建设商住区的理想位置。道路现状及规划发展项目区内四面都有道路连通，交通四通八达。供水状况给水源采用自来水，由管线引入，管径为。污水雨水排放雨水按地势高差经雨水管汇集后排入城市河道，污水经生态化粪池处理后通过污水管排入排污管。通讯有线电视电话网络电话有线电视宽带网络已覆盖整个新社区。永久性供电和临时施工用电永久性供电由引入，资源和原材料分析地质气象水文罗平县板桥镇位于云南山字型构造的东翼及南岭东西向负复杂的西延部位，三迭纪后，经多次复杂变动，早就了不同结构体系及复合联合构造型，属于典型的喀斯特地貌主要受静止锋影响，气温较低，全年日照小时，日照平均百分率。年均气温，日照差较小，最热月，最冷月第侯易受冷空气影响，降雨多，空气中水分含量大，年均湿度。夏季降雨多大雨暴雨，冬季经常处于昆明静止锋控制下年均降雨。雨季为月，降水，占全年降水的，干季为月至次年月，降水为，占全年降水的，并有连续降雨的特征，平均天，最短天地表水和地下水均相当丰富。基础能源设施本项目位于科技街，新社区内道路纵横交错，交通便利。当地水电资源丰富，官网畅通。电力资源更为丰富，为本工程的建设提供了最更根本的保障。原材料状况工程建设的基本原料当地基本能够供应，钢材铝合金等材料可由昆明及其他近邻供应，极为便捷。建设条件分析该项目交通便利，材料供应迅捷方便。气候相对温和，气温偏低。地质情况比较复杂。在建设该项目时，重点是做好对地质情况的把握和认识，认真勘探并对地质情况做好仔细的分析，另外，对气温变化和雨季施工做好充分的施工保证措施。规划控制要点总占地净用地面积项目总占地面积。建筑面积项目总建筑面积，其中住宅面积，商铺，车位个面积，其他建筑。公共配套设施项目公共配套设施包括供电工程，供排水工程，道路及场地工程，绿化工程。容积率容积率为。控高项目有栋建筑，建筑高度为地上米。土地价格土地价格为万元。第三章项目分析项目优势分析与评价紧邻科技街，利于树立形象，未来升值潜力较大。规划优势本项目占地。项目建成后将是集商贸住宅为体的综合商住宅。板桥镇政府支持招商引资工程的发展，政府的发展的高度关注非常有利于本案运作，因此充分利用好官方资源是节约营销成本的最有利途径。项目距农贸市场和拟建的新农贸市场很近，购物方便。项目劣势分析与评价开发商无相应类似的成功案例可以用做比较和参考，目标客户群对价格的接受和认可需要较长的段时间。项目面临的机会分析和评价板桥镇位于云南贵州广西三省交界，交通四通八达，左接贵州，右接广西。板桥镇位于钟山乡长底乡旧屋基三乡镇的中心。板桥素有烤烟之乡黄姜之乡油菜之乡的美誉，独具山水特色和良好人居环境，随着城镇规划格局的不断完善和形成，项目的配套设施将得到进步完善。云南将大力推动文化产业发展，板桥镇作为旅游城镇，未来发展潜力较大。项目面临威胁分析与评价本片区目前商务氛围欠缺，可能会影响未来商铺销售。第四章市场分析板桥镇房地产发展及市场基本概况板桥镇目前房地产市场发展为起步阶段，商业繁华区域，主要集中在主要街和路上，并且均已底商为主，缺乏规模商业体。对于商业人流组织产品形态商业业态定位等，缺乏新意商业，成熟度低，挖掘商业价值较少。整体来说，对于目前的板桥镇的房地产发展成熟度较低，开发水准不高。房地产开发企业发展状况板桥镇目前进行房地产开发企业为首次开发企业或者在云南二线城市注册的房地产开发公司，开发企业的品牌效应没有显现，对于本项目开发企业打造品牌实力奠定了定的条件，通过该项目的实施。可扩大在板桥镇的影响力，树立良好品牌形象。通过板桥镇住宅商业销售以及商业租金的价格水平，目前板桥镇处于房地产开发期，整体发展空间较大，住宅项目售价较低价格较低，整体利润率较低，商业发展水品速度较快，可大力发展售价达到较高水品。市场研究分析市场处于起步阶段，对专业的地产运作有良好的空间。商业地产在当地的消费者认同度高。销售与后期运营脱节，后期回报低。商业形式较为单，联排式商业层的商业价值较高，然而二三层的商业价值和价格难以实现。商业的铺面的划分不灵活，缺乏铺面组合性。第五章项目定位产品定位先对品牌产品所生存的市场环境进务员企业白领教师外来客商投资客户部分居民旅游观光客追求生活品质的时尚者。最佳销售时机根据项目广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。促销手段拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部认购人员直销④举办展销会有针对性销售对象的举办展销会集团认购灵活多样的付款方式工程质量进度及完善的物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销手段。定价策略价格定位销售价格根据周边县市同类商品房销售价格，板桥镇乐岩新区商住项目楼盘销售平均价格如下住宅元商铺元车位元个价格优惠策略拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。价格浮动策略宜采用浮动售价展销会期促销优惠价期限销售优惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮动措施。