金占用总量延缓资金支出时间，降低前期资金风险。

五主要结论及建议主要优势处于北京房地产开发热点地区之交通便利，城市铁路等直达城市中心规模适当随着市政基础设施的进步改善，具有定的升值潜力主要劣势付款方式不利项目规定的付款方式为短期个月内付清，前期资金占用量大土地交付周期长土地交付时间滞后，拆迁周期较长，项目启动前资金占用周期长拆迁及土地交付期内土地及房产市场均存在不确定因素市场风险不易把握。

市政条件尚未落实市政管线接口位置容量及相关费用需进步落实主要威胁周边住宅市场竞争激烈早期以较低成本取得土地的项目在价格上比本项目更具竞争力和抗风险能力，旦市场需求不足，该类项目竞相降价，对本项目销售威胁较大区域土地市场供应大幅放量本项目周边较大存量的空置待开发用地是本项目的潜在威胁东四环东五环姚家园青年路带国美复地等若干大盘有可能分流本项目目标客户未来发展潜力机会北京市经济及规划发展重心的东移随着开发进度，以央视为代表的极具行业聚集力的公司入住写字楼内外资机构的入住商业及酒店人流的增加，对通州住宅类产品的需求将持续增长京哈高速京沈高速的拓宽改造参见附件“京通高速公路将直通京哈高速通州段将拓宽米”等交通基础设施的进步完善，通州作为北京与东部周边省市的纽带作用加强，对通州住宅需求圈的扩大有积极影响如，随着上海经济的发展及与周边城市高速公路的连通，上海房地产的需求范围已扩大至整个江浙范围，目前经常往返于上海与周边地区的江浙商人在上海中高档住宅的购房客户中占，江浙商人成为上海房地产的主力客户基本结论建议投标价亿元不超过亿元主要依据上述两方案的经济分析通过对项目的经济分析，认为亿元的投标价，可使本项目开发获得合理的投资回报。

当地土地市场交易价格年公开挂牌案例年月日日“京土整储挂通号”位置通州九棵树号。

建设用地万平方米，建筑面积万平方米，土地用途为住宅，挂牌成交价亿元七通平。

计算楼面熟地价万元万平方米元平方米七通平还原三通平地价楼面价元平方米红线外市政费用按元平方米估算元平方米本项目三通平地价元平方米建筑面积万平方米亿元考虑本项目取得后尚有年拆迁时间，此期间发生的土地投资的资金成本约万元，建议报价亿元万元亿元。

年协议转让案例据了解距本项目东公里在售住宅项目，年通过两次转让后取得的三手土地的价格为万元亩七通平不含出让金但该项目出让金享受旧城改造优惠政策，每平方米土地出让金低至几十元。

参照该项目条件，考虑该项目的交易背景为两次转手后的价格等因素，建议本项目报价万亩亩亿元。

附件“京通京哈高速公路拓宽”的新闻报导附表项目方案对比表叠拼方案测算面积表成本测算表工程付款计划表销售计划表销售计划图表资金计划表资金计划图表现金流量表现金流量图表洋房方案测算面积表成本测算表工程付款计划表销售计划表销售计划图表资金计划表资金计划图表现金流量表现金流量图表项目概况标的位置北京市通州区梨园镇小稿村，东至群芳六路，西至规划后场西路，北至公庄大街，南至规划群芳南大街。

规划条件规划用途住宅可兼容商业服务业规划用地面积平方米其他代征公共用地平方米道路绿化容积率绿化率周边环境交通环境距首都机场约公里距国贸桥约公里京通快速路车程约分钟距马驹桥公里距亦庄经济技术开发区约公里距京通快速路公里距京沈高速公路约公里公共交通等公交线路其中经京通快速路直核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！达城铁距城铁梨园站约公里市政条件与本项目相邻的天地美墅附近已完成市政道路铺设，有上下水管线承担小稿村及周边开发项目的供电所开闭站及煤气干线均距本项目约米中介公司介绍。

土地现状本项目用地为型三块土地组成，各块土地之间被规划道路分割。

目前位于南部的地块现状为小树林及小部分村民住宅，其他两块用地现状为村民住宅约多户小商铺及企业。

参见下图项目用地示意图配套公建用地住宅用地限高后万农民拆迁用房即农民上楼项目合亩限高公共绿地规场现状树林及小部分村民住宅划路西住宅用地住宅用地万合亩限高万合亩限高路现状村民住宅小门面及企业现状村民住宅小门面及企业群芳南大街招标条件要点出让方式公开招标暗标形式供地程度三通平不含树木伐移用地性质住宅商业服务业出让年限住宅年商业年建筑控制规模平方米建筑控制高度限高米，限高米。

