适应度其次要看商品房供给与需求的均衡态再次要看房宽和盐通高速建成通车将牢固确立项目所在区域的优势和不可替代性，新天地花园销售将适逢其时。第五章项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。目标市场定位新天地花园虽位于经济技术开发区，但紧邻市中心，这决定了主体目标对象为大丰市的中高层消费群。消费群界定行政事业单位和科研教育单位人士民营或私营企业家或个体老板来大丰市经济技术开发区投资的企业人士及其管理人员富裕居民购房和二次换房的需要年龄判断在岁购买目的比例依次判断为纯自住自住兼投资型其它。二产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和区位为前提而作出的明智决策,主要原因是项目区位位置处于城市中轴线项目区位内中高档物业目前销售状况很好开发区各项基础设施和市政设施都已跟进。南翔路拓宽和盐通高速建成通车将决定新天地花园具有其他物业不可替代的优势。产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。第六章项目开发建设建议项目总体规划建议由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对的功能组团，以利于分期开发，每组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出世纪居住社区的整体特色。总体上来说，新天地花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。虽然大丰市私家车相对不多，但在规划上，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。在设计规划上，建立“城市社区小区组团院落家庭“如上图所示的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。小区总体规划布局小区空间结构可以概括为“周边围合中心绿化”，“三轴环六组团”。“周边围合”是指小区东南北三面以商业界面临路，将噪杂的城市交通干道与小区的内部空间分开。既为小区内部创造安宁舒适的居住环境，又以完整统的商业建筑形象面对城市交通干道，为城市的视觉形象增添层次。“中心绿化”是利用原有水系，形成完整内庭水景绿化，将中心绿化组团绿化，以及道路绿化有机统起来，避免绿化的分散，从而提高绿化的使用价值，再点缀以低层的别墅及会所等建筑，使得绿化水面建筑相映生辉。“三轴“是指横贯小区南北的”“型景观轴线及垂直于常新路的两条纵向景观轴线，它将小区分成完整的六个组团。““型南北景观轴线将六个组团中心绿化中心广场会所及南北方向的人行次入口有机联为体，是小区内部极富活力的，集景观运动休闲为体的多功能交通活动空间。两条纵向轴线，将红花中心河古杏林风景带的景观有机引入小区深处，结合常新路的两个主入口，使道路交通景观紧密结合。“环“是指沿基地周边的环形车行道路，便捷高效地将小区的交通系统组织起来，形成完整的小区空间构架。南翔路西接盐通高速公路，是进出城市交通干道。沿路布置大体量商业建筑，常新路则是大丰未来的城市景观道路，沿路布置小体量精品休闲文化餐饮条街。沿常新路主入口，设置小区中心广场及会所，结合中心绿化，以形成小区内文化休闲中心。在中心绿化内布置低层独院住宅及联体别墅，构成外紧内松的空间形态。会所北侧点缀以小高层建筑，以丰富小区的天际轮廓线。每组团内建筑两两组合，形成邻里单元，每单元内均设有底层架空车库及辅助用房。将小区的运动场地及幼儿园设于小区的西北角，可服务于周边小区。二住宅建筑设计建议住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的个强力卖点。住宅房型设计立足于“以人为本”的理念，引进“景观房”概念，大量采用凸出墙面景观低窗，南北通厅。做到功能分区明确，流线清晰，污净分离，并特别设置二代居子孙户房型为楼盘的销售提供多样选择。住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台天沟局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统中有变化。建筑顶部为太阳能的设置留足空间，部分建筑底层设置架空车库，建筑间距均满足的日照要求。在建筑材料方面，大量采用新材料新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料新产品新技术的采用率，外墙材料为，屋面保温防水材料为，管线集中综合布置为。户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变房型设计的多样化平面复式，物业档次的多样化多层小洋楼小高层别墅等。多层公寓三房二厅二卫建筑面积占三房二厅卫建筑面积占二房二厅卫建筑面积共占小高层公寓三房二厅二卫建筑面积共占四房三厅三卫建筑面积占四房二厅二卫建筑面积占顶层跃层建筑面积共占联体别墅建筑面积占建筑面积占三小区配套设施建议交通状况为影响居民购房决策的个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。会所是未来社区档次的标志之，建议建设个大型豪华会所，内设儿童游乐场健身房，图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施。拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视电信计算机三网合线路并全部采用地下电缆。每户设的水电表，小区内采用直供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。小区内应设有小型超市商场银行酒店邮局等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。如图所示的社区配套方案小区的保安系统设有楼宇对讲系统，周界安全防范系统电子巡更系统闭路电视监控系统小区公共建筑设备监控系统中央背景音响系统滚屏显示系统。除了两条电话线及有线电视管线，每户接入计算机宽带网络，同时设有点播系统。小区安全系统信息系统管理系统均按建设部住宅智能化标准实施。四环境艺术设计建议随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的个卖点。在当前以及未来相当长的段时间内，人们买房除了考察室内布局质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统，远离喧闹闹腾嘈杂的都市的种心态。基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。五道路交通设计结合小区“三轴环六组团”的规划结构，形成小区完整的交通道路骨架。交通设计以安全便捷为宗旨，分为人行与车行二个系统，力争人车分流。车行系统以“三轴环”为骨架，形成六个组团的车行环道。车行可至每邻里单元，同时构成每组团的消防环道。人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲运动之功能，与车行完全分开，以创造出安全舒适的步行空间。六绿化景观设计小区绿化设计采取中西结合，建筑环境相交融的手法。主入口纵向景观主轴，以入口广场门廊喷泉步道中心广场会所为主要节点，将各功能空间串为体，形成空间序列的起承转合。通过花卉喷泉雕塑铺地草坡构筑高节奏，具有强烈动感的欧式景园气氛。型横向景观轴线，则以浓荫雕塑柱廊铺地为主要构图手法，将各组团空间串为体，旨在创造轻松浪漫的休息氛围。中心绿化设计则顺应建筑空间的曲折，以大面积的浅水草坡为构图主体，点缀亭台桥榭，极力渲染“小桥流水人家”的生活意境，强调自然生态的居住理念。上述优化建议仅仅是个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。目录第章前言报告编制目的二报告编制依据三项目概况第二章项目开发经营环境分析年国内经济及房地产市场回眸二江苏省大丰市房地产市场分析三有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析投资地块的地理环境二区域分析三项目周边主要物业分析四消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机轮周期与以往周期相比有着明显的区别。在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持续增长。从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产