实施将创造良好的市场环境氛围。与珠目具有强大的营销优势。产业优势珠宝首饰工艺礼品乃至整个中国文化产业目前正处在历史上的最好时期，以此为概念的商业行为势必成为商业潮流的新宠。政策优势由于本项目的选题完全符合深圳市政府的发展规划，还弥补了城市产业布局中的空白，所以市区两级政府对项目都会给予政策方面的扶持和倾斜，进而使进入项目的商家受惠。管理优势本项目采用建设单位成立专业项目管理公司的方式，统经营统管理统推广，从而确保项目能够顺利实施。第三节项目建设的指导思想和原则项目建设的指导思想本项目建设的指导思想是“以文促商，以商养文”。历来“文”“商”二者之间难以相容，随着改革开放的不断深入，尤其是各级政府对于发展文化产业的高度重视，将“文化”与“产业”相提并论，为我们发展相关项目创造了良好的宏观环境。所谓“以文促商”，就是通过赋予普通的商业行为以文化内涵和主题，提升商业行为的档次，使其传递的不仅仅是商品本身的价值，还有其隐含的文化。这样，可以提高交易的成功率，并且提升产品交易过程中的价值增值空间。所谓“以商养文”，就是利用交易获取的收益，反哺为交易成功创造条件的文化本身。单纯的文化与文化产品，不与市场化的商业交易行为相结合，不能满足消费群体的需求，只能是阳春白雪，曲高和寡。而能够走入寻常人家的文化，则更加具有生命力。能够认识和接受文化中的不同侧面需求，并接受通过商业行为促进文化的交流，才能为文化的发展提供更多的发展空间。二项目建设的原则特色性原则特色是项目成功发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强。突出文化主题融入文化休闲和购物覆盖完整的产业链条等等都是本项目的特色。园区规划要秉承“绿色自然恬静适宜环保”的要求，努力保护原始生态环境，重视环境综合治理，严防项目建设和项目运转过程产生新的环境污染，注重和周边相关项目的协调发展。先进性原则项目的建设应具有定的前瞻性，要能适应国际国内产业发展的趋势。单纯的制造加工或者产品批发集散地已经趋于饱和，为最大限度缩短产业链条流程，更加吸引消费群体，创造良好的采购环境，本项目的建设就是巧妙地将生产与商贸相结合，将商贸与展示相结合。经济性原则项目建设的目的是为了带来更大的经济效益，促进地方经济协调发展。因此，要始终遵循经济性原则是项目建设要在保持高标准的前提下，力求降低项目投资二是要注重项目的经济效益，防止建设低效益或效益项目。从项目定位的确立就可以看出，本项目更加务实。生态环保原则项目虽然不存在重污染产业，但仍然要注重“生态环保原则”。在规划布局上，应充分利用绿化园艺等点缀产业园区，采用节能设施和屋顶绿化等。第四章项目建设内容第节项目的功能规划根据本项目的定位，项目建设内容的功能够规划概括为“中心基地五区域”。所谓“中心基地”表示本项目涵盖了满足“专业”与“大众”两方面的需求。单纯的“专业”会使项目变成传统意义上的加工制造园区，缺少与市场和消费群体的良好互动单纯的“大众”会使项目变成没有产业依托的传统意义上的商业街区，不利于使商业氛围更上档次，缺乏后劲。“中心”是指“文化旅游中心”，“基地”是指“珠宝首饰与工艺礼品加工交易基地”。围绕上述两个主题，整个项目从功能上将分为五个区，即“生产加工区”“展示交易区”“文化旅游区”“教育研发区”和“公共服务区”。生产加工区专为珠宝首饰和工艺礼品类产品的加工制造而划分的区域，除成品组装和加工外，与此类产品相关的配套零部件制造也包含在本区内。通过吸引更多同类型产品的加工与制造厂商进入园区，方面使产业逐步产生集聚效益，降低生产制造过程中的产业链成本另方面，最大限度缩短产业制造与展示交易之间的距离，取消众多的中间环节，使产业更贴近市场。二展示交易区专为生产厂家和批发零售商进行珠宝首饰与工艺礼品类产品交易和展示的区域。在这个区域里，厂家可以全面展示自身的产品，形成永不落幕的展览交易会。而专业批发商则可以利用具备集聚效应的交易区域进行专业产品的交易。根据展示和交易内容的不同类别，该区域内共包含个子功能区珠宝首饰展示交易区集中展示和交易珠宝首饰类产品。工艺礼品展示交易区集中展示和交易工艺礼品类产品。家居饰品展示交易区集中展示和交易家居饰品类产品。玩具与动漫产品展示交易区集中展示和交易各类玩具和动漫相关产品。民间创意展示交易区面向民间，收集各类自己设计制作的工艺饰品玩具等，提供集中展示寄售和交流的平台，通过发挥群众的创造智慧，使本项目的吸引力大幅提升。珠宝首饰与工艺礼品拍卖区该区域是对产品展示与交易功能的补充，通过提供专业的拍卖服务，面向高档珠宝首饰限量版工艺礼品和民间孤品饰品等的交易。三文化旅游区面向消费市场，以参与体验为主的区域，其目的是吸引更多的人群来本项目游览和消费，扩大项目影响。文化旅游区的建设将使本项目成为宝安区又群众消费休闲和旅游的中心。