为它能不断适应消费者的需求而改变经营经验，其成功发展是建立在系列的经济学原理上的。同类业态聚集理论多年以前，发现两个互相竞争的出售同类产品的公司聚集在个市场的理论，先于的经典学说之前，还有，和其它些认为所有消费者支持最低价格的商人与学者提过。但是将其构建了个零售业行为模型，正式提升到理论层面。同类零售商集聚理论指出两家出售同类商品的竞争商行会在市场中心集聚，并解释了在同位置或同购物中心出售同类商品的零售商的行为，正是其零售业吸引顾客的地方。同类零售商集聚理论以顾客效用最大化为核心，提供了个行之有效的零售活动集聚模型，从而将多目的购物的顾客的购物风险和寻找成本最小化。其假设条件为同类的零售商集聚在同位置。同类业态聚集即指的是经营类似品种的商户在个商业地点聚集的现象。这种聚集依赖于能更多的信息和比较机会来降低购物风险和寻找成本。当开发商将低档和高档的同类商业品种放到起时，比较机会就会增大。这样，同类业态聚集就可以解释在过去的几十年里，为什么美国的些大型区域商业中心会如此发达。比较购物行为理论比较购物行为指的是消费者在选择购物时不是仅仅选择去最近家地点就随之作出决定，而是在对多种经营同类业态的商家进行比较之后，选择购买最适合的商品。尽管同类聚集理论作为消费者比较购物行为的种反应已经被广泛地接受，但是直到近代，比较购物才成为种经济学中的消费行为理论登上大雅之堂。通过对五个区域型购物中心消费者购物行为调查数据的研究，奈维和郝斯顿发现种类变量种零售业态为满足比较购物需求而具有的多样性，即同类别商品业种的商品种类多样性。如经营鞋业的商业区，各种不同款式花色等鞋的种类很大程度上影响了消费者对商业区域的忠诚度。进而发现商业中心的竞争者数量很大程度上决定了这个商业中心的盈利和投资回报率。年，对家庭特征对零售业的影响作了研究，并发表了论文。这时向他的零售业购买模型中加进去几个附加的变量，包括上述的种类变量，服务质量，服务数量，商店密度，购物环境等等。十三个的自变量作用于个因变量消费支出，并对八种不同的商业业种进行了测试服饰，连锁，药店，家具，普通零售，杂货店，器皿，百货商店。在十三中自变量当中，种类变量在这八种商业业种当中是最重要和作用最大的。这个发现揭示了种类数量和比较购物理论在消费这选择购物地点时的重要性。其他学者也发现商店的数量尤其是服装店的数量将是个及其重要的因素。商业中心的购物选择机会即零售店数量的增多会增强该地区的商业吸引力。已经有实验数据表明，消费者将放弃最近的商店，而会去选择较远的聚集了大量的经营同类商品的不同零售店的商业中心去购物，以满足比较购物的要求。购物中心正是集中了多种经营同类业态的商家，可供商品选择的空间最大化，因此为消费者创造了丰富的比较机会，最大程度的满足了消费者比较购物的需求。积聚引力理论积聚引力也称相邻引力。在现实生活中，销售类似但并不相同商品的零售商店倾向于互相毗邻。这样做是因为，潜在顾客对形成群集的每家商店的光顾率要大于它们分散时对每家的光顾率。而光顾率直接与销售额相关这种潜在顾客的增加与商品竞争者相互毗邻之间的关系称为积聚引力。举例说明，街边的餐馆速食店经常互相毗邻，而专业店如婚纱摄影店等也经常沿街靠的很近。零售业同样遵循这种规律，但是销售便利商品的是个例外，因为人们般更愿意就近光顾，而不考虑是否群集，便利店可能靠的很近，但并不相邻。因此，在购物中心中，销售非便利商品的区域型购物中心比邻里型购物中心更适用于积聚引力原理。例如在区域购物中心，妇女服饰鞋帽珠宝经常靠在起。如果把百货商店看成单个实体，则运用更宽泛，男性百货女性百货鞋帽百货以及珠宝百货的靠近都在广义上提高了顾客比较购物的机率。些相关零售店在购物中心中还提供了电子商品卧具婴儿服装贺卡书籍等其它物品的比较购物。如果考虑今天购物中心发展的多功能化娱乐化倾向，那么这便是更宽泛意义上的超出零售业范围的积聚引力效应，购物餐饮影视游戏教育展览运动等各种商业领域集聚堂，相互影响，共同提升彼此的利润。三购物中心商圈确定与选址选址的般原则购物中心用地选择般遵循的区位原则有最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。所以，传统商占有权益，那么购物中心的商店组合决策原则上应该是以承租者的集体最高利益为基础的。为了具备这种激励机制，大多数的零售商业物业租金租约包含两种类型的租金通常固定的或者预先指定的基础租金和可变的超额租金。超额租金是以承租者的毛销售收入为基础计算的支付额。保底抽佣方式通常是指购物中心将场内定面积的铺位或专柜交由实际商家经营，按该铺位或专柜销售额的定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场按保底额抽取佣金。为了将适当类型的承租者吸引到购物中心来，业主向不同类型的商店提供同样的物业空间时，业主通常所收取的最低租金却有很大的变动范围。这样的价格歧视是零售业的个特征，最近有好几个研究者在研究这特征如和。