1、，教育设施医疗机构休闲娱乐就业环境交通出行等等，还远不如市中心方便，跟中心城区相比还有明显的落差等等。归根到底，我们认为这些问题都是我们目前城市郊区化整体上处在比较低的阶段的状况，就是我们前面判断的，目前北京上海这样些中心城市的城市较化的进程相当于美国当年城市郊区化进程的第二第三阶段，这些我们需要面临的问题和这个发展阶段是分不开的。所以，我们认为适应城市郊区化发展的趋势，未来郊区化办公在很大程度上应该说会取决于下面两个因素变化的情况。首先，郊区化产业就业居住格局的体化程度，我们认为要提高城市效率，城市郊区化必然会从功能分化的方向为城市中心区，减少人口压力，减少交通压力和就业压力。未来中国大城市的郊区化需要从产业布局居住布局等等多个方面进行更加科学合理的安排，针对已经出现的问题，应该引起政府也好，企业也好，员工也好，方方面面的重视，这样可以。
2、诀就是选址，而它的发展机会最大的地方就是发达城市线城市，像中部城市武汉，成都，太原等省会城市，集聚人力到足够程度，消耗土地资源很少，才需要你做载体，所以定要记住这句话，目前很多开发商为了占地拿地，肯定做不明白，这是我联东的经验定在好城市好区位做项目。但是，任何城市发展是不均衡的，同样是北京，各个区县经济发展是不均衡的。同样是上海，经济总量虽然很高，比如浦东新区，产业强度很高，但是金山可能相对弱，然后，不同的区域适合做不同的产品，要深刻的去理解个城市，理解个城市不同的区位，产业发展状态定要做耦合。联东提了个概念叫做产业魔方，联东围绕产业微笑曲线，到研发，到总部，各个配套设施都是非常全，我是因地制宜，研究城市的能量和所处的地块区位，进行有效组合，去研究是做生产好还是做总部好我是来迎合来匹配的。所以叫魔方，合适的区位，做合适的产品，以合适的产品。
3、上从产业园区来讲，不光有独栋办公，独栋办公目前在市场上，从市场占有率和市场营销情况看有比较好的反响。所以，全国各地的发展商都比较关注这样个产品，而且也有不少的开发企业寻找我们来探求这种产品的开发设计的模式和盈利的可能性。从规划设计上来讲，国际上有个大的发展趋势，就顾问，这些全部整合社会资源形成大的网络，给企业提供好需求就好了。我们种意义上，是构建平台。不要把服务当成压力，换种心态，你是真想做这个事儿，所有东西变成商机了。如果想短期套现，几百家服务多累。但是真的想做好产业地产，真的想做好园区这么多企业背后都是商机。我认为产业地产要做好，就在产品招商和服务三个方面，联东要做全球最优质的产业地产，中国快速发展过程中应该出现这么个企业，哪怕不是联东，应该也有另外家企业。因为，这个市场有需求，我们中国企业家应该有这种使命打造专业化的公司。市场环境复。
4、态化办公区其实就是以低密度低容积率高绿化花园式办公生态化生活为特征的郊外的加上郊外的住宅小区的结合。我们认为适合建设生态化办公区的地域，应该具备这么些条件。首先应该是具有足够的地域发展空间，适合大面积低密度的城市规划和设计。交通方便，土地成本比较低，能够提供第三产业发展所需要的劳动力。再就是生态环境保持较好，风景优美，适合人居等等。符合以上几个方面的条件，我们认为是可以作为发展郊区生态化办公区的条件。第二个方面是从生态化办公区的功能规划的角度来看，生态化办公区没有大都市的喧闹和污染，但是具备城市的基本功能，花园式的办公和居住环境，相对宁静的生活氛围，自然生活条件等等。我们认为生态化办公区应该包括以下的功能，首先是商务区的功能，第二个是服务区的功能，第三个方面是住宅区的功能。第四个方面是休闲和体育的功能。我们结合国外的经验，认为比较适合生态。
