价值增量。整合内容如下相对集中布局产业功能。必须利用规模效益的经济规律，把同质同类功能空间尽可能集中布臵，打造配套齐备的经营环境，形成产业结构合理，适应景区商业发展的经营环境，同时减少景区原有生态历史文化的破坏。优化道路交通组织。在保持现有路网结构基本稳定前提下，组织好景区内部交通，关键是加强道路间的衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。构建商业区域内公共空间。需要创造良好的生态环境和更多的公共活动空间。综合整治环境景观。其内容涵盖建筑形态色彩城市广告指示系统夜景照明环境小品等。结合商业地区的区位特点及已有建筑风貌，在景观系统上统协调和控制，开展街道空间立面形态和地面景观整治，展现风景区商业区域特有的景观魅力。完善文化配套设施。主要是丰富商业区文化内涵，提升商业区文化品位。三渐进式更新，逐步实现景区开发景区开发，现状基本形成，不可能采取完全推倒重来和大规模开发模式，只能采取渐进式的更新改造。必须注重远期规划与近期建设相结合，统规划与滚动实施相结合。采取渐进式更新主要有以下几方面内容建筑物功能更新和外立面改造。可根据不同结构形式和功能调整要求，采取不同的更新方案，分区域进行统的外立面改造，规范外墙屋顶窗户阳台雨棚空调罩的形式色彩，使旧貌换新颜，逐步完善建筑与景区和谐统的外部形象。逐步改善景区基础设施。景区开发离不开基础设施的完善，但基础建设次性投资规模大，建设周期长，在城市建成区中实施也不可能步到位。因此，有计划地分步实施市政基础设施改造，应作为中央商务区发展的命脉。例如景区次干道的整治改造，精心设计并组织实施些重要路段地下人行道建设，实现人车分流，建设些公共停车场停车场，以提高区域交通的通达能力。同时结合注意力经济的理论，从本风景区的长期可持续运营避免同质化产品竞争的角度出发，围绕文化生态主题进行完善的功能布局，强调如何塑造每宗地块的独特性和标识性以此为基础，强调将目标客户群定位于终端用户为主兼顾土地二级开发商，力求避免不符合战略方向的经营性企业无序进入。吸引包括全球商业经营机构中央部委机关等在内的实力型终端客户，这样既可以保证形成本风景区的独特商业环境，同时也能够确保商业土地的顺利租赁有序开发与有效运营。出租方式的开发策略在本风景区商业经营性区域，以长期投资的理念开发，确立只整地不盖建物的目标，整地后出租予其它开发者，租期年期满建物所有权后归本风景区所有实行土地年租制每年收缴次地租混合租赁方式采取低价进入高价维护的方式。这样既能够保证商业土地的如期出租开发经营，同时也可以保证本风景区形成独特的文化商业氛围。如此制定开发策略，在很大程度上确保了风景区的商业经营及相关项目的有序操作，较好地规避了土地的炒作现象，并兼顾了土地二级开发商的利益等此种出租的开发方式为保持本风景区的规划品质，二为节省土地交易的税收，三则使承租户开发费用降低。为便于管理,其营销管理等后续工作均由本风景区经营管理或委托管理。功能规划建议总体功能分区图交通规划图游线及游客密度分析图明代文化区总体思路解析明代文化区的开发思路主要从以下四条主线入手通过完整现有明孝陵的游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这世界遗产的磅礴气势和丰富项目内容观光雄浑神圣保护神道及两侧生态环境四方城圣德碑碑厅观光沧桑在室内成列些文物古迹大金门孝陵园大门售票服务气势犹在需要修复入口将设臵个小型的游客集散地，增加服务设施英雄走廊公共空间新增项目观光娱乐目前尚无游乐项目摆放刘基等明代开国将臣的塑像，形成个主题游乐走廊下马坊孝陵入口的标志性建筑表演服务破坏严重需要重整石雕牌坊为标志物，形成广场休闲区，用表演活动吸引游客城墙旧事休闲带区域功能与主题借助明城墙这绝佳的景观体系，通过提供餐饮住宿为本地市民国内外背包族和有较高旅游需求的游客提供片能够深刻体味的休闲场所，围绕明城墙这实体展开，以明文化为主线，同时通过其他包涵作为六朝古都元素的单体将其丰富。区域风格与环境明城墙作为人的个骄傲在该休闲带的氛围营造上起着支撑性的作用，整体氛围应较为古朴安静闲散，避免高密度和刺激性较强的项目活动设臵，遵循返朴归真的简约风格。此外无论身处于该休闲带的本地市民和外地游客需能够体会到种浓重的文化气息，让人们通过城墙读懂明朝文化及历史。设计原则与方向依托利用原有规划对该区域的景观设计。所有的项目设臵均需依托明城墙的景观体系而建。从各个层面体现作为六朝古都的沧桑与辉煌，着重突出明朝文化元素。配合明遗村，从入口处起通过些隐约的线索和递进将游人引导至明遗村注重设施整体和细部设计的艺术性，充分传达文化内涵的厚重。通过本体资源的优势和相关文化活动的烘托，逐步提升该区的文化氛围。