文化旅游区按其内容类别，包含四个子功能区文化主题广场该广场以文化主题雕塑文化小品为主，提供群众休闲和交流，并可以作为日常举办社区文化活动的场所。动漫主题体验区该区域主要是结合流行和经典动漫形象和动漫体验娱乐项目，面向青少年和时尚人群，提供如儿童动漫反斗城动漫游戏城动漫体验娱乐城和动漫玩偶制作等项目。酒文化体验与特色酒吧街该区域将集中全世界各地名酒，介绍和展示各地酒文化，建设顾客专用酒窖，定期举办品酒会，珍藏名酒交换和以酒会友活动。在此基础上，建设成特色酒吧街，引入特色文化表演项目进入酒吧街，建设小型露天电影放映场等，使本项目成为文化氛围浓厚的中高档消费区。休闲会所与俱乐部休闲会所和俱乐部面向园区内人员和市场消费群体，以及专为私人酒窖拥有者等提供小型聚会休闲娱乐等服务，如餐饮棋牌沐足水疗等。四教育研发区配合珠宝首饰与工艺礼品产业主题，尤其是文化产业的特点，集中相关的设计开发与培训项目，不仅服务本园区内客户，更面向周边地区。本区域内包含两个子功能区设计开发区本区域的核心内容是产品设计工作室和装饰工程与居家设计工作室。产业链条的上游环节基本集中在此，可以形成专业创意与设计基地，创意与设计成果既可以进入展示交易区进行直接展示和交易，也可以为园区内制造工厂所采用，装饰工程与居家设计工作室可以直接为周边日益增多的楼盘提供服务。培训区本区域内将集中各类培训项目，包括“珠宝首饰设计”“珠宝鉴定”“装饰工程设计”“动漫设计”“工业设计”等专业培训项目，也包括面向普通消费人群的培训项目，包括乐器培训美术培训舞蹈培训茶艺培训棋类培训等。通过上述项目的实施，可以使本园区成为周边地区内集中进行专业和群众培训的中心。五公共服务区本项目中专为其他功能区提供公共服务的区域，共包含五个子功能区珠宝质量鉴定中心与国内知名质量鉴定机构合作，在本园区内设立珠宝质量鉴定中心，通过提供中立的第三方鉴定服务，使在本园区内经营的商家遵守质量和诚信守则，也使来此消费的不同类型的消费者安心消费。同时，坚定中心还将定期举办专业知识讲座，以及为个人收藏爱好者提供鉴定等服务。会议与创意演播中心为充分考虑园区内中小型商家的需要，尽量降低其运营成本，园区将设立集中公共的会议与创意与演播中心，提供商家与客户召开会议，向客户进行创意设计演示的专业场所和设施，包括远程展示大屏幕演播专业演示文件制作专业会议设施等。此类设施由于造价较高，中小商家由于使用频率并不高，因此自己配制不经济，而通过有需要时租用则可以大幅度降低成本，此类设施还可以考虑向园区以外的用户开放，以扩大本项目的影响。电子商务服务中心项目建设单位将专为本项目开设网上展示与交易平台，所有入驻商家可以通过该平台不受国界限制，与海内外商家开展交易和展示，也可以利用系统提供的专业服务进行在线支付和商家调查等，以确保交易的安全和快捷。物流服务中心面向园区内商家，提供及时周到的物流运输服务，专门制定信息资金人货车的立体分流路线和指挥中心，方便各项交易的开展。设计师公寓园区内专门为商家设立公寓设施，服务商家员工。第二节项目的建设规划本项目的建设将在保留现有河西工业村建筑和基本道路格局的前提下，通过对现有建筑进行翻新加固，对区间道路进行拓宽和修缮等，使其满足项目功能规划的需要。建设规划主要分为部分，即“建筑单体规划”“道路与园区规划”“市政设施规划”和“园林绿化规划”。“建筑单体规划”主要结合功能规划，按照不同功能，对现有建目录第章总论第节项目概况第二节项目建设单位第二章项目建设的背景第节项目建设的宏观背景第二节项目建设的微观背景第三节项目的市场环境分析第三章项目建设的指导思想和原则第节项目建设的定位第二节项目建设的优势第三节项目建设的指导思想和原则第四章项目建设内容第节项目的功能规划第二节项目的建设规划第三节项目总投资及构成第五章项目经济效益分析第六章项目的运营与管理第节项目管理模式第二节项目营销管理第七章项目的环境影响分析第八章项目的风险分析第九章结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！第章总论第节项目概况项目名称深圳市珠宝及工艺品文化广场项目建设单位深圳市实业有限公司建设地点深圳市宝安区西乡街道河西工业村项目总占地面积,平方米项目总建筑面积约，平方米项目总投资约人民币万元项目建设周期自年月开工，至年底竣工。其中，项目分四期建设期拟定开发期为年月至年月为第期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。二期拟定开发期为年月至年月为第二期，总占地面积约平方米，总建旧工业区，按照规划要求，变更用途，大力发展商业服务业，完善公共市政设施配套，使些旧厂房通过改造翻新变成服务设施另些条件成熟的可以改造成大型实验基地维修中心检测中心等也可根据实际需要改