章项目定位主题定位根据本项目所处的地理位置特点差异化经营的理念，本着以特色立足顺应行业发展的思想，本项目定位为绿色的高档酒店式公寓。功能定位休闲商务度假酒店式公寓定位主要依据是项目所在地的周遍环境特点。此区域多所奥运场馆以及高比例的绿化带，民俗园和森林公园赋予了这个地区强烈的运动休闲气氛，临近的亚运商圈和中关村商圈的影响在这里交汇，周围的奥运标志性建筑又吸引着各方的旅游观光者，地处此处的本案力求将这些特质融合并表现出来，并传达给每位的客人。市场定位本项目市场定位于为中高端的消费者提供幽雅便利舒适的环境与高效率的服务。目标消费群体为国内外的旅游观光者企业驻京机构等。项目建设方案及规划设计定位本项目建筑面积万千平米，使用面积约万千平米，地下层为设备层及洗衣房等后勤保障设施所在层。二层为大堂服务台餐厅等配套的功能性服务设施，三层及以上楼层为客房。具体设计见建设规划图纸规划设计定位系，争取成为其接待外地客人的订点酒店针对散客，实行客房餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统结算根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐含客房餐饮大力发展长住客户，针对长住客户，给予定的奖励或优惠。餐饮销售增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈的工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销售举办美食节，扩大餐饮知名度根据每年的节庆推出相应的团圆宴谢师宴长寿宴婚庆宴等开展有奖销售活动，如福寿宴良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动通过与旅行社和导游合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。提高回头率的措施通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，还要为客人提供良好的软件服务包括服务餐饮菜品质量其他营业部门高标准的服务等，同时也可以采用些赠送和让利措施如推行住房消费积分卡，消费达到定的金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。销售激励制度酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部前厅餐饮部等部门的销售奖励制度，保证员工促进酒店销售的积极性，如制定内部员工合理的客房提成奖励制度。针对各合作单位和个人指定奖励政策。第五章投资估算和资金筹措投资估算综合本项目目前进展的状况和外部环境与时间对项目的影响，根据对融资情况和项目进度的预测，现有三种操作方案本项目整栋共层万千建面全面启用，配套设施开业完成其余部分边营业边完善。整体投资估算为亿元。考虑到资金到位情况和项目进展速度，本项目先部分启用层大堂和部分配套服务及层客房，配套设施部分完成，投资估算为亿元。其余楼层和配套设施于奥运会后再行启用，或对外进行分租。对项目进行缩减，改型为快捷式酒店经营模式，仅使用层或者层作为客房，放弃其他配套项目。投资估算为千百万千百万。资金筹措由投资方根据项目前景来决定项目规模及投资额，我方保留的设施情况配套服务项目百分比配套服务项目百分比健身房健身中心诊所游泳池电影院儿童活动室儿童游乐场花园餐饮咖啡超市台球室桑拿网球场商务中心高尔夫练习场健康俱乐部酒吧银行药店购物中心从酒店公寓使用者对配套服务设施的需求情况来看购物场所中餐厅咖啡厅洗衣店银行健身房西餐厅游泳池商务中心必须配置，酒吧洗浴中心邮局多功能厅可以考虑会议室茶馆基本上不用考虑。与本项目有可比性的酒店式公寓物业服务项目情况从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括家居清洁洗熨及送衣电召的士订书报杂志送餐叫醒服务等，由于些酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓，所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。