出让底价的构成土地出让金开发补偿费暂按全部地上建筑面积平方米均为住宅计算出让金付款方式签订出让合同当日，支付出让金总额的作为定金其余部分在个月内全部付清自签订出让合同第日起，除支付土地出让金外，须按月息的比例支付未付款的资金占用费。

开发补偿费付款方式年月日前投标保证金万元签订土地开发补偿协议个工作日内，支付开发补偿费总额的已付保证金转为补偿费协议签订后个月支付协议签订后个月支付协议签订后个月付清土地交付时间土地开发补偿协议签订之日起个月内，储备分中心将宗地交付中标人。

其他要求项目建设期限为年自土地交付之日开始计算。

二周边市场概况总体发展情况近年来，随着的开发建设城市基础设施的改善，尤其是城市铁路八通线的通车，大大便利了通州地区与城市中心区的联系，给通州房地产带来了空前的发展机会，通州已成为北京房地产开发的热点地区之。

周边住宅供应情况本项目周边目前在售住宅项目较多，在售住宅产品大多为多层板楼和板式小高层，售价在元平方米元平方米之间，单套总价多在万。

本项目东侧紧邻的“天地美墅”是该地区唯的联排别墅项目，目前销售单价叠拼元平方米联排元平方米，双拼元平方米。

主要案例天地美墅开发进度天地美墅是几年前即开始运做的房地产项目，但运做速度很慢，今年月正式开盘进入市场销售。

今年年底部分入住。

施工进度大半已经封顶进入内外装修及室外工程阶段，基本为准现房现房阶段。

建筑形式该项目定位是目前周边项目中唯的别墅类项目，以叠拼联排别墅为主。

该项目用地为被规划市政路分割开来的块组成与本项目类似，每块用地四周为大型底商叠拼组成用地内部为层联排别墅四联排和五联排用地核心区域为少量层双拼别墅。

售价叠拼元平方米联排元平方米双拼元平方米底商元平方米。

单套总价万左右。

总规模占地万平方米，总建面积万平方米，容积率。

共套开盘时间年月入住时间年月底部分销售情况目前已售出套住宅及套底商。

销售率约为。

底商大部分项目主干路中心位置的商业均由开发商自己经营。

主要卖点“双城别墅生活”周边唯别墅类项目。

旗舰凯旋开发进度现房准现房期房建筑形式层板式洋房，层板楼。

以平方米小户型为主。

售价多层板楼均价元平方米，洋房元平方米左右。

单套总价万元。

总规模占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，容积率。

共约套住宅。

开盘时间期年月入住时间年月销售情况目前已售出约套，销售率约主要卖点“浪漫法兰西咖啡文化”。

园林设计以“梧桐街”为中心突出卖点。

目标客户为外企年轻职员。

世纪龙鼎开发进度现房建筑形式板式多层小高层。

户型为居复式住宅。

售价均价元平方米。

单套总价万元。

总规模项目占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，容积率为。

期套，二期约套，共套。

开盘时间入住时间已入住销售情况期销售完毕，二期售出约套，约主要卖点北邻翠景公园瑞都公园世家瑞都国际开发进度期房建筑形式板式多层小高层。

户型设计以平方米左右居户型为主。

售价均价元平方米左右。

单套总价开盘时间年月入住时间年月底部分销售情况目前已售出套住宅及套底商。

销售率约为。

底商大部分项目主干路中心位置的商业均由开发商自己经营。

主要卖点“双城别墅生活”周边唯别墅类项目。

旗舰凯旋开发进度现房准现房期房建筑形式层板式洋房，层板楼。

以平方米小户型为主。

售价多层板楼均价元平方米，洋房元平方米左右。

单套总价万元。

总规模占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，容积率。

共约套住宅。

开盘时间期年月入住时间年月销售情况目前已售出约套，销售率约主要卖点“浪漫法兰西咖啡文化”。

园林设计以“梧桐街”为中心突出卖点。

目标客户为外企年轻职员。

世纪龙鼎开发进度现房建筑形式板式多层小高层。

户型为居复式住宅。

售价均价元平方米。

单套总价万元。

总规模项目占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，容积率为。

期套，二期约套，共套。

开盘时间入住时间已入住销售情况期销售完毕，二期售出约套，约主要卖点北邻翠景公园瑞都公园世家瑞都国际开发进度期房建筑形式板式多层小高层。

户型设计以平方米左右居户型为主。

售价均价元平方米左右。

单套总价约为万元。

总规模该项目是梨园镇周边目前在售的大型项目，占地面积万平方米，总建筑面积在万平方米，容积率约。

期