5、创造巨大的市场空间，但是这些政府要求都非常高。必须对你方方面面进行考核和约束你是真能做好的企业，政府才会给你做。其实，发达城市的政府水平恰恰是最高的，非发达城市，好像容易拿地，但是恰恰是不容易做明白的。我们在上海谈了四个项目，他们很谨慎，实际上机会是有的，包括广州马上都有几个项目，福建也会有新项目。主持人今天是从产业地产发展的现象和案例展开讨论了很多问题，不去避讳行业的些问题，从产业地产参与的几大主体中，今天主要从民营力量市场探讨区域和企业，希望这是个开始，联东今年会给大家个惊喜，相信今年产业地产领域也会有个力量的崛起，形成产业化专业化，希望更多像赵老师这样的专家智库引领产业发展，最后，请赵老师为今天的对话做个总结。赵弘主持人已经做了很好的总结，产业发展园区化集约化集群化，是中国在城市化工业化过程中个必然的趋势。在这个过程当中，我们走过了。
6、性更科学的层次解决城市郊区化的问题。第二个因素是郊区化生活圈的完善程度。将来要真正实现郊区化，分流中心城区的人口就业办公居住等等的安排，未来的郊区化需要逐步丰富完善的郊区生活圈，只有具备了比较完善的生活配套设施，有了商业的郊区化有了服务业的郊区化居住的郊区化，这样的前提下，办公郊区化才不至于成为纸上谈兵，从而形成有实体支撑的郊区化，达到合理分流城市人口，有效利用城市空间的结果。第四个方面，就是郊区化生态办公前景的设想。首先从郊区生态办公区的选择来看，以北京为例，作为首善之区，北京在发展生态化办公园区方面，应该有得天独厚的条件，为什么这么说呢北京有比较广阔的腹地，有比较良好的自然生态环境，有比较立体的多元化的交通路网条件。更重要的是北京拥有大量的科技研发的技术密集型的企业，还有为数众多的跨国公司的研发机构等等。按照我们的理解，在种程度上，生。
7、更主持人现在很多专业园区进行传统式的扩张，比如，梁总你们也有自己的全国布局，其实现在很多城市已经饱和了，这种全国性布局其实对企业进入园区有更多的考验。赵弘我觉得现在市场环境越来越复杂，包括联东谷在内，它面临的客户越来越多，行动越来越不样，在这种情况下，我觉得这年，我们团队从研究院，也做了些研究，包括跟联东的合作。不同的城市，所处的工业化的阶段不样，它的产业形态就不样，有些城市在工业化初期，产业主要是二产制造业，没有支撑，企业很难上升到更高阶段。还有种产业进入后工业社会，产业形态主要是服务业，这些企业需要的产品形态就不同于做工业的那些厂房，可能是写字楼，而写字楼的建设又有不同的形态，可以在城市，也可以在相对偏远的郊区来建，还可以通过总部基地这种模式来建设。不同的模式，不同的客户群特点不样，这也是我们研究院这么多年来，咨询需求越来越多的原因之。
8、，我们就是根据这种规律，通过跟联东谷等机构的合作，提供专业研究，对市场的把握更有针对性，更有深度。作为政府来讲，现在也需要利用社会的力量，推动本区域的发展，包括引入些产业地产商进行园区开发，引入些咨询机构智库来进行规划。因为，现在，全国来看，产业园区雷同，恶性竞争，没有特色，个概念出来，全国窝蜂。提出战略性新兴产业，每个城市都搞战略性新兴产业。提文化创意产业，全国每个城市都是文化创意产业。这就表明，政府对于市场的把握，还没有进入个专业化的阶段。这个专业化需要专业化的人去做。在美国，类似智库这样的机构是很多的，很多政府的需求，转化成种政府采购，采购以后帮助政府做决策，由划桨的政府变成掌舵的政府。社会分工越来越细化，专业化水平越来越高，没有独树帜，没有准确定位，没有自己套完整定位机制和设计，那么后期的运营就会限制。而且旦出现问题，再退出成本就。