本项目拟订的价格与服务设施项目名称租金水平美金月套使用面积户型本项目居配套设施与服务购物中心健身中心游泳池中西餐厅超市咖啡银行酒吧商务中心药店诊所美容洗衣店多功能厅本项目与其他项目相比较优劣势分析项目优势得天独厚的地理位置位于亚奥圈的中心，北邻国家体育场鸟巢国家游泳馆水立方不足千米，东邻奥林匹克中心，西邻国际会展中心，背靠中华民俗园，距。万亩的奥林匹克森林公园千米。奥林匹克公园，北京最高建筑世贸中心，展览体育中心国家体育场游泳中心这些设施将在奥运会后成为市民休闲娱乐的场所，届时此地区将成为北京市区规模最大环境优美突出运动主题的顶级绿色社区。便捷的交通距离亚运村商圈中心和中关村商圈中心均不超过分钟的路程距八达岭高速路不足千米，紧邻北四环主路地铁号线，拓宽的安立路和清林路使得本地区交通成为北京城区最为畅通的区域。绿色环保的宜居环境由于奥运村遵循很高的环保标准，奥运村将基本放弃传统燃料，另外在照明将使用太阳能照明系统本着绿色奥运的原则，本地区有着相当高的绿化比例。绿色环保的环境有利于本项目的经营发展。经营成本的优势由于前期的工作充分，与开发方进行了充分的沟通交流，双方建立了良好的信任与合作关系，使我方得以千百万的年租金顺利承租，此价格低于市场价格约，使得本项目具有明显的成本竞争优势。项目劣势品牌自主品牌在经营初期将有个相对长期的创立过程，管理体系经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。加盟品牌能迅速获得个成熟的销售网络，并能在管理上得到指导。但加盟经营将限制本身的长远发展，加盟费用提升了经营成本。人力资源无人力资源的储备。分析与解决方案综合各方面的情况分析，本项目得天时地利，客源问题和员工素质成为了关键。酒店的经营在于市场的拓展和成本的控制，在市场的拓展方面，因为有奥运的契机和地理位置优势，所以关键的客源问题将迎刃而解，而后奥运时代本区域无疑将成为个新的繁华中心，所以在客源问题解决以后，管理人员的专业度和员工素质与储备将突显出来，对此，在招聘中应积极联系多家职业培训学校，招募和储备批接受过培训的员工，另外应从社会招聘中引进些有经验有能力的骨干员工和中高层管理人员，并以完善的规章制度和有力的培训使服务团队达到企业和顾客的要求。第三股份完全有能力对农业综合开发进行资金配套。文峰路街道地方财政收入完成万元，农业总收入万元，农民人均纯收入元。五农业技术服务体系状况文峰路街道农业科技服务体系健全，设有农业综合服务站，农技水利林业农机机构齐全，服务功能完备，拥有专业技术人员多人。项目区各村设有农技服务队，科技示范户，形成了完整的科技和社会服务体系，农民具备定的文化素质和生产经验。三基础设施水利骨干工程状况现状项目区属丘陵区，水利灌溉以抽取地下水灌溉为主，现有眼大口井，由于地下管网尚未配套完善，有效灌溉面积亩，由于投入不足等原因，工程配套率仅为，水利设施较为薄弱。二田间工程现状项目区南部属丘陵,农田呈梯田,方田规模大小不，高低不平，田间道路很少，且多年没有整修，路面宽窄不均，路况差，不适合农业机械耕作的需要田间林网不够规范，林象不整田间基础条件亟待改善。三农业机械及农机服务设施项目区内部分农户拥有农业耕作机械，但大型收获深耕机械较少，项目区将争取我市农机部门购机补贴，鼓励农户购置部分大型农业机械，以满足机械化生产的需要。文峰街道设有农机服务办公室，人员名，全部是技术人员，能为农户提供较为全面的技术服务。四交通与电力交通条件非常优越，三兰路威乌高速国道穿越境内，交通方便，区位优势十分明显。项目区内照明电和农村用电设施齐全，拥有配电室个，架设农用电线公里，实现了村村户户通电，电力供给有保障。第三章项目建设的必要性和可行性项目区农业和农村经济发展的制约因素从项目区目前情况看，农业基础设施薄弱，产出效益低制约了项目区的经济发展。是农田水利设施不配套，项目区属剥蚀丘陵，属花岗岩片麻岩地区，水资源短缺。而区内地面最大高差多米。多年来，只能靠天吃饭，农业生产无保障。二是产业结构不合理，受灌溉条件和耕地土壤肥力低所限，高效经济作物得不到发展，农业种植仍以小麦玉米为主，且产量低而不稳，农民增收困难。三是田间路网杂乱，路况差，不适合机械耕作和机械运输。四是群众仍沿用多年的传统种植方法，对良种良法知之不多，对新科技新技术新品种掌握了解的不多。