分土地可以规划为低密度住宅，如西乡滨海区，如果该区域的土地启动，将会对本项目造成定的影响。另外，关内别墅或者，未来几年有多少的供给量，尚是个未知数，因此，其他区域别墅在未来几年的供给量的大小会对本宗地带来很多不确定性的影响。政策威胁对于本宗地来说，尽管政府已经明确规划为别墅用地，但是，由于中央政府对于别墅用地，及其政策方面都有严格规定，政策变动风险较大，而且，银行对于别墅用地的支持力度也存在定的变数，风险也不小，因此，在政策方面，应该综合考虑。二计价依据由于本项目在宝城片区没有可比实例，故只能选择市区的别墅作为计价依据。关口价格据年上半年住宅市场销售量分析南山区住宅均价和宝安区相比相差元平方米，即关口价格相对南山来说大约为元平方米。福田区住宅整体均价与宝安区相比高出元平方米，即对于福田区来说，南头关的价格约在元平方米，如果按照这种思路计算宝城市场上的别墅价格，南山区别墅均价为元平方米，福田区为元平方米，那么宝城别墅应该为元平方米区域房地产别墅价格与住宅整体均价之比较南山区别墅价格与整体住宅均价相比高出元平方米，福田区别墅价格相对福田区住宅均价高出元平方米，综合两种差价，宝成片区的别墅价格应为元平方米。可替代性原则对于宝城市场来说，别墅价格般不会低于元平方米，否则根据可替代性原则，消费者则会放弃宝城市场上普通住宅最高价元平方米而选择别墅，同样的道理，宝城市场上别墅的最高价也不应该高于元平方米，否则，消费者则会放弃宝城市场的别墅而选择市区的别墅。所以，宝城别墅价格应该在元平方米元平方米之间。但是，值得注意的是，随着城市化进程的加快和市区随着别墅项目的日益稀缺，可替代性逐渐减少，则宝城市场上的别墅面临升值的可能性。市场认可度对于宝城别墅市场来说，主要的需求对象为企业主和高级政府公务人员，其价格敏感性相对较差，即价格弹性较小，因此，对于其别墅价格，很难有个可以度量的统标准。三拍卖价格估算本次拍卖价格将会受到以下几个因素的影响尖冈山第宗土地本宗地是尖冈山板块出让的第宗土地，尤其周边配套，市场环境均处于不成熟状态中，因此，按照正常思维，本宗地拍卖价格会低于后期推出的土地拍卖价格，即有可能低于正常的市场价格。年底拍卖，财务吃紧本宗地属于本年度最后宗土地出让，对于般的公司来说，年底公司财务比较吃紧，现金流量有限，因此，热情虽高，能力未达。但是，值得提的是，如果对本宗地较为感兴趣的企业，现金流应该不成问题。因为，之前这些企业就会做好充分准备。宝安开发商热情不够，关内开发商尚未看好该地块。本宗出让土地处于宝城片区，从地缘企业的角度来说，宝城开发商最能看清该宗地的发展前景，也是最熟悉该片区的市场，但是从本地企业参与热情来看，无论是泰华，还是富通，都没有太大的兴趣。至于航空城，所有可能，却与其以前开发的产品品质不符，战略上难以行通。龙光地产之前已经透露过希望私下获取土地，以降低开发成本，所以对于本宗地更大程度上只是持观望态度。所以，对于本宗地来说，如果从关内企业的角度来判断该市场，则有可能低估该片区的市场价值。综合以上因素，本宗土地出让有可能略低于正常的市场价格。四经济核算基本经济技术指标项目面积土地面积建筑面积住宅面积会所居委会地下室及架空层容积率总投资总成本销售费用税金为了其上市公司的脸面着想，沙河股份虽然摆脱了前几年的深华源的惨淡经营状况，但是如果说企业绩表现较为突出，也是不现实的，沙和股份的在股票市场的表现直平平淡淡，所以，此次拍卖有可能激发沙河地产的激情，所谓老夫倾发少年狂也。因此，明天的拍卖，沙河地产的表现值得期待。第五位中海地产中海地产既不缺地，也不缺钱，但是却缺乏规范的统的管理制度，中海目前正处在调整期，调整之后的中海才更值得关注，也更值得期待，毕竟理科中海也曾经是深圳市场上的三剑客之。中海出席此次拍卖并不意外，因为，几乎每次大型拍卖都能看到他的身影。第六位卓越地产蔚蓝海岸的成功成就了今天的卓越地产，近年来，卓越地产的发展可圈可点，虽然在横岗项目羞于启齿，但是，其良好的体制以及发展战略却是非常明晰，多元化和全国化战略。对于本宗地来说，卓越地产更大程度上是试水，有便宜便捎着，没有便走人。第七位鸿荣源地产如果没有龙岗地块的成功获取，本次拍卖的最有竞争力的定是鸿荣源。鸿荣源是宝安本地的企业，也是宝安精品路线的始作俑者和领头雁，对于本地市场，鸿荣源极为熟悉，社会资源丰富，开发水平在与关内的开发商相比，也绝对可以称得上是流。但是，龙岗地块的获取，使其在此地块上更大程度上是观望，捡到便宜更好，捡不到也没关系，后年再来吗，重在参与嘛。第八位泰华地产泰华沉寂了两年之后，终于又回到了拍卖场，回到了曾经令其举成名的拍卖场，回来的泰华地产值得关注是因为他经过长时间的内部调整，到今天，终于有了结果。明天的泰华是否还能帆风顺，只得期待。