定价方式主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝向差地段位差。定价方式突出项目卖点和住宅区内环境地段位置楼层及朝向等购房因素的差异。第六章项目建设方案建设规模项目规划建设栋建筑，栋为地上层的商住楼。建筑总用地面积。总规划建筑面积。建筑容积率，建筑密度，绿地率。项目建设内容土建工程包括主体建筑土石方工程和室外道路场地硬化工程。装饰工程包括外墙工程。环境工程室外绿化造景工程。给水排水工程包括生活给水排水系统雨水系统。电气工程包括变电所配电系统照明系统防雷接地等。总和布线及弱电系统包括总和布线系统自动喷水灭火系统火灾自动报警系统消防联动系统保安监控系统疏散指示和应急照明系统防排烟和正压送风系统。规划设计依据设计依据国家有关的规范标准地形图设计要求设计原则和设计概念要求设计图设计采用的主要法规和标准工程建设标准强制性条文房屋建筑部分，年版高层民用建筑设计防火规范建筑设计防火规范民用建筑设计防火通则建筑结构荷载规范建筑结构可靠设计统标准建筑地基基础设计规范建筑抗震设计规范建筑抗震设防分类标准建筑设计防水规范,年版建筑给水排水设计规范,年版室外排水设计规范,年版供配电系统设计规范低压配电设计规范采暖通风与空气调节设计规范罗平县城市总体规划修编板桥镇建筑风格。指导思想与规划原则规划指导思想本规划方案充分考虑人地天的关系，即中国传统的天人合的规划思想，即人与自然和谐共处的关系。充分考虑当地的地形地貌地质及各种气候条件，结合当地居民特色，做到建设形势本土化，建筑功能现代化，建筑技术国际化。规划主题围绕展现板桥镇民俗民风民情展开，将该项目建设成为集商贸住宅为体的商住区。规划原则避免对原有地形地貌做大的改动，充分结合地形及利用当地材料，做到因地制宜，减少对自然环境的破坏，降低环境成本。合理划分各项用地，做到分区明确功能合理将安静的居住区与热闹的商业区之间隔开，利用各个节点的开放空间将个商业街结合起来，形成个有机整体。建筑结合现代功能要求，做到建筑风格与现代功能的相结合，即特色建筑现代化。合理安排交通流线，做到人车适当分流，尽量减少人车流的交叉。步行系统尽可能连成体，以适应商业步行街的要求。住户车辆考虑停靠在住宅院内，外部到访车辆尽量靠外部街道。整体建筑风格与个组团的思想概念风格形式统。总平面布置设计原则本规划设计旨在为居民创造个布局合理配套齐全环境优美的新型居住组团，将社会效益经济效益环境效益结合起来。充分利用基地的自然条件和资源，强调创造良好的居住环境，将自然环境充分的融入建筑中同时，注重对生态环境的保护，以创造园林式的生态小区。通过设计丰富的住宅类型，合理的规划布局，现代气息的建筑造型，创造现代化的居住组团。结合基地的自然环境，进行总体的景观规划和设计，为规划锦上添花。总平面设计空间分为三种即私密空间过渡空间和公共空间。三种空间有机结合，形成和谐统的整体。私密空间本规划中的住宅院落等都属于私密空间，这些空间归个人使用，有很强的性和个性。公共空间本规划中的广场街道绿地空间，面对所有的公众，具有很强的共性。过渡空间公共与私密之间的空间就是过渡空间，本规划方案中的各种走廊道门厅宅前绿地院落入口等。这类空间最为丰富多样，最具魅力。建筑设计建筑设计特色建筑设计功能优先，结合各组团居民特色采用剪力墙和框架结构，提取了当地居民精彩要素。建筑平面设计根据使用功能，采用剪力墙和框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。立面设计上均采用落地窗，透气，大气。住宅建筑设计该项目设计了中户型，为梯两户，套间有三房两厅厨两卫五房两厅厨两卫六房两厅厨两卫，户型面积不等，充分满足各消费人群的住房需求。商铺建筑设计商铺位于沿街住宅层。功能设计项目总建筑面积为。层为商铺，地上层为住宅。立面设计建筑立面设计中采用重复间隔的手法，富有节奏感动感，另建筑灵动流畅。细部构造与工艺在立面上灵活布置，与现代建筑材料相得益彰，成为建筑立面丰富自然的色彩亮点，使平淡的外墙有了心意。外墙色彩采用为主，和谐协调。立面没有任何繁琐的装修，注重大体面的风格，在统中求变化，追求建筑整体美感。结构设计根据地质勘查报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型基础选型及处理桩基础桩基础应根据地基条件，软土层的分布桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。深层搅拌桩采用深层搅拌桩加固地基，并按规定养护测量搅拌桩单桩还应通过试桩确定。上部结构地上建筑物为现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构防震工程按度设防。公用工程规划供电供电设计范围电气设计范围建筑电力照明及变电设备，建筑防雷和接地保护。供电设计负荷等级工程消防用电设备机房应急照明小区道路照明等为耳机负荷，其余负荷为三级。供电电源吗及电压供电电源为电源。弱电设计设计范围本工程弱电设计内容包括电视电话宽带网络闭路电视家居综合布线及消防联动控制。电话通信宽带网络系统设计火灾自动报警设计保安监视监控及能源管理系统设计给水排水设计范围给水系统排水系统热水系统消防栓给水系统给水系统设