设费◎设备及消防供电用电负荷费◎供水管网补偿费◎预算定额管理费◎建筑工程监理费◎建设工程质量监督费◎建设工程质量监督费检验费◎建设工程安全监督费◎报建费建筑许可证费◎新型墙体材料保证金◎其它税费营业税本项目营业税为万元，单方成本为元平方米。各类配套工程费本项目各类配套工程费为万元，单方成本为元平方米。供水增容费本项目供水增容费为万元，单方成本为元平方米。报建手续费本项目的报建手续费为万元，单方成本为元平方米。不可预见费本项目的不可预见费用为万元，单方成本为元平方米。投资利息本项目的投资利息为万元，单方成本为元平方米。其他费用本项目的其他费用为万元，单方成本可分摊元平方米。第九章财务效益估算项目开发前景根据惠州市城市总体规划，未来十年惠州市城区将向外有较大的扩展，并且，市区主要是向河北岸延伸，向南过渡至滨海城市只是工业的拓宽而不会波及社会大的经贸体系。具体来看，本地块开发面临的外部环境制约及前景如下用地条件规划区除东面有小块山坡外，其他地势相对平坦。四周相同类型的项目蓄势待发，但已形成了较大规模。周围环境广场用地周边拥有丰富的人文资源。四周有市公安局国家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化体育中心等，是惠州新城区的核心地带，集政治经济文化贸易于体，各种氛围都较好。发展前景区位优势本区位于城市规划区核心地带，兼具城乡优势是广州汕头发展轴线上的处重要空间节点。良好的交通网络从西侧通过规划区边缘的广汕公路，为级国道，区内东侧北侧分别又有城市主干道路通过，使得本规划区与周边地区都有方便快捷的交通联系。市场的需求近年来低迷的房地产市场，使得大量资金处于沉淀或等待状态，大亚湾石化项目上马，大大刺激了惠州房地产市场的兴旺。本区由于兼顾多重优势，有机会成为房地产投资资金聚集的热点地区。财务效益初步估算本项目可供销售的物业类型主要有高尚住宅及机动车室内泊车位。由于本项目目前处于筹建开发的前期阶段，因此，在计算可售面积时，只对电梯间楼道等公用面积进行了分摊计算，而在对如幼儿园运动场垃圾房等公建面积时则不进行分摊。考虑到本项目是个大规模和高档次的综合性住宅小区，建设跨期较长，配套设施种类较多，针对本项目今后各阶段的开发，将会存在许多不确定因素，因此，在进行本项目开发的前期可行性研究的财务效益分析时，需要设定定的条件。现将有关的计算过程表述如下计算设定价格水平的假定依照本项目财务评价的惯例，本报告以进行项目租售的价格测定时的建议价格作为计算依据，在进行项目投资估算，租售收入计算，经营成本假设等均采用现时的价格水平，并且在整个计算期内保持不变，即不考虑通货膨胀因素对项目评价指标的影响。本项目各类功能物业的市场测价结果详见如下所示商业写字楼万元元商业住宅万元元商业商场万元元地下室车库万元元分阶段进行财务效益分析的原则由于本项目小区具有较大的占地规模，基于对本项目周边区域市场开发前景的慎重考虑，决定采取分三阶段滚动开发的形式进行本次开发。各个阶段的开发负担各自的支出与收入，并且，进行的财务效益测算。依据目前的实际情况，我们设定首期建十层综合商住楼四栋，标准幼儿园座，中心花园座二期建二十九层写字楼座，二十八层商业楼座，国际标准网球场座三期建二十八层商业楼座，高层综合楼座。第阶段开发运作期限的设定对本项目进行开发的运作期限，首先设定为第阶段开发本项目首期，筹建期为半年和建筑期半年，如果以个季度为个核算期，则该阶段的整个开发期共分为四期。在筹建阶段内将进行第阶段开发的前期准备工作，发展商需支付第阶段开发的土地成本前期费用和开发期税费等，基本是反映到该期期末进行计算同样地在建设期内将开始进行第阶段开发的各项工程建设，各项工程费用将按拟定的工程进度反映在各个核算期期末。第二及第三阶段的开发按照不受物业市场环境变化的影响，以连贯和正常开发的建设进度安排施工计划。暂定本项目首期工程完工的开发期为年，则该阶段的整个开发期共分为四期，各项工程费用将按发展商拟定的正常工程开始进度，反映在各个核算期的期末。进行物业销售时预计发生的税项及费用按照本地区房地产开发企业进行物业项目开发的习惯，在进行物业销售时预计须支付的税项主要有营业税金及附加按营业额计算防洪费按营业额计算房地产交易管理费按交易额计算印花税按交易额的计算其它按交易额的计算。上述合计为万元以项目总销售收入万元乘以。