核心租户是那些零售名气和声誉有助于确定购物中心的特色确定购物中心的主要承租者以及吸引核心顾客的商店，因此，核心租户通常在最低租金上得到很高的折扣。相反，小型租户的业务在很大程度上依靠吸引那些由于核心租户的名声而来到该购物中心的购物者的注意力，因此他们通常被收取的租金要高许多。固定佣金。固定佣金方式通常是指购物中心将场内定面积的铺位或专柜出租给商家，并按承租商租用面积收取租金，获租金收益，铺位或专柜的承租商负责经营，获取经营收益，承当经营风险。委托经营，利润分成。委托经营，利润分成方式通常是指购物额的中心将场内定面积的铺位或专柜交由其他商家代为经营，按该铺位或专柜销售定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共当风险。百货店超级市场服装店是购物中心的重要成员，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店，它有良好的信誉，有较强的谈判能力，常常能够获得较低的租金，并随着面积增加而递减。对于这些业态可以实行保底抽佣的方式，信誉特别良好的业可以实行委托经营利润分成的方式。家具建材等大件商品以抽佣方式收取租金，跑单的现象比较严重。因此这些专业店的租金收取不适宜与营业额挂钩，只能采取固定佣金的办法。餐饮娱乐休闲服务等业态同样难以对营业额进行考核，也需采取固定佣金的方式。购物中心经营模式大型购物中心的管理者整体规划时不仅要考虑如何有效利用自有资源，实现既定的战略规划组合，还要考虑以何种方式借助外力经营，采取何种方式与商家合作，才能确保购物中心实现统的规划与形象，并将经营业绩持续保持下去。国内许多购物中心开发者追逐短期利益，采取店面分割出售的方式筹借资金或者在招租后将不能出租的面积出售，以获得短期收益，缩短回收期。这种方式导致的权力分散，致使这些购物中心经营管理上均出现了较多问题商家各自为政，业主管理公司无权干预最初定位布局营销策划方案无法实现业态不统，产权不致，商场档次降低，出现恶性竞争局面。按照国际上成熟的做法，购物中心的经营要保持产权统，购物中心不能分割出售，这主要是出于对购物中心进行统管理的需要。传统的购物中心经营模式主要有三种，其具体内容和各自的特点见表和表。表购物中心经营模式内容比较表经营模式内容自营购销购物中心自行进货，自行销售，自行经营风险保底抽佣购物中心将场内定面积的铺位交给实际用家经营，按该铺位销售额的定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，购物中心按保底额的定比例抽取佣金。纯分成购物中心将场内定面积的铺位交给实际用家经营，按该铺位销售额的定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共担风险。招租购物中心将场内定面积的铺位出租给实际用家，获取租金受益，铺位的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。委托管理公司进行经营以相互约定的方式接受业主委托进行经营管理表购物中心经营模式适用条件比较表经营模式适用条件自营企业具有商业经营管理能力自营为主，招租为辅企业具有商业经营管理能力，但为扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入些核心经营业务以外的商户作为补充。招租为主，自营为辅企业缺乏商业经营管理能力或者营运资金不足全部招租企业无商业经营管理能力委托管理公司经营管理企业无商业经营管理能力般情况下，购物中心的所有者通过表中的后三种方式分散经营难度是招租为主，自营为辅。自营的比例视企业自身能力而定，多次获得欧美财经杂志的亚洲最佳管理奖的菲律宾的集团，旗下购物中心自营比例较高，在左右二是统规划后全部整块租赁或零散租赁给连锁零售商，不直接参与商品和服务项目的经营三是委托专业的管理公司进行管理，专业管理公司也要采取自营与出租相结合的方式。通过借助专业管理公司的管理水平，可有效的提升商气人气，有助于提高利润率和租金水平。购物中心管理特征正如前面概念中所讲到，购物中心在管理上有不同于其他商业建筑类型的本质特征，它采取所有者管理者经营者分离的管理模式，在统开发建成后租赁给不同的承租户经营，实行集中管理和分散经营。现代购物中心的集中管理模式强调了社会分工的作用和技能专业化，这有利于发挥各自优势，提高效率。所有者委托专业的社会化的商业管理机构对购物中心进行管理，综合负责购物中心的保安保洁空调运行环境控制设备维修垃圾处理和园艺栽培，组织进货人流车流交通和管理停车场公共空间，组织开展公共活动，进行统的广告策划等。高水平的专业化管理为经营者提供了良好经营条件，为购物者提供了舒适的购物环境。分散经营的方式符合人的消费行为和心理需求，而单业主经营的方式无法满足人们的购物习惯和需求。因为人们方面希望商店商品齐全，能次购足另方面，又不会满足于在家商店购买所有商品，而是