况楼宇成交总体情况及分析从广州市有关部门资料可见，年至年月荔湾区商品房总供应量为平方米，但据已有登记成交记录表明，至年月止，该区已推出销售的楼盘总面积实际为平方米，故本报告将以实际推出的面积总数作供应量统计数据。据资料显示，至年月，该区商品房总成交量为平方米，占该区实际推出可供销售面积的。其中内销成交量占，外销占。与广州市其他旧城区相比即东山越秀海珠区三区，荔湾区的总成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例为。由此可见，未来几年内，住宅仍是该区最大的需求。年年荔湾区商品房销售情况单位平方米住宅商场写字楼合计年成交面积占该年总成交年成交面积占该年总成交量比例年总成交量所占比例由于广州市普遍存在商品房交易登记滞后的情况，实际成交率往往高于政府的登记数，通过对典型楼盘的调查可对商品房的需求情况有更深入和较准确的了解。楼盘调查范围本报告调查该区内个高层及个多层居住物业，以其为代表分析荔湾区居住物业的销售情况。其中个高层居住物业总建筑面积为万平方米，占荔湾区全部高层居住物业的。楼盘销售情况分析在调查的个高层居住物业中，成交情况较理想的当数西关大厦荔湾广场和安富花园。见后表西关大厦是荔湾区首座推出的高层居住物业，由于当时仅此家，市场供少于求，所以年月刚推出时尽管均价已高达每平方米港元，但仅年时间已全部售完，现时二手市场住宅价位每平方米在港之间，比年推出时价位上升了约左右。至于荔湾广场，占尽天时地利人和，特别性较大，为般楼盘所不能相比，其该物业地处下九路商业中心区，西面单边临街，距地铁首期工程沿线长寿路站步行仅需几分钟其二荔湾广场是荔湾区规模最大的大型高层居住物业，总建筑面积达万平方米，同时也是广州市旧城改造的典范，受到政府有关部门的高度重视和广大市民的关注配合，发展商耗资逾亿港元，仅以年时间就完成了所有拆迁工作其三发展商非常注重对楼盘的宣传，每期推出均在各大报刊包括香港地区刊登。物业出租情况略对荔湾区房地产开发的总体评价分析供应方面，商品房的开发以居住物业的开发为主并向高层发展。需求方面，住宅需求大于商业用房需求。买家香港国内人士各半，自用客多，中小面积单元的销路较大。建议本地区之开发项目宜选择面向大众的市场策略。通过对附近楼宇的售价及销售情况进行比较分析，建议楼宇现时售价不宜过高，均价为每平方米港元左右。商场首层均价宜在每平方米港元左右指整个商场已有基本装修和间隔。对本项目开发的功能规模标准及营销的建议文昌广场位于广州旧城区人口稠密的地段，生活配套设施较为完善，邻近商业中心区或主要商业繁华街道，至广州首期地铁长寿路站步行只需五分钟路程，是较理想的住宅开发地点。从市场调查可知其附近区域住宅以及商业物业的发展与广州其他地区相比，是有较大市场潜力的。但在实际开发中仍需要根据具体条件加以分析，以确定合适的市场目标及开发营销方式。根据市场调查报告显示以及项目所在地点环境条件等因素，文昌广场地段是以居住为主的地区，商业环境不佳。由于商业物业的发展在广州受传统商业消费地段市民消费习惯，以及市区整体规划功能的影响甚大，以目前文昌广场改造的局部商业环境是难以形成城市商业中心的，过大规模的以及过高标准建设商业用房，容易造成今后在出售和出租上的困难。建议商大客包租商场共四层由大客包租荔湾城玻璃幕墙花岗岩地板，住宅内彩釉磨地砖，墙身乳胶漆，厨厕瓷砖至天花住高级电梯部，住宅配抽油烟机吊柜浴缸坐厕及洗面盆，层为停车场只平方米，约个单位，租金待定住宅现已封顶正在装修商场荔怡中心外墙高级配色陶瓷砖住宅内墙身乳胶漆，柚木地板，厨厕高级防滑地砖，高级瓷砖至天花住宅每座名厂高速电梯部，配厨柜，热炎炉，抽油烟机，煮食炉，线路连电话机，进口洁具，热气机等地下车库层，租售未定，个数未定住宅复式挖椿井商场首层逢源大厦外墙锦砖及高级纸皮石住宅内乳胶漆，厨厕颜色高级，瓷砖个人花，柚木地板及防滑砖，大堂铺石每座住宅名厂电梯部，配厨柜台，抽气扇，不锈钢洗淋盆个，洁具全套及储物柜，浴室镜个地下车库层，租售未定，个数未定住宅复式地面层年没有商场西湾路商业住宅楼外墙高级玻璃马赛克及条形彩釉砖，住宅厅房多彩弹涂，彩釉砖地面配不锈钢洗涤盆，抽油烟机，坐厕。排气扇，洗面盆有停车场，租金待定住宅地面层年商场不卖中山八路商住楼外墙玻璃马赛克住宅内墙灰沙批，水泥地面，天花纸筋灰批洒窗带门为钢门窗没有没有住宅地面层商场不卖宝源大厦外墙白色条砖，住宅内铺釉面砖，乳胶漆，厨厕瓷片到天花，茶色铝合金窗部国产电梯，厕所装坐厕没有停车位住宅开始做三通平商场未推出项目开发及技术设计方案的分析略地块及周围环境建设开发条件地利位置及道路交通本项目位于广州市荔湾区，东为文昌北临街，南邻耀华北约，西至荷溪三约直街，北接幸福西街。其中文昌北可通运输车辆，能满足项目施工需要而耀华北约，幸福西街为两条十五米规划路贯穿，项目建成后将三面临街。