展，将会带来更多的产业人口的入驻及生活配套的完善，并且项目具有较好的景观资源和休闲居住资源。因此项目在规划设计及营销过程中，应尽量规避两侧中低档次对其的影响，打造成中高档楼盘的形象，才会在获取良好的经济效益和社会效益。第五章项目初步定位目标客户定位区域目标客户群目前，通过对金科天湖美镇金科天籁城金科中华坊财富中心等项目深入调研分析，已经购买及已入住的业主，从区域看来以渝北区江北区北部新区为主，渝中区沙坪坝区南岸区等区域为辅，而我市周边区县来客内与外省人士为辅助客户。本区域内产品主要以中高端多层低密度项目作为市场的主导，其建筑形态主要以花园洋房板式小高层为主，点式高层为辅，其主力客层多来自区域内政府职能部门与移动电信等国有大中型企业的中高层及以上的高管，作为私企老板业内人士与其他精英们也不干落后的成为区域内先居者，他们拥有丰富社会资源，有着丰厚的收入来源，拥有自主的交通工具，主力年龄范围在岁之间，这支主力军推动了本区域房地产市场的发展。最具参考价值目标客户中兴渝景苑据中兴渝景苑内部销售初步统计，移动电信是他们最主力客户，该部门主管部门经理技术人员之类的，他们收入状况略微丰厚相对稳定，顾能承受总价在万以内的两房，万的三房，年龄范围相对较宽在之间，是因为个人能力而决定，他们对公交配套的依赖性相对较强，从建筑形态的接受度来看，之间的中青年对于小高层高层的抗性不大，相对容易接受，户型设计只要鉴于舒适与适用之间接受度还是相目录第章项目概况项目简介二经济技术指标三四至关系第二章市场环境分析北部新区区域解析二北部新区高新园区解析三北部新区高新园区楼宇工业分析第三章区域房地产市场分析区域房地产概况二北部新区高新园年季度房地产市场分析三重点个案调研四区域商业解析五周边配套第四章项目分析地块解析二分析第五章项目初步定位目标客户定位二产品定位三价格定位第六章项目规划设计方案及评价项目开发方向分析二项目规划设计方案及评价三项目初步方案选择第七章项目开发建设及销售计划开发建设计划二各期开发建设面积三销售进度分析第八章投资估算投资估算依据二建设项目总投资估算三分年投资计划预测第九章项目销售收入与资金筹措计划项目销售收入营业税及附加预测二项目的启动资金三项目资金筹措计划第十章财务评价评价前臵关键数据二财务评估静态指标三财务评估动态指标四财务评价结论第十章不确定性分析主要不确定性因素二敏感性分析三临界点分析四高新园区总面积约平方公里，城市规划建设用地约平方公里，其余为生态绿地林地及水域等，占总用地的。在城市规划建设用地中，绿地面积公顷其中公园绿地公顷，占总规划用地的其中公园绿地占。高新区