阳博物馆富乐山芙蓉汉城旅游产业带的发展。本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升，为成都置信走向四川置信乃至走向中国置信作出贡献。本项目成功开发将会加快宏信房产成长的步伐。二经济效益可销售房产收益亿元可销售房产成本亿元可销售房产利润亿元可销售房产利润率固定资产成本亿元项目总现金利润亿元项目总利润率九结论在满足了我公司提出的基本条件的基础上，本项目运作是可行的。住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。第章项目背景第节项目开发微观环境历史沿革风格确定毗邻东汉的汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉城街的开发设想。并成立了专门的越王楼芙蓉汉城开发建设办公室，制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不甚理想。介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，随通过绵阳市经合办邀请我公司应标。政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门领导对我公司表示了极大的信任，希望我公司进入绵阳市场。二项目获取土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让，不与游仙区政府发生直接关系。净地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩虽然要求在月日后实行公开招投标政策，但政府表示对本项目实行特事特办。市场价格我公司已经提出全部代征地免费的要求，政府目前还没有明确表态。据估计目前该地块的假想土地市场拍卖价格大概在万元亩。三项目开发条件土地状况项目位置宗地位于游仙区开元片区开元村，环路东段外侧，芙蓉溪西侧。地块形状宗地形状呈狭长的大刀形状，沿溪侧，地面为低洼地，高差在米左右。宗地临芙蓉溪的边长约为米左右。土地面积宗地总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩拆迁情况目前地块西南部分余亩已经拆迁完毕政府承诺在签约付款顺利的情况下，会在年月底完成全部拆迁。二周边景观详见项目周边关系图芙蓉溪宗地东侧的芙蓉溪历史文化悠久，在唐代名为东津，溪上多渔船，杜甫曾留下多篇文章宋代两岸种木芙蓉，溪内种水芙蓉，固名芙蓉溪。仙人桥目前宗地东北角的芙蓉溪上有仙人桥，桥名历史悠久，桥下有水坝，水位较高，有轻微污染，但是每天沿河还是有人垂钓，他日会进步改善。富乐山公园宗地向东与富乐山风景区相望，该景区分为富乐堂富乐山公园两部分，占地面积亩，以三国文化为主题此外在富乐山还有座宋哲元墓。李杜祠在宗地东南角外有座芙蓉桥，桥的东头有李杜祠，祭祀李白和杜甫，占地亩，为清代建筑。市博物馆宗地北方紧邻绵阳市博物馆，馆区内包括汉平阳府君阙，该博物馆主要收藏文物精品多为东汉西汉文物。现已经停工，政府预计年月竣工。宗地东北角外有绵阳市文化局，为两层四合院。宗地西面沿街为多层建筑，参差不齐，建筑物背后有三个小山脊，山脊多绿化植被。三市政配套设施详见项目周边关系图道路交通宗地紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北和科学城内，私家车交通便捷向东北接绵梓路，直达仙海风景区和七曲山风景区。在宗地沿街有条公交车线路，连接城区各个区域，分钟既可进入市区。生活配套在富乐山山上还有座四星级宾馆，在宗地西面有开元酒店，规划中的越王楼二层设大型超市，通过东方红大桥直接进入市区，享受市区繁华生活配套。教育配套富乐实验小学剑南路小学富乐实验中学科学城中和万博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物园。医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院市政配套宗地西侧的环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地块东侧的芙蓉溪河滨路内侧文化优势项目地段和周边传统文化遗址相当丰富，文化底蕴更深厚更真实。旅游优势位于九寨沟旅游环线和三国旅游环线上，本项目建成后将与博物馆李杜祠富乐山宋哲元墓整合起来，成为该旅游线上的颗灿烂的明珠。项目资源整合优势能同时具备上述资源，这在房地产项目中可谓绝品，加上置信实业的品牌和操作手法，具有独无二的优势。经营整合优势置信宏信房产在开发经营理念管理开发经验细节处理上有优势。同时置信公司成功开发的芙蓉古城，能给本项目的规划设计细节处理和营销上带来宝贵的经验。政策优势我公司在争取银行降低按揭门槛方面具有优势能获得当地高层政策扶持优势不利因素政府人员变动，社会关系没有得到有效建立经济形势和经济政策发生不利变动中高档住宅市场需求总量偏低。④宅基地政策对中高端客户存在分流。企业资本运作紧张人力资源紧张外围市政工程富乐桥进度缓慢优惠政策风险，前期的若干承诺的优惠政策不能兑现。政府职能部门及所谓的专家委员会干扰本项目的方案设计。项目工程进度缓慢⑩开发速度和开发节奏过快市场竞争激烈，销售缓慢社会关系网不健全，特别是职能部门基层关系尚未建立。