加上首期地铁长寿西出口近在咫尺从项目地点至前述地铁出口，步行不超过五分钟，将来交通会十分便利。但南面规划路将小区分割，影响了项目的整体性，并会为将来的管理带来不便。标的影响，项目各项评价指标对这两种风险因素的变化较为敏感，尤其是销售价格因素。地形地质略附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施略综合评述略略项目的不确定性分析项目盈亏平衡分析略项目敏感性分析略概率分析根据市场调查结果及形势预测，项目将来售价较基准方案高的机会较小，而投资增加的机会较大。由此判断，销售价格建设投资两者之间相互等不确定因素可能发生的变化及其发生的概率值见下表。较基准方案变化销售价格建设投资不确定性因素变化的概率值贴取现率为，对本项目自有资金的净现值进行计算，可得净现值得期望值为万港元，有机会出现赤字，故本项目有定风险，但亏本可能性较小。可行性研究结论与建议略项目综合经理评价上述市场投资和财务效益评估的结果说明，本项目作为住宅为主的项目是有较好市场前景的。项目所在地点交通市政及综合生活配套设施完善，尤其是处于老城区中心地铁出口邻近区域，地点上有较大的优势，并且本项目发展商能获取所得税的优惠，地价有偿使用的支付金额较低，利用外资开发可有效地减少资金的成本。在实际测算中采取较稳妥的销售收入方式，测算结果仍能达到较理想的投资效益率动态与静态，且有较强的抗风险能力。初步评估结果表明，该项目可行与广州市目前般房地产发展项目相比，具有较大的优势。有关说明及建议本报告是在未有具体确定合作方式与条件的前提下进行投资测算的，仅反映项目本身的效益情况，待确定合作方式与条件后，才能测算出合作各方的实际投资效益情况。本报告的投资估算是按照广州市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法还需进步落实研究，搬迁的准备与计划还有待完善，实际投资成本将根据设计的修改与工程研究的深入及搬迁工作的落实作相应的调整。由于拆迁工作在前期开展，以及投入的启动资金很大，其拆迁周期的长短成本控制的好坏，对项目投资的整体效益影响是很大的，目前，开发区房产公司已作了大量的工作，今后还需给予充分的重视，与后期的开发必须紧密衔接。本项目位于地铁长寿路站邻近，地铁的优势与影响今后售楼是十分重要的，旦确定投资，应抓紧有利时机，在地铁沿线物业尚未大规模建设推出时，尽快开发投入市场，地铁概念在广州市物业中将是个最重要的市场影响，本项目应先入步，充分利用。鉴于广州市目前及今后相当段时间内市场的变化，以及以内销为主的变化，售价将是最敏感的因素之，同时物业的质量与开发管理水平对在较大的市场竞争中能保持较好的售价水平是至关重要的，发展商除密切注意市场，选择合适的市场策略外，还要求合营公司组织支高素质高水平的开发管理队伍。从设计工程营销到物业管理均能达到较高的水准，以抓住机会，减少风险，实现项目的盈利目标。项目主要技术经济数据指标综合表略附图附表附录部分略第三段房地产项目可行性研究范本商住项目可行性研究报告目录项目的基本情况项目背景项目主办单位简介主办单位之合作意向可行性研究的主要技术经济指标项目投资环境和市场研究广州市概况及经济发展基本情况广州市房地产发展及市场的基本概况房地产开发企业发展较快房地产开发工作量迅速增加商品房的销售量不断提高房地产开发企业经营效益显著对广州房地产市场的展望利用外资开发的法律依据荔湾区带高层多层住宅商场的开发出售出租经营情况供应情况需求情况物业出租情况对荔湾区房地产开发的总体评价分析对本项目开发的功能规模标准及营销的建议项目开发及技术设计方案的分析地块及周围环境建设开发条件地理位置及道路交通地形地质附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施综合评述地块拆迁安置情况场地三通平的安排项目开发建设及经营的组织与实施计划项目投资构成总投资估算资金筹措计划基本参数土地成本以下均为人民币计算建安工程成本前期费用红线内外工程技工建配套费不可预见费开发期税费资金筹措计划及财务费用资金筹措财务费用可行性研究财务数据的选定和预测售楼收入的测定住宅销售单价的测定商铺销售单价的测定单位销售单价的测定建议销售价实际销售总收入大厦经营管理费用收入与支出经营税费及所得税的缴交土地增值税所得税项目经济效益分析项目盈利能力分析内部收益率净现值净现值率投资回报率项目的不确定性分析项目盈亏平衡分析项目敏感性分析概率分析可行性研究结论与建议项目综合经济评价有关说明及建议项目主要技术经济数据指标综合表附表附图附表项目综合收益表附表二项目动态综合表附表三项目投资利息估算表附表四土地增值税计算表附表五项目敏分析附图项感性分析表附表六概率目盈亏平衡分析曲线附图二项目敏感性分析图附录略荔湾区带高层多层住宅商场的开发出售出租经营情况供应情况年荔湾区商品房供应量统计