销售，房地产二三级市场联动的效果日益明显。

年，上海市存量住房交易万套，万平方米，成交金额亿元，分别比上年增长经登记备案的出租住房万套，万平方米。

到去年底，上海市已购公房累计上市万套，占已出售公房总量的。

此外，随着国家对住房租赁税率的调整，各地租赁市场日趋活跃。

南京市去年房屋出租登记备案面积万平方米，较上年增长，租赁税收达亿元。

上海广东江苏浙江贵州等省市，越来越多的居民采取通过将自有住房出租，同时购置新房自住来改善家庭居住条件，以投资为目的的购房出租也在部分城市逐步兴起。

住房分配货币化促进了住房消费大部分城市已在出台货币化方案的基础上，制定了补贴资金筹集和管理补贴标准补贴方式补贴申请现住房认定超标和未达标住房处理补贴发放程序等相关配套政策，不少省市已陆续发放住房补贴，补贴的发放带动了大量个人存款和银行贷款进入住房市场，促进了居民住房消费。

住房金融进步发展，住房公积金管理逐步规范截至年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达亿元，是年底的倍，首次超过房地产开发贷款余额，占消费贷款余额的，基本实现了房地产信贷结构的调整。

年住房公积金新增个人住房贷款亿元，比上年增长。

住房金融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。

从统计数据看，商业性个人住房贷款的不良率不到，住房公积金个人住房贷款的不良率仅为，对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要的作用。

空置总量仍然很大房地产市场空置总量仍然很大据统计，到年月底，中国商品房空置总量在亿平方米左右，其中空置年以上的超过，占压资金超过亿元，居中国各行业不良资产之首。

由于我国房地产开发商多以中小型规模企业为主，其抗风险能力相对较差，较大的空置面积使得开发商积极性受到严重的挫伤。

难以收回的预期收益，使得开发商难以进行新轮的房地产开发投资。

这会使房地产的有效供给不易实现，出现恶性循环。

与居民收入相比，房地产价格仍然偏高世界银行的研究资料表明，当个国家套住房售价与家庭年收入之比为至时，居民才能负担得起。

也就是说，个家庭年收入的倍能买下个中等水平住宅时，这个家庭便具备购房能力。

年，我国商品房平均每平方米售价达到元，按此计算，套平方米的住宅大约需要万元，而去年我国城镇人均可支配收入为元，按家三口计算，房价与家庭年收入比达到。

而在房地产市场发达的北京，这个比例高达，因此，房价过高是制约房地产业发展的个桎梏。

市场供求结构失衡楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡，主要表现在以下两方面方面是供需价格差异低价位房供应不足，中高价位房供应过量。

以北京市为例，调查显示，北京居民的购房需求主要集中在元平方米以下的房子。

调查者期望值处于元平方米。

但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大两头小的趋势。

价位在平方米的比例基本都在左右，而价位在元平方米以下和高于元平方米以上比例都相对较少。

即市场上楼盘的供给，有半左右的供需结构的矛盾。

与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。

从目前看，政府干预房地产市场的主要手段是大规模建设和推出经济适用房，国家计委和建设部前不久宣布，今年将投资亿，计划建设亿平方米的经济适用房。

这将更有完整完整的住房体系包括住房级市场和住房二级市场，二者是相互促进相互制约的，没有级市场，当然不可能有二级市场，但二级市场又制约着级市场，二级市场不发达，级市场就低迷，只有在存在发达的二级市场的条件下，居民的住房资产才具有流动性，居民才能转让和卖掉旧房，购买新房。

就全国范围来看，我国住房二级市场的发达程度存在很大差异。

以北京和上海为例，年，上海二手房交易量成交登记达到万平方米，新房销售成交登记突破万平方米，可见存量市场兴旺对增量市场的巨大促进作用。

与上海相比，北京的住房市场体系完善度较差，住房二级市场之间过大的价差，导致居民以旧换新以小换大的难度较大。

年北京的二手房交易量仅套。

随着快速推进的危改拆迁释放的巨大需求，二手房的需求将有增无减。

旺盛需求将继续保持潜在的市场需求成为住宅业持续发展的巨大动力。

从市场潜力来看，到年底，我国城镇居民住房人均建筑面积平方米，虽然比改革开放前提高了许多，但与些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍。

国际经验表明，在人均住房建筑面积达到平方米之前，会保持旺盛的住房需求。

这主要是因为首先，城市化进程加快对住宅的巨大需求根据国际经验，当国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入个快速发展的时期。