目前的人力资源队伍没有实战的管理经验，还需要在以后工作中逐步锻炼和磨合。在销售价格偏低的情况下，存在成本控制压力。④相对而言地理位置有点偏远。外在威胁内在劣势备注箭头代表潜在的转化趋势黑体字表示易变因素，宋体字表示相对稳定因素第二章市场定位及可行性分析市场定位市场定位住宅市场面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活生活品质意识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。市场面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮娱乐休闲，自有资产相对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意识且有定投资实力的群体二目标群体描述区域特征的面向绵阳市区的面向周边市县收入特征临河大户型家庭固定年收入在万元以上或者家庭存款额在万元以上。普通公寓家庭固定年收入在万元左右或者家庭存款额在万元左右。商铺年营业额在万元以上或家庭存款额在万元以上。职业特征临河大户型国家政府机关及大中型国有企事业单位主要领导大型私有企业主普通公寓高收入国家职能部门公务员大中型企业高层管理人员特殊专业技术人员中小型私有企业主。商铺国家政府机关及大中型国有企事业单位主要领导中有投资意识者大中型餐饮娱乐休闲行业业主。二项目定位功能定位本项目属于个复合地产，以住宅地产为主，商业地产为辅。商业地产以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅。二物业类型定位住宅层公寓商业用房层商业综合经营楼层商业广场临街商铺三档次定位住宅中偏高档次商业用房中偏高档次，特色行业可适当放宽四规模定位住宅万平米商业用房万平米五差异化定位住宅绵阳综合品质最高的，由置信开发的，生态环境优美，具有港式物业管理水平具有传统人文韵味的新型精神文明社区商业房产以汉代川西文化为主要特色的，集绵阳当地传统特色餐饮娱乐休闲绵阳汉代文化旅游社区配套投资为体的大型复合型商业地产。三市场定位可行性分析绵阳芙蓉汉城市场需求总量意向群体目标群体诚意群体购房户数城市辖区总户数中高档商品房目标户数购房总户数诚意群体户数目标群体户数城市辖区购房套数城市辖区目标群体套数城市辖区诚意购房群体套数套套套最后购房户数加外来购房者最后目标群体户数加外来购房者最后诚意购房群体户数加外来购房者套套套有可能购买汉城项目住房在目标群体中所占比例为,即在户年内购买中高档商品房购房者中，要购买汉城项目的购房者户数为户。二绵阳芙蓉汉城诚意消费群体消费需求汉城项目的诚意群体消费特征这类群体只是中高档商品房目标消费群体的个细分市场，这部分群体在消费者背景上与目标群体相同，只是在购房的些需求上有非诚意群体有差异，他们与非诚意群体相比更注重生活质量和品位并不看重市中心区域，他们更多追求房屋的面积更大些，户型主要追求跃层和错层，房屋类型主要选择小高层多层和连排别墅。绵阳芙蓉汉城诚意消费群体消费需求内容户型结构诚意群体比较看好错层和全跃层住宅面积需求有的诚意群体选择的面积在平米之间套型结构诚意群体中有购房者选择三室两厅双卫④房屋单价诚意群体所能承受的平均单价为每平方米元房屋总价诚意群体所能承受的每套房屋平均总价为万元商业形态的访问对象希望修建类似于丽江古城的，传统风味小型餐饮小吃酒吧景观条街的访问对象希望修建集购物休闲餐饮娱乐文化居住为体的中等规模商业步行街。三芙蓉汉城与消费者需求重合分析消费者需求本项目提供或宣传项目区域的商品房档次小康舒适型以绵阳中高档住宅为主项目区域的商品房风格苏州园林和中国古典庭院仿古建筑园林绿化购房者希望住在人文环境好的社区规划设计以人为本，业主尊贵地位占目标群体群体的人未购房原因没有找到理想的住房汉城能提供理想的住房绵阳中高档商品房存在绿化少户型不好等原因购房者对物管的需求较全面较高港式物管购房者对绿化的需求格调品位较高园林式绿化汉城项目所提供的产品至少在以上个方面与消费者需求能较好的重合。但是汉城项目提供的产品有两个重要的地方与消费者需求不相符合，值得探讨。其是商业样式消费者有的认同该区域适合修建水景商业街，而且这部分群体是中高档餐饮的主流消费群体，而消费者对本项目概念中提到的临街门面，二楼商铺兴趣认同度最低，只有。其二是诚意群体中有的购房者打算购买汉城小高层电梯住宅，有的购房者打算购买汉城高层住宅项目，另有的购房者认为只要位置价格合适多层和电梯无所谓，而本项目却没有提供小高层电梯和高层电梯公寓。四结论绵阳芙蓉汉城项目基本的市场支撑现实存在，但这个群体不够庞大，按照汉城项目户的开发规模计算，供求系数为户户，供需比偏小，限制了汉城项目的开发规模和开发节奏。目标群体对汉城项目最为感兴趣的前三项内容依次是第是仿古建筑形式汉代文化韵味第二是环境优美园林绿化第三是港式物业管理服务，而这些因素恰好是本项目及本公司的优势所在，并且在当地具有绝对的竞争优势，因此从量上和内容上本项目的市场定位是可行的。本次调查中没有对本项目的商业房产展开专项的商圈调研和市场容量调研，我们根据周边商业辐射的半径的人口及消费力来看，本项目的商业房产只能满足本小区居民的附属消费，市场容量相当有限，只能定位于社区型商业形态。要想达到政府的