会。项目是难得见的超级大盘，直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强的竞争能力。项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率,经济效益较好贷款偿还期年,偿债备付率，具有较强的偿债能力,贷款风险较低项目的建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。综合上述，认为本项目是个效益好风险低的优质项目。项目各项经济评价指标详见表。经济评价指标汇总表表序号指标名称单位项目期工程期工程期工程期工程期工程项目总投资万元资金筹措万元项目资本金万元资本金投入万元利用上期滚动资金万元返还上期滚动资金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率总投资收益率资本金净利润率偿债备付率期银行贷款偿还期年二期银行贷款偿还期年三期银行贷款偿还期年四期银行贷款偿还期年五期银行贷款偿还期年第二章市场分析衡阳市概况衡阳市位于湖南省南部，湘江中游，东临株洲，南临郴州，西接邵阳娄底，北连湘潭，素有雁城之说，是湘南最大的城市和政治经济文化中心，也是对外开放的旅游中心。因市区地处南岳衡山的南面，顾名衡阳。衡阳市是湖南省第二大城市，全市辖县市区，总面积万平方公里,总人口万。其中城区面积平方公里,市区常住人口万。衡阳交通四通八达，境内公路铁路水运十分便利。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿扼两广，锁荆吴，地处南北要冲，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。衡阳资源丰富，是全国著名的有色金属之乡非金属之乡和鱼米之乡衡阳旅游资源丰富，遍布自然景观和人文景观，特别是南岳衡山，以山川形胜而独秀，以佛道共荣而扬名，是名闻天下的集揽胜探险度假避暑于体的多功能旅游胜地。本项目所在的衡阳市高新技术开发区是年成立的省级重点开发区。高新区位于市区西部，规划总面积为平方公里，首期开发平方公里。高新区环境优美交通便捷，基础设施易于配套，邻近众多政府机关大专院校等。二衡阳市经济发展情况衡阳税收地方财政收入情况近几年，与财政收入同步增长，由年的亿元上升到年的亿元，财政收入由年的亿元增长到年的亿元，具体数据见表。衡阳与税收统计资料表单位亿元项目年年年税收地方财政收入衡阳进出口与引进外资情况衡阳市年进出口总额亿美元，年达到亿美元，年增长倍。年注册外资亿美元，年达到亿美元。年实际投入外资亿美元，年达到亿美元。外贸进出口与引进外资的快速增长成为衡阳经济发展的强大动力。见表。衡阳进出口及引进外资统计表单位亿美元项目年年年进出口总额注册外资实际利用外资衡阳固定资产投资及消费品零售情况衡阳固定资产投资年亿元年达到亿元年增长倍多,消费品零售总额从年的亿元上升到亿元,增长倍。见下表衡阳固定资产投资及消费品零售总额统计表单位亿元项目年年年固定资产投资消费品零售总额衡阳工业和旅游业发展情况衡阳工业年工业总产值亿元年达亿元,增长倍多,旅游收入由年的亿元年达亿元,增长倍。见下表。衡阳工业总产值及旅游收入统计表单位亿元项目年年年年年工业总产值旅游收入从以数据可以看出，衡阳市经济在近几年在稳步增长，随着广东省经济的产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距广东较近，具有区位优势，有着丰富的劳动力资源，较低的土地价格。衡阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。衡阳经济的快速发展，城市化进程的不断提高，居民收入水平的持续增长是衡阳房地产业规模不断扩大，价格稳步提升的主要动力。三衡阳城市化进程与房地产发展衡阳经济的快速发展加快了衡阳城市化进程，城市化使衡阳人口保持较大幅度增长。年至年，衡阳市区人口每年平均以的幅度增加，年年年年分别比上年增加万人万人万人和万人，见表。标志着衡阳市城市化的速度，人口增加及人均住房面积增加，为衡阳房地产业发展提供了稳定需求。衡阳市城区人口统计资料供应量统计与需求量预测口径致，确保供需分析推理逻辑化，年末存量土地的可开发量包括开发商手中的存量土地可开发量在售面积。供应量从年开始推算，据有关资料年住房存量约万在建或未开发的土地存量约万，可开发商品住宅面积约万土地拍卖开始至年月，累计供应土地万，可开发商品住宅面积总量约万。存量土地新增土地可开发量及存量商品住宅总计万平方米，按年人均住房面积及拆迁补偿量推算，年至年累计提供商品住宅万，即消耗了可开发量总计中的万。因此，年末存量土地可开发量为可开发量总计与累计提供商品住宅之差额万。见表。存量土地商品住宅可开发量分析表表单位万平方米序号项目年年年年年土地存量土地新增土地供应量土地累计商品住宅可开发量存量土地可开发量存量房新增土地可开发量小计商品住宅可供应量累计可供应量每年销售量累计已开发量年末存量土地商品住宅可开发量供需平衡分析年末存量土地可开发量万，不可能在年年内全部完成开发，有的地块年开发结束，有的将持续较长时间，如有的大盘可能持续开发年。