本次拍卖，相比前几次，我们能够发现，开发商参与的热情略有下降，这方面和拍卖时间有关系，安排在年底的拍卖令开发商有无所适从的感觉，大部分开发商在此之前都已经完成了土地的原始积累，如富通，鸿荣源，中海等企业，所以参与的热情降低在所难免。另方面，本宗地拍卖时机远远不够成熟，在和黄的御龙居还没有完成热身运动的情况下，在宝恒还没有把项目来得及推向市场的条件下，就急急忙忙的把该宗地推向市场，实在有利益攻心之嫌，如果该宗地在两年之后，甚至在年后推出，其地价已定高出本次拍卖地价。本次拍卖另个值得关注的现象是本地企业参与热度远远不够，在此之前，每次宝城拍卖土地，宝安本地的开发商都倾注了几乎全部热情，但是，本次拍卖，宝安本地的开发商关注度大大降低，之所以提出这个问题，因为只有本地企业才更能看出该地块的市场价值所在，如果由关内开发商来参与的话，对于市场的判断或高或低，很难看得清楚市场状况。所以，本次土地拍卖可能低于本宗地市场价值。另外，在考察本宗地的过程中，笔者得到个重要信息，在此与各位共享，因为如果看不清这种市场暗流，对于开发商来说，可能是致命打击。深圳动物园原用地已经被香港家地产巨头获取，规划为全别墅用地。此信息未得到有关部门的核实，但是，绝对值得关注。八价格定位策略盐田区的房地产市场虽然在走条上升的路线，但目前只是处在这个过程的起步阶段，盐田区最具特色的滨海住区还未建立起来，因此我们不能对本区域的房价过于乐观，所以我们认为本楼盘要走市场平均价路线，而销售中的价格策略是销售的核心。目前盐田区三个区域的价格水平呈现三个档次，最低为盐田新区，平均价格为元，沙头角物业均价在元不等，东部物业价格最高，价格水平达元以上。本项目综合素质在盐田区处于中游，其合理价格应定位在元区间，建议价格定位为元。此建议是基于盐田区大多楼盘的销售周期较长，如东和大厦东部阳光东埔福苑等，这反映了盐田内需不足的事实，为了尽快回笼资金，早日实现利益，所以建议走平价路线。价格策略尤其是在我们分期推广的过程中显得特别重要，根据以往的销售经验结合本楼盘的实际情况，我们将采用低开高走的价格策略。低开高走的价格策略是分期推广动作的有力配合，其作用如下开盘前期实行稍低于市场的优惠价格以达到在短期内迅速聚集人气的目的，实现前期的开门红随着销售的推进，售楼现场人气的增加，根据销售的实际情况对二期房号进行提价，平均价格与市场平均价格基本持平，在实际操作中，对不同的户型朝向进行价格调整，甚至在同期即对畅销型房号的价格进行适当的提升，为尾盘的促销提供较大的空间，但调价的频率不可过高随着销售的进步推进，楼盘优势已经得到了客户的深层次上的认识，楼盘形象已经树立，也有了良好的市场口碑，在后期对价格再次进行提升，其价格水平可略高于市场价格水平元，在逐期提价的过程中，让客户产生先到先得抢购思想，对物业保值升值有很强的信心销售中前期，价格要保持坚挺的走势，其间采用适当的促销方法，如赠送电器等，在最后的尾盘期，方采取价格上的直接让利的方式，如推出特价房。低开高走初步实现目标确定为第期元，第二期元，第三期为元。尖冈山地块分析项目分析优势环境优美该宗地位于规划中的尖冈山高尚居住区内，背倚铁岗水库，周边为坡地和丘陵，结合地形，可以做出高差不同的联体别墅或者独栋别墅。交通方便尖冈山位于广深高速公路和西乡大道的交界处，交通将会十分方便，且处于城市的外围，通勤成本相对较低塞车的机率较小。规模优势本宗地出让面积为万平方米之多，整个尖冈山土地出让面积将会达到平方公里，因此，无论是从本宗地还是从整个尖冈山土地规模来看，都具有规模上的优势。规划优势尖冈山为宝安区政府规划的宝安区高尚生活居住区，规划引导发展，如果这目标顺利实现，那么，该区域将会成为宝安区最有钱人聚集地。另外，由于是规划中的高尚居住区，政府会在配套建设，政策支持等方面加大力度，以期实现其高尚生活居住区的目标。劣势噪音污染严重该宗地由于背靠高速公路，后退红线仅为米，因此，很难避免高速公路的噪音困扰，这与其高尚居住生活区的环境要求其背离。如何规避噪音污染将会成为该地块尤其是南部区域的关键所在。市场不成熟，培育期较长尖冈山居住区为政府规划高尚生活区，但是目前所有的工作只是停留在规划阶段，尚未真正形成居家，生活起的氛围，因此，市场有待培育，有待引导，因此，对于首宗出让土地来说，将会花费大量的成本去宣传推广该区域。景观改造费用较高该宗地为丘陵地带，起伏较大，绿化较多，因此，景观建造成本和地基成本都会相应的有所增加。配套较差。该宗地位于非成熟区，各种配套，如超市，会所，学校等配套都没有明确说明何时建设，给本宗地后期的服务带来很大的不确定性。关外系列问题的存在本宗地作为关外土地，还存在着系列的宝城片区固有的作为关外城镇的弊病，如治安问题，如关外整体形象问题，如关口