求根据长沙市规划技术管理规定，地块大小与建筑高度要求如下表序号项目内容建筑高度最小用地面积低层居住建筑多层居住建筑多层公共建筑高层居住建筑高层公共建筑注建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求不规则用地最小面积根据实际用地情况确定。超高层建筑最小用地面积视其规模性质功能高度用地条件等情况相应增加。根据以上要求，本项目地块面积为平米，按照技术管理规定最高建设高度为米。退让道路红线距离拟开发地段属于长沙市类地区。退让道路红线距离根据下表确定建筑控制线距离城市道路红线最小距离控制表区位建筑高度城市主要道路城市次要道路城市支路Ⅰ类多低层高层地区高层Ⅱ类地区多低层高层高层Ⅲ类地区多低层高层高层注表中指建筑物高度，指道路红线宽度高层退让城市道路红线是指主体部分退让，其裙房退让按多低层建筑退让要求控制裙房高度小于米项目需退让韶山路米，退让桔园路米。退让后最大可建设基地面积约为。红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图建筑间距高层可行规划情况分析，项目控高为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最大层建筑面积为米。根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。面积住宅层高米，仅能建设层，共计。裙楼和住宅共计平米。容积率为。因此规划调整为容积率是比较可能。项目可行建筑面积为。建筑成本根据最可能建设方案做了较粗工程概算见附录，工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元成本预估算方案二土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用，项目范围内拆迁补偿如下表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计总计万元根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件有关规定，土地出让金般占标定地价最终应缴纳土地出让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩基准地价初步估算土地出让金万。划拨土地使用权转让收益估算约为万土地成本约万楼面成本土地成本建筑成本建筑面积约元成本预估算方案三容积率基于种消极方案，执行现有规划容积率，。即可建设建筑面积仅为。建筑成本建筑量变化理应带来建筑单位成本变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元三结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块整体开发，我们认为决定因素在于规划。若不调整规划，采用容积率必然不可行。如能采取容积率，米高度进行建设，还是有利可图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元建设成本。按目前周边房地产价格，运作得好项目能做到元左右毛利润，按总建筑面积万计算，即毛利约千万左右。本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用，也未考虑商业门面地下车位附加销售收入。但是根据目前房地产状况和房价水平，我们认为现在实施项目风险较大位于盈亏边缘。建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造两帮两促等政策上支持，将规划容积率限高做到最大化。同时在拆迁方面节约成本，在为决定因素在于规划。若不调整规划，采用容积率必然不可行。如能采取容积率，米高度进行建设，还是有利可图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元建设成本。按目前周边房地产价格，运作得好项目能做到元左右毛利润，按总建筑面积万计算，即毛利约千万左右。本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用，也未考虑商业门面地下车位附加销售收入。但是根据目前房地产状况和房价水平，我们认为现在实施项目风险较大位于盈亏边缘。建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造两帮两促等政策上支持，将规划容积率限高做到最大化。同时在拆迁方面节约成本，在建筑设计方面做好设计如选择好适当商业比例，商业用房销售价格都比住宅要高缺点是销售速度较慢。四附录建安成本估算桔园路口综合楼项目总成本费用表未计算土地成本编码工程项目费用名称造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明开发建设成本费用斟察设计和前期费二建筑安装工程费三小区配套建设费四管理费五税费六不可预见费建设期利息桔园路口综合楼项目开发建设成本费用计算表未计算土地成本编码工程项目费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明二斟察设计和前期费总体规划设计费定点费平方米土地面积元平方米建筑设计费平方米按元平方米建筑面积城市市政建设配套费级地段平方米按元平方米建筑面积规划管理费元土建造价放线费点放线点元点招标费元按土建工程造价计算监理费元按土建工程造价计算预结算审计费元按土建工程造价计算消防配套费平方米按元平方米计算非营业公共配套免施工合同鉴证费元按土建工程造价计算避雷安装检测费支检测避雷针元支人防管理费平方米按建筑面积元平方米计算防空地下室建设费平方米按地层面积元平方米计算工地管理费项按元项建筑方案评审费平方米元平方米白蚁预防费平方米按元平方米建筑面积三建筑安装工程费桩工程平方米按概算造价土建工程虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低。虽然没有看到明显房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相降价了。然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。房地产市场环境预期虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国房地产市场长期发展趋势。理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环可行规划情况分析，项目控高为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最大层建筑面积为米。根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。面积住宅层高米，仅能建设层，共计。裙楼和住宅共计平米。容积率为。因此规划调整为容积率是比较可能。项目可行建筑面积为。建筑成本根据最可能建设方案做了较粗工程概算见附录，工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元成本预估算方案二土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用，项目范围内拆迁补偿如下表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计总计万元根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件有关规定，土地出让金般占标定地价最终应缴纳土地出让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩基准地价初步估算土地出让金万。划拨土地使用权转让收益估算约为万土地成本约万楼面成本土地成本建筑成本建筑面积约元成本预估算方案三容积率基于种消极方案，执行现有规划容积率，。即可建设建筑面积仅为。建筑成本建筑量变化理应带来建筑单位成本变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元三结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块整体开发，我们认为决定因素在于规划。若不调整规划，采用容积率必然不可行。如能采取容积率，米高度进行建设，还是有利可图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元建设成本。按目前周边房地产价格，运作得好项目能做到元左右毛利润，按总建筑面积万计算，即毛利约千万左右。本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用，也未考虑商业门面地下车位附加销售收入。但是根据目前房地产状况和房价水平，我们认为现在实施项目风险较大位于盈亏边缘。建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造两帮两促等政策上支持，将规划容积率限高做到最大化。同时在拆迁方面节约成本，在建筑项目基本情况介绍现状情况拟开发项目位于桔园路与韶山路交叉口东南角，用地范围内包我们预计是吻合，国家采取通货紧缩政策，房地产市场进入个低潮时期，但是这个时期能持续多长,很难估计。我们觉得需求量持续旺盛，而供给量初步锐减，当基于种消极方案，执行现有规划容积率，。即可建设建筑