宅，相比于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软硬件的配置与纯酒店相差无几，但租金价格却相去甚远，从而具有更优的性价比与更好的居住舒适性。可以看出，酒店式公寓作为酒店与住宅的综合产品，具有二者的优势，从而具有很强的生命力。酒店地产的发展趋势酒店地产作为种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资股票投资储蓄及国债等投资相比，投入轻松风险小回报更丰厚，同时还获得套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近年来，全世界产权式酒店平均每年增长。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的酒店式公寓有望成为中产阶层的首选。近期项针对北京上海广州深圳等城市近千名高收入者的抽样调查显示，各种投资理财工具中，房地产投资被列为各类投资理财工具的前三位，而其收入也是所有投资品中最让他们感到满意的。而在房地产所有业态当中，酒店地产又是呼声最高最被市场看好的投资渠道。另据统计，就北京而言，境外办事机构共计多家，世界排名前位的跨国公司，有在京设有办事机构。仅以丽都燕莎商圈来说，区域周边有着浓郁的涉外氛围，众多商务人士行政人员企事业高级管理人员私营企业主对生活商务社交休闲度假等等方面的物业使用需求，庞大的市场机会使得酒店式公寓的存在变为可能。酒店地产近两年呈现出以下几种发展趋势市场份额逐步增大酒店地产是种新颖的房地产开发模式，中国推行这种形式只有几年的历史。酒店式公寓由于总价低首付低，许多人投资了这种物业。酒店式公寓最早出现在我国沿海，是产权度假酒店，虽然投资者能够从中获益，但旅游景点受淡旺季的影响，满足不了投资者高收益的需求。产品优势显著酒店地产在内地不断延展，浙江上海北京相继发展起来。酒店地产首选为商业繁华商务办公集中交通便利的地段，这样不但保证酒店的客源充足，而且有利于酒店的人气聚拢，进而提升酒店娱乐设施的利润。酒店不但客源充裕，最重要的是不受淡旺季影响，酒店收入保持平稳尤其建在火车站机场周围，经营小时房也是笔可观的收益。回报高低和稳定是投资的重要指标目前，酒店式公寓式实行委托租赁的具体年限不尽相同。随着市场主体平衡机制的设计非常重要。发展商可以把销售价格和投资回报率设计得很高，但管理方则会从未来酒店经营的角度考虑。能否实现这么高的回报率，双方最终达到利益相互均衡才会有合作。在市场经济的链条中，个合理的运作模式是各方利益最终趋向均衡的模式。同样，在酒店公寓的开发销售回报运营等模式设计上必须顾及开发商酒店管理方购买业主三方利益，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。酒店式公寓是多方利益相综合的中间产品，把握三方利益的平衡才是项目成功的关键。酒店地产规模对于酒店的经营好坏有着直接的影响。规模过大，出租率上不来规模过小，形不成规模效应。新型酒店地产在酒店的规模上应严格按照酒店业的经营实际状况出发，要避免酒店规模过大或过小的问题，酒店的星级要符合酒店的经营定位，般要经过严格的市场调研和咨询。酒店的设计在很大程度上决定后期的经营成本，部分酒店式公寓由以前的烂尾楼或住宅改建而成，很多的管线设施配套等都无法完全按照酒店的标准进行使用。新型酒店式公寓在规划设计上特别注重适用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响，包括面积户型装修设施配套等。新型酒店地产的设计套房的比例逐渐加大，家居化酒店布置越来越受到投资者的欢迎。酒店的经营要有自身的特色，新型酒店式公寓在酒店的后期经营中比较注重酒店经营定位，经营有定的主题，借助于方面的资源使之成为最具种特色的酒店，与普通酒店大而全的经营完全不同，差异化经营是酒店地产经营的生存之道。新型酒店式公寓般建于繁华的城市商务或商业中心，并且依附于周边区域，往往在个区域中既有酒店类物业，又有公寓商业办公类物业共同组成个混合的社区，在这个社区里很多的配套可以实现共享，资源利用最大化。这点普通意义上的酒店公寓完全不能具备。相信，酒店地产作为新兴的房地产业态形式，将在市场的高度关注下得到长足的发展和完善。酒店地产的营销模式锋华兴业通过金桥国际公寓及晶都国际两个酒店地产代表作的成功运作，积累了许多关于酒店地产的营销思路，归纳起来主要有以下几点酒店档次形象定位在这方面并非档次越高越好，重要是分析所运作的物业所处地理位置及周边真实市场需求情况，优先考虑同周边酒店的差异性及互补性。二营销团队的专业性酒店地产的营销同常规类住宅及公寓类产品有所不同，要求相关销售人员定要对酒店本身的运营规律非常熟悉，要经过专业化训练，同时业务人员自身形象及气质要符合未来酒店经营的需要三卖场营造酒店地产的卖场营造非常重要，最好将未来的酒店生活的场景通过特殊设计在卖场充分表现出来，比如大堂的风格及豪华装修服务生的专业服务水平，客房的舒适性，通过样板间表现。