年年年年需求量分别为万万万万四年需求总和为万平方米。从工程建设周期分析，开发商的在建项目及存量土地的商品住宅可开发量满足两年至三年的需求量是合适的，供需基本平衡当低于年的需求量时将影响市场供应，因为开发周期需两年左右从前期准备到交房，即使政府立即投放土地也不能满足两年内的需要，因此可判断为供不应求年则加大开发商的资金成本，当房价滞涨时，开发商将无法承受，认为供应量偏大大于年则认为供过于求。衡阳市区存量土地的商品住宅可开发量可满足的年限计算如下满足年限年分析结论因衡阳市存量土地的商品住宅可开发量可满足的年限年，判断为供需关系基本平衡。供需关系不是影响衡阳市房地产价格的决定因素。五衡阳市房价水平及变动趋势分析衡阳近几年房价水平评价指标如何确定衡阳房价正常价位标准，有的地区流行以个月工资买平方米住房作为合理价位。国际公认的标准是房价收入比。评价标准根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。日本是比美国是比而中国各个城市不而论，从比到比都有，年深圳市房价比年下降了，房价收入比从倍下降到倍，房地产增加值则从年的亿元上升到年的亿元，年均增长。年对个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为，平均值为中位数为。世纪年代初世界银行中国局的首席经济师哈默先生在进行中国住房制度改革研究时，得出个房价收入比在倍之间比较适当的结论，这是个世界银行认为比较理想的比例。其实，合理的可接受的房价收入比与城市人均可支配收入增长幅度和房地产发展阶段有关系，人均可支配收入增长幅度大的城市，人们对收入预期的信心指数较高和经历还贷困难的周期更短，因此能承受比般城市更大的房价收入比。合理的房价收入比与房地产发展阶段的关系，根据些中等发达国家的房地产发展轨迹，般认为人均在美元至美元之间，人均住房面积在平方米以下，是个城市房地产需求最旺盛和发展最快的阶段，是个国家房地产业高速发展时期，这时期人均可支配收入增长快，可接受的房价收入比最高。目前中国大多数城市在今后十年内，乃至更长段时期，仍处于这阶段。根据中国过去十多年房地产发展规律，我们认为中国的房价收入比稳定在倍之间是可能的，左右为保守估计值，左右为最可能值，左右为最高值。短期内超过，甚至达到都是可能的，但不能长期稳定在以上，过高时则必然回归到合理水平。根据上述分析得出的判断，收入较快的城市，如沿海城市合理的房价收入比保守估计可取最可能值和最乐观估计对于中部地区比沿海地区可降低对于西部地区可降低。衡阳属于中部地区，保守估计可取，最可能取，最乐观估计取。评价标准沿海发达城市低限，最可能，上限中部地区低限，最可能，上限西部地区低限，最可能，上限评价准则准则房价收入比上限或或，超高位运行，严重影响需求，价格滞长或回落。房价收入比人均居住面积平均房价人均可支配收入衡阳市区房价收入比统计结果见表。衡阳市区房价收入比统计表项目名称年年年年年年人均可支配收入人均居住面积实际平均房价实际房价比表中数据根据衡阳统计局年统计资料，年全年人均可支配收入元，根据调查资料年平均房价元平方米，测算的房价收入比。结论根据去年衡阳市的房价收入比可以得出结论房价在低位运行，会刺激需求，目前还有较大的价格上涨空间。中长期价格变动趋势分析方法与参数预测房价变动趋势，需要竖立根标杆，这根标杆就是能长期稳定的合理房价，合理房价可以用下式计算合理房价合理的房价收入比人均可支配收入人均居住面积用合理房价与去年平均价格比较，测算本年开始及今后年内每年的价格合理回归幅度。计算式如下预预测测年年合合理理房房价价当当前前房房价价实际房价比变化图表年年年年年年房价比预预测测二二年年第第二二年年合合理理房房价价当当前前房房价价预预测测三三年年第第三三年年合合理理房房价价当当前前房房价价预预测测四四年年第第四四年年合合理理房房价价当当前前房房价价预预测测五五年年第第五五年年合合理理房房价价当当前前房房价价衡阳市区价格趋势分析当前的房价收入比表明，目前衡阳市区房价水平处于低位运行，与全国三线城市及周边相邻城市的房价相比，衡阳目前的商品房价还处于低洼期，处于个城市房地产快速发展的初级阶段随着成本的提高需求的旺盛及消费者追涨的消费心理和行为，将造成衡阳房价的上涨今后衡阳房价下跌的可能性很小，旦宏观经济形势高涨当地经济发展加速和人均可支配收入增长幅度较高，有大幅上涨的可能性。衡阳市的分析表明，即使以西部地区的评价标准，房价收入比低限，未来年的售价平均环比增幅，见表最可能的估计房价收入比，未来年售价平均环比增幅，见表乐观的估计房价收入比，未来年售价平均环比增幅，见表。房价有爆涨的可能。项目评价采用的价格变动趋势上述分析结果已由其他城市的发展轨迹得到验证，目前衡阳的房地产开发远远低于湖南省其他同类城市，房价方面，衡阳与周边相邻市州也是有差距的。相关数据显示目前郴州市场上多层产品最高售价