二项目建设的必要性项目区经济以农业为主，农业基础设施农民科学种田水平农业生态环境等已不能满足当前农业和农村经济发展的需要。农业产业结构的调整必须有足够的水源做保障，根据项目区的农业规划情况，计划大面积发展核桃等高效林果作物，而要确保农业产业结构调整的正常进行，使旱岭薄地变成聚宝盆，必须首先搞好水利配套工程建设，使有限的水资源得到充分开发利用。而农户缺乏科学种田知识，造成资金的浪费和化肥农药盲目使用，土壤有机质含量偏低，农产品市场竞争力不高，种植效益低下，影响了农民收入的提高农民科技种田的意识手段缺乏，种植品种老化，效益低，急需进行品种的更新和观念的更新。有必要对农民群众在观念上技术上设备上进行科技培训和引导。实施中低产田改造，搞好水土林田路的综合治理，建设高标准农田，目的在于改善农业资源利用现状，加强农业基础设施建设，进步优化种植结构和品种结构，改善生态环境，实现农业的可持续章项目定位主题定位根据本项目所处的地理位置特点差异化经营的理念，本着以特色立足顺应行业发展的思想，本项目定位为绿色的高档酒店式公寓。功能定位休闲商务度假酒店式公寓定位主要依据是项目所在地的周遍环境特点。此区域多所奥运场馆以及高比例的绿化带，民俗园和森林公园赋予了这个地区强烈的运动休闲气氛，临近的亚运商圈和中关村商圈的影响在这里交汇，周围的奥运标志性建筑又吸引着各方的旅游观光者，地处此处的本案力求将这些特质融合并表现出来，并传达给每位的客人。市场定位本项目市场定位于为中高端的消费者提供幽雅便利舒适的环境与高效率的服务。目标消费群体为国内外的旅游观光者企业驻京机构等。项目建设方案及规划设计定位本项目建筑面积万千平米，使用面积约万千平米，地下层为设备层及洗衣房等后勤保障设施所在层。二层为大堂服务台餐厅等配套的功能性服务设施，三层及以上楼层为客房。具体设计见建设规划图纸规划设计定位系，争取成为其接待外地客人的订点酒店针对散客，实行客房餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统结算根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐含客房餐饮大力发展长住客户，针对长住客户，给予定的奖励或优惠。餐饮销售增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈的工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销售举办美食节，扩大餐饮知名度根据每年的节庆推出相应的团圆宴谢师宴长寿宴婚庆宴等开展有奖销售活动，如福寿宴良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动通过与旅行社和导游合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。提高回头率的措施通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，还要为客人提供良好的软件服务包括服务餐饮菜品质量其他营业部门高标准的服务等，同时也可以采用些赠送和让利措施如推行住房消费积分卡，消费达到定的金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。销售激励制度酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部前厅餐饮部等部门的销售奖励制度，保证员工促进酒店销售的积极性，如制定内部员工合理的客房提成奖励制度。针对各合作单位和个人指定奖励政策。第五章投资估算和资金筹措投资估算综合本项目目前进展的状况和外部环境与时间对项目的影响，根据对融资情况和项目进度的预测，现有三种操作方案本项目整栋共层万千建面全面启用，配套设施开业完成其余部分边营业边完善。整体投资估算为亿元。考虑到资金到位情况和项目进展速度，本项目先部分启用层大堂和部分配套服务及层客房，配套设施部分完成，投资估算为亿元。其余楼层和配套设施于奥运会后再行启用，或对外进行分租。对项目进行缩减，改型为快捷式酒店经营模式，仅使用层或者层作为客房，放弃其他配套项目。投资估算为千百万千百万。资金筹措由投资方根据项目前景来决定项目规模及投资额，我方保留的