9、定位客群，这是稳定的金三角。在城市开发区，比较偏远的位置，要做二产，重点发展厂房标准厂房，加些中试研发楼盘，和些小部分低密度总部办公。但是在城市能量比较强，区块位置比较好的地方，定不做制造业，定做微笑曲线两端，总部经济和研发创意，总部独栋办公加高栋办公楼，再加办公生活体化设施吸引不以消耗物质生产的公司。根据不同城市，不同区位量身订作，联东的投资恰恰反过来做的，联东的体系相对是标准的，以我的体系标准找合适的城市，合适的区位，以我为原点找政府合作。现在，我大量的任务是在拒绝，般人找我做不了，拒绝，是找我合适能做成产品的地方做产品。所以定要在合适的城市，合适的区位上做合适的产品，这个东西是经营上不破的铁律。赵弘发达城市竞争也是很激烈的。梁环宇发达城市企业需求很旺盛，企业单独拿地可能性很小，几乎没有，北京来讲，个般的企业想拿地几乎不可能，这样可以。
10、路程，有经验，也有教训。但是买单者往往是老百姓和政府，最终还是老百姓。从老百姓的利益角度考虑，从政府的责任角度考虑，我们应该很深入的研究这个市场，研究这里面的规律，在这个过程当中，参与的主体比较多，比较复杂。特别是房地产调控，已经迫使很多房地产商转型做产业地产，商业地产，但是队伍良莠不齐，经验积累时间长短不，有成功的，有失败的。有责任心很强的，有责任心不够强的，所以呈现给我们面前的喜忧参半。我觉得可能忧要多点，不是喜多点，因为现在看到千城面，千园面，每个城市缺乏有效规划，缺乏高品质的产品，所谓的产品就国内些城市也逐渐成为种时尚和潮流。但是，同时也要看到城市化和城市的郊区化的发展，实际上是长期渐进的过程，郊区化的办公也会受制于城市化和城市郊区化整体进程的影响。从目前来看，郊区化办公在客观上还有许多有待克服的问题，比如说综合的市政配套，商业布。
11、办公区规划指标的是这样些概念，比如三到五平方公里的占地面积，平均是的容积率，的绿化和水面的面积，办公区和住宅有个相对合理的比例。第三个，郊区化办公企业的选择。到底哪些企业适合在郊区办公，我想这个问题很难有个统的答案，当然像杨总回答这个问题可能给我们更加明确的概念。我们认为下列几类企业是比较适合在郊区办公，首先是内向型企业，这些企业选择郊区化办公，他自身的交流主要是企业内部的交流，般没有比较密集的商务上下游的业务，所以可以选择郊区化的办公环境。跨国公司总部和研发中心，这点我们注意到海淀区的，涉及到招商的目标企业是跨国公司研发中心为重点。还有类企业我们认为是科技研发的智力密集型企业，这类企业对郊区化办公有更直接的需求。企业园区规划设计的新趋势以及企业独栋从产业园区和企业独栋来讲，这实际上是两个概念，个是园区规划趋势，个是建筑产品的单独设计。实。
12、提高。现在，政府对于很多赖在园区里面不离开的企业头疼得很，无能为力，当年十万块钱，甚至万块钱给人家土地，现在十万，二十万，五十万再回购回来人家不愿意，主动权还在人家手上。政府已经为这种不理性思考市场，不深入研究市场交足了学费，现在应该研究市场，研究规律。而这个研究不仅仅是政府自己研究，也需要专业机构来研究。通过整个循环，大家都能够遵循市场要求。我觉得，我们产业地产商更理性，政府发展经济的目标就更容易实现。产业地产制胜首要秘诀项目选址梁环宇我恰恰认为产业地产现在是线，包括东部发达城市跟省会城市发展最强的，选址是最有讲究的，要做定是土地供应量很小，企业需求很旺盛很活跃的地方才能做产业地产，做工业园区。在相对城市落后的阶段，你去做肯定难。在项目选择上，我想告诫想进入园区运营这个领域的企业，投资需谨慎，宁可前面多流汗，后面少流血。产业地产成功的第。
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