逐步发展成为国内外明朝或文化爱好者的个沟通与交流的集散地。主要项目设臵区域名称项目城墙旧事休闲带怀旧茶馆酒吧古今戏台明史长廊主题客栈马棚街头表演秀街边小摊水中食舫水上表演大型明代艺术博览仿古书亭明遗村区域功能与主题这是个作为本景区明朝遗址的配套项目，以明朝民间文化和孝陵卫生活为背景的主题游览项目。除般的展示功能外，注重整体的氛围营造并增加参与性项目，因为来到本景区游客在通常情况下只能通过明陵来感受明朝的文化，感觉较为凝重不能生动鲜活的展示昔日明朝人们的普通生活，因此，能够体会身临其境的感觉将成为该项目最大的卖点。明遗村顾名思义，该主题公园应该有种隔世之感，所有项目设臵均紧密围绕明朝文化，通过特殊的项目关系安排使游客深刻体会到这是个从明朝遗留下来从未与外世接触过的区域。区域风格与环境整体为明代村落风格，同时也可建造官吏的深宅大院，进入该村落的游客将按照种离奇的游线进行游览，通过营造植物景观隔离带和处理空间关系来控制各片区的视觉效果，使游客进入每个片区时都是在不经意之间，在心里上形成与现实生活的巨大反差。设计原则与方向整体风格古朴简单。项目由若干节点组成，疏密有致。不安排大体量建筑。注重与周边环境的融合，如由植物制成的公园围墙与景观隔离带。逐步与明孝陵发展成为捆绑式的旅游产品。主要项目设臵区域名称项目明遗村第印象区大型生态时钟大明庄园科举考试编钟表演蹴鞠兵器博览作坊片区钱庄织布作坊陶瓷作坊打铁作坊民居片区院落展示耕种展示及体验酒肆明艺院民间歌舞表演宫廷歌舞表演游线描述在园外通过精心设臵植物景观隔离带将使游客不能看到园内景观，门口处的大型生态时钟将暗示游客对时间的思考，他们也许会想象着明代人们的样子和生活，就在这种对已然逝去朝代的想象中进入园内。首先出现在游人面前的是大明庄园。庄园将分成几个院落，在这里游客可以了解到明代的艺术文化，欣赏并试奏明朝宫廷音乐，参与古代的体育活动，时间不久后游客发现自己已经到了庄园的最后个院落或个侧院，也许会觉得这个庄园面积并不算大而且活动有限，似乎游览已到尽头，但当他们在后院或侧院打开个房间的门时突然发现自己眼前的是另个完全不同的片区。与大明庄园相连的两个片区是作坊片区和民居片区，作坊片区内将安排若干古式作坊，游客可在此处切身体验参与酿酒织布制陶等活动，最后游客将来到时间作坊，当游人开门进入房间却发现屋内有农具灶台床铺水缸等物品，俨然是普通农户的居家模样。走出农家后发现自己已然进入民居片区，这里有明式的民居和农田，装扮成农民的工作人员会带领游客参观民居，试耕农田，并向游客讲述明朝的民间故事，讲述中将告诉游客个农户的家中有条神奇的秘道，实际上是条通往最后个片区的地道。最后个片区是以表演展示为主的明艺院，经过前三个片区的步行游览后游客可以在这里坐下来欣赏明朝的民间和宫廷歌舞表演。前湖休闲区大体上遵照易道规划，建议适当丰富原有项目，增加新项目。利用部分湖面适当引进新颖的滨水项目，如沙滩排球蹦床等。设立若干出租和出售活动器具的商店，如风筝店帐篷出租皮划艇出租。增加水岸边的晚间活动。草坪游憩区大体上遵照易道规划，但适当减少原有范围，增加新项目。增加移动快餐车和移动水吧向游人提供餐饮服务。目目录录项项目目开开发发策策略略开发意义项目开发格局分析开发策略出租方式的开发策略功功能能规规划划建建议议总体功能分区图交通规划图交通规划图游线及游客密度分析图明代文化区民国文化区时尚运动区生态度假区生态商务花园规规划划设设计计概概念念提提示示错误未未定定义义书书签签项项目目开开发发模模式式建建议议生态保护与土地开发生态与商业开发模式项项目目建建设设规规模模估估算算项目建设规模项目开发时序投投资资成成本本估估算算投资估算依据项目投资估算收收益益预预测测测算说明经济效益预测间接经济效益生态环境效益社会效益财财务务指指标标分分析析及及收收益益回回报报评评价价财务指标不确定性分析风险与对策设设计计任任务务书书项目开发策略开发意义对本风景区经营者而言，景区作为生态环境的风景区系统，不应该被看作的体系，而是与更大的周边区域融为体的组成部分。要做的不仅仅是建造个国际化的风景区，还要肩负起探索旅游产业化经营的重任。旅游产业被称为是世纪最具活力的朝阳产业之，正以其高速发展的姿态成为备受青睐的香饽饽。项目开发格局分析图项目开发格局分析图本风景区内人文历史以民国文化和明朝遗迹为主，大多分布在山脊线以南，范围较广南部与市区联系紧密，作为整个本景区内游客的主要进入方向，所受影响较大，利用价值也最高中部为大片的生态保护区，是市的绿肺，需要得到全面的保护西北部靠近主要的陆路交通枢纽与市区经济联系较大东北部生态环境优良，受外界干扰较小，适宜开展高档旅游度假活动。由此基础我们大胆的对本风景区的开发格局做出如下安排纵横两翼齐飞在以本为核心的南北方向，安排以民族革命的艰辛和成果为主要表现内容的项目，以统