本项目销售税费览表销售税万元营业税金按营业额计算万元防洪费按营业额计算万元房地产交易管理费按交易额计算万元印花税按交易额的计算万元其它按交易额的计算万元销售费用万元按发展商自行销售本项目物业的原则，包括项目推广宣传费用等按销售收入的计算。所得税项目的总收入在扣除了总投资及销售税费财务费用等成本费用后，得出销售利润，由此计得本项目的所得税为万元所得税率为利润的。开发资金运作的设定以及资金筹措原则第阶段的开发作为本项目整个开发的开端，起到启动整个小区开发的重要作用，因此，第阶段的财务效益核算将采用动态分期的方式进行。在开发资金筹措的原则上，确定通过以下三个途径来完成，是充分使用第二阶段的物业预售楼款，二是在本核算期间内可供使用的预售楼款和自有资金不足以全部满足开发投资的情况下，其缺口部分将主要通过银行贷款的形式进行筹措，贷款利息为年息初步定为。首期第阶段开发中以第二阶段预售楼款抵偿开发投资的原则首期第阶段开发的主要作用在于启动整个小区开发，因此，在第阶段物业销售的方法上，采用了低价销售的策略。作为低价销售的个补偿，设定预售楼款可以在筹建期和建设期内回收全部或大部分，也就是说，大部分第阶段的预售楼款可以被利用作为第阶段的开发投资。并对预售楼款的使用原则进行设定。预售楼款回收方案“平缓回收”方案“平缓回收”方案指在首期开发的建设初期开始进行预售楼款的回收，此时，首期开发已经取得了施工许可证，开始进行主体工程的建设，是种较为保守的回收方式。采用这种回收方式，将有部分的预售楼款被用于开发建设。预售楼款的使用原则设定筹建期内获得的预售楼款可全部用于筹建期的开发建设，包括缴纳各类土地成本和支付有关的开发费用。本项目在建设开发期内获得预售楼款的使用原则设定是本核算期内的预售楼款只有的数量能够在本核算期作为开发资金使用，所余下的款项可留待以后各期使用。本核算期开发所需资金不能由预售楼款抵偿的部分，将首先通过自有资金解决，不足部分再由银行贷款的途径解决，但银行贷款则须支付年利率为的贷款利息。贷款利率的支付方式为本核算期内支付以往各期累计的贷款总额半年的利息以及本核算期内均匀投入的原则计算的本核算期内投资资金的半年利息。上述的“平缓回收”方案，是个相对较为保守的预售楼款的回收方案，由于要考虑到第阶段只能以低开高走采取低廉的推广销售住宅物业，因此，前期所回收的预售楼款只使用其中的部分，作为下阶段的建设开发资金使用。营业性公建项目收益的设定小区建设涉及到的具有营业性质的公建项目，如会所商店俱乐部等，是可以产生盈利的项目，也就是说，建造这些项目所耗费的成本将来是可以通过物业的销售或项目的经营收益来补偿的。在本次可行性研究中，暂不对这部分项目投资进行回收，不作为项目收益部分计入总收益里面。财务指标的选取本项目经济效益分析报表格式的依据是国家计委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第二版，参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，对项目投资计算经济效益。参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，进行本项目的经济效益评判。初步效益测算根据本项目的基础数据，可算出本项目的静态财务效益，详见下表本项目静态投资效益分析表序号项目名称金额万元现金流入现金流出土地开发费本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证广场投资的必要性可能性有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局建安工程造价的构成依据，既方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。总投资测算览表，系按整个开发项目完全由惠州市房地产开发有限公司全资兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式，结合本项目的实际情总严谨测算外国公司的投资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面的测算，在广东香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三