世界银行对世界个国家的统计资料表明，人均低于美元的低收入国家，城市化水平仅为当人均从美元提高到美元经济步入中等发达国家行列时，城市化进程加快，城市人口占总人口比重将达到，而当经济高度发展，城市化水平达到以后，城市化发展的速度将趋缓年，我国城镇人口占总人口比重为，年上升至，年进步提高到，城镇人口达到亿。

如果在未来十几年中，我国人口自然增长率仍保持在左右，城市化平均以每年的速度增长，到年达到，城市人口将达到亿，净增加亿人，每年新增人口万。

新增城市人口的迅速增长无疑会对住房建设带来更多需求。

其次，流动人口增长对住宅的巨大需求城市化过程的另个特点是出现大量的流动人口。

大量流动人口的存在对租赁房屋产生了巨大需求。

以广州上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达万到万，其流动人口与常住人口之比分别是和。

如此大量的流动人口，成为这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础据有关部门统计表明，到年，我国流动人口将从目前的万人增加到亿人，按人均居住最低标准人均居住面积平方米，建筑面积平方米计算，需要为新增的流动人口建造约亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设万平方米以上的租赁房屋。

再次，居民消费结构调整带动住房消费的发展中国社科院经济所研究员汪丽娜指出，居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代，是今后至年房地产业发展势头强劲的首要原因。

年，我国年均增长率为，人均增长也高达。

城镇居民人均可支配收入从元上升至元。

城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础调查显示，居民对现在住房的满意率不到，约有的居民提出在几年内愿意换购住房，已购公房中有希望通过换购住房改善条件和环境。

正是居民潜在的住房需求，给房地产市场以强有力的支撑。

系列住宅发展利好政策的出台将对住宅需求产生持续影响。

今年月日，国家计委与建设部下发关于规范住房交易手续费有关问题的通知，规定从月日起住房转让手续费，按住房建筑面积收取，新建商品住房每平方米元，存量住房每平方米元。

新建商品房转让手续费用由转让方承担，存量住房转让手续费由转让双方各承担经济适用房减半收龋此次交易手续费的明令降低，对沪穗深等房地产前沿城市几乎没有起到作用，原因是上述地区的楼市交易税费早已远远低于国家标准。

但是对其他各地楼市的影响力却颇为直接。

据测算，与各地制定的现行住房交易手续费收费标准相比，新出台的收费水平平均降低幅度约，部分城市降幅达以上。

因此这项政策的出台，对整顿和规范住房交易市场收费秩序，减轻购房者和房地产开发企业负担，活跃住房市场，将起到积极作用。

住房按揭利率全面降低的积极作用，月日起，央行决定降低人民币的存贷利率，商业性个人购房按揭利率下调个百分点，金融机构各项存款年利率平均下调个百分点。

其中，五年以内与五年以上的贷款年利率分别降为和。

利率下降，将使购房人直接受益，减轻还贷压力。

据估算，月日后，办理万元年期的商业性房贷，总共可以减少利息支出元。

低利率大额度的按揭买房使居民购买力提高，需求量增大。

加入世界贸易组织对住宅业的积极影响。

加入世界贸易组织将对全国范围内的房地产业产生重要影响。

从住宅业来看，方面，入世将促进住房价格的下降。

这是因为入世后关税的降低会引发进口建材和设备价格下降，同时竞争的加剧会促使国产建材的价格相应降低。

另方面，加入世界贸易组织将增大我国城市居民住房消费空间。

载自中国经济信息我国房地产市场供求关系分析市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是致的。

年年是房地产开发投资的高峰时期，年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，年，全国房地产开发完成额亿元，同比增长，至年前月，全国房地产业开发投资同比增长达到。

从房地产业的投资结构来看，年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，年住宅投资占房地产业的投资比例为，年月，这比例已上升为，办公楼投资稍有上升，商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。

投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。

房地产开发建筑面积分析年，全国房地产新开工面积施工面积竣工面积都出现了快速增长的势头年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长，施工面积增速。

今年月份，全国商品房施工面积万平方米，增长，本年新开工面积万平方米，增长。

考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。

从竣工面积来看，年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积直呈现增长的趋势，年月，全国房地产竣工面积万平方米，比去年同期增长。

房地产市场的供给结构分析住宅办公楼商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所