四设定合理的投资回报模式投资回报过高会加重将来经营的风险和压力，过低又会吸引不了投资买家的购买，定要参照当时的市场资金合理回报率来确定回报模式。五设计合理的经营期限根据不同的产品，不同的定位，不同的酒店地产的经营者，应该设计不同的经营期限，如我公司运作的金桥国际公寓设定，经营期限为年，而晶都国际则为年。六及早考虑后期经营问题酒店地产能否成功运作，很大程度上依赖于后期的经营管理，如我公司在运作上述两个项目的销售阶段，就及早考虑将来的经营问题，整合各种需求资源及推广渠道，从而保证经营后的负担较轻。总的来看，酒店地产作为种新的产品开发模式，有较强的生命力，运作成功会为发展商及广大投资者带来双赢的结果，但是否有良好的开发心态，是否有专业的整合各种专业合作资源的能力，是保证酒店地产能否成功运作的关键因素。在这方面，锋华兴业作为酒店地产的先行者，摸索出的经验可供大家分享。作者鲁应红酒店地产开发及营销模式什么是酒店地产年，酒店地产全线飘红，毋庸争议的成为京城楼市的最大亮点。从金桥国际公寓到晶都国际再到远中悦莱纽约客这些项目的出现给地产市场打开了新的商机，也给发展商提供了种新的产品开发模式。顾名思义，酒店地产就是由酒店与地产相结合的业态形式。酒店与地产的嫁接不是个偶然的因素，而是顺应市场发展的结果。因为酒店本身就代表着个楼盘的形象，星级酒店更是身份和地位的象征，能够出入星级酒店，在星级酒店居住，本身就是种荣耀。因此，当前市场上酒店地产的兴起就是理所当然的了。酒店地产作为种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则。到年代，酒店地产传入中国深圳海南北京上海西安等地，自此，酒店与地产相结合运营的模式就开始多了起来。酒店地产之所以能在北京市场站稳脚跟形成气候并产生了更多的创新形式，原因有多种全国宏观经济的持续力好，国民经济的连续增长首都的地位奥运会的刺激中国城市化的进程，都使得投资性居住成为可能。据统计数据显示，仅就年奥运会来说，大量商务团体的涌入，造成北京市酒店的缺口大概有家家，这为酒店地产的发展提供了广阔的市场机遇，且市场预热在未来这两年就会开始产生。所以，北京将成为亚洲投资酒店地产的首选地。可以这么说，是国内经济的蓬勃发展催生了酒店地产的热潮。酒店式公寓是酒店地产的代表作酒店式公寓是指提供酒店式服务的公寓，它集住宅酒店服务会所等多功能于体，具有自用和投资两大功能。与酒店相比较，其更多了家的味道。既能向住客提供家庭式的居住布局家居式的服务，又能规避传统酒店与生活之间的距离感。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店地产，是地产商与酒店运营商相结合的产物，这种新的运营模式将产生不同以往的投资价值。具体来看，它是以住宅立项，具有年产权，可以和普通住宅样按套销售，但建筑规划与配套全部按照酒店的标准执行，又经由正规的酒店管理公司统运营的业态。它与酒店的区别就是产权年限的不同，而更具有酒店投资所没有的优点，如可以分割出售，拥有产权。酒店式公寓与普通公寓相比，业内专家认为，在地理位置和硬件品质相当服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于首先，酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们凭借广泛的客源优势，有效保证了出租率。其次，酒店式公寓统的经营方式使各业主的经济利益捆绑在起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价，保证了良好的租金稳定性。酒店式公寓与酒店相比，由于是成套住宅，相比于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软硬件的配置与纯酒店相差无几，但租金价格却相去甚远，从而具有更优的性价比与更好的居住舒适性。可以看出，酒店式公寓作为酒店与住宅的综合产品，具有二者的优势，从而具有很强的生命力。酒店地产的发展趋势酒店地产作为种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资股票投资储蓄及国债等投资相比，投入轻松风险小回报更丰厚，同时还获得套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近年来，全世界产权式酒店平均每年增长。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的酒店式公寓有望成为中产阶层的首选。近期项针对北京上海广州深圳等城市近千名高收入者的抽样调查显示，各种投资理财工具中，房地产投资被列为各类投资理财工具的前三位，而其收入也是所有投资品中最让他们感到满意的。而在房地产所有业态当中，酒店地产